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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Bonus fiscaux à Roubaix (59)


L'ancienne capitale du textile se refait une beauté grâce au dispositif mis en place par Lille Métropole Communauté urbaine, avec réductions d'impôt et subventions à la clé pour les investisseurs.

Roubaix retrouve une réelle vitalité économique », s'enthousiasme René Vandierendonck, maire socialiste de la ville depuis 1994. Sinistrée après la crise du textile des années 1970, l'ex-cité de la laine reprend des couleurs. Les commerces peuplent à nouveau le centre-ville, l'ancienne piscine Art déco, reconvertie en musée, attire en moyenne 250 000 visiteurs par an, la Condition publique, un ancien entrepôt, s'est muée en centre culturel, et la remise en navigation du canal est prévue pour 2008.

Un renouveau qui commence à séduire les acquéreurs découragés par les tarifs lillois. D'autant que Lille Métropole Communauté urbaine, au travers de la société d'économie mixte (SEM) Ville renouvelée, s'est attelée à la réhabilitation de l'habitat et propose des formules intéressantes pour les investisseurs misant, à terme, sur la valorisation de ces quartiers. L'objectif est de remettre aux normes quelque 4 500 logements privés concentrés dans une dizaine de quartiers de Roubaix, mais aussi de Tourcoing et de Wattrelos, et de reconstituer une offre locative de qualité.

Les plus de la loi Malraux

Depuis 2001, date du début de l'opération de rénovation, la SEM a racheté 319 immeubles, dont plus de 200 situés à Roubaix. « L'objectif pour 2007, 2008 et 2009 est de commercialiser 10 000 mètres carrés par an », indique Séverine Brodin, directrice du département habitat-patrimoine, qui gère ce dispositif. Ces bâtiments, souvent délabrés, voire insalubres, sont revendus avec obligation de travaux. En moyenne, par mètre carré, le foncier revient à 500 euros, auxquels s'ajoutent 1 200 euros de travaux. En réalité, le coût final est bien moindre : d'importantes subventions sont accordées dans le cadre de ce dispositif pour les travaux de gros oeuvre et de mise aux normes. Si le bailleur applique un loyer conventionné (entre 5 et 5,36 euros du mètre carré), il bénéficie d'une subvention de 60 à 70 % de ses dépenses en travaux. En revanche, pour un loyer libre, mais plafonné à 6,20 euros, l'abattement n'est que de 30 %. En outre, ces investissements sont généralement éligibles à la loi Malraux, très attrayante pour les plus imposés puisqu'elle permet de déduire des revenus le montant des travaux. En contrepartie, le nouveau propriétaire est tenu de conserver et de louer le bien durant une période de neuf ans au minimum.

De bonnes affaires se sont conclues dans le quartier de l'Hommelet, au nord de Roubaix. Rue Henri-Martin, la SEM a cédé pour 40 000 euros une modeste maison de ville de trois pièces (77 m2). Certes, le budget de remise aux normes, d'équipements de confort et de reprise de la façade explose (environ 92 000 euros), mais, compte tenu des subventions et des avantages fiscaux, pour un contribuable imposé à 40 %, le coût total (foncier + travaux) ressort finalement autour de 90 000 euros. A quelques centaines de mètres, rue de la Vigne, un investisseur a acquis une maison de cinq pièces (106 m2) pour 46 000 euros et engagé des travaux de 74 000 euros. Une fois les ristournes déduites, 81 000 euros environ restent finalement à sa charge

Muriel Breiman

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