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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

Bonus fiscaux pour le locatif ancien


En matière d'investissement locatif, le logement neuf n'est pas le seul à procurer des avantages. Pour un bien ancien, le fisc vous permet aussi de bénéficier de mécanismes attractifs.

Vous voulez investir dans un logement ancien et vous vous demandez de quelle manière vous pourriez bénéficier d'avantages fiscaux ? Il existe deux régimes distincts, mais tout dépend du bien que vous convoitez et des contraintes que vous êtes prêt à supporter. Car si, dans l'ancien, vous disposez de régimes fiscaux avantageux, sachez tout de même qu'ils sont plus délicats à manier. Encore faut-il que vous respectiez un certain nombre de règles.

Robien pour la réhabilitation

Comme pour un logement neuf, si vous optez pour ce régime, vous pourrez amortir jusqu'à 50 % du prix d'acquisition de votre bien augmenté de celui des travaux, à raison de 6 % pendant sept ans et de 4 % pendant les deux années suivantes. Mais vous devez vous engager à le louer pendant neuf ans au moins (sans possibilité de prorogation, comme pour l'ex-Robien). D'autres conditions sont exigées. Vous devez respecter un plafond de loyer qui dépend de la zone géographique où se trouve votre logement (arrêté du 10 août 2006). S'il se situe en région parisienne, sur la Côte d'Azur ou dans le Genevois français (zone A), votre loyer mensuel sera limité à 21,02 euros le mètre carré. S'il est situé à Bordeaux ou à Toulouse (zone B), ce plafond sera ramené à 14,61 euros. Et si vous êtes dans une ville moyenne, par exemple à Caen ou à Angoulême (zone C), il ne pourra excéder 11,95 euros. La surface à prendre en compte est celle habitable. Sachez toutefois que vous pouvez comptabiliser la superficie de la moitié des locaux annexes (cave, cellier, balcon), dans la limite toutefois de 8 mètres carrés.

Autre obligation, qui concerne cette fois le logement. Dans l'ancien, en effet, vous ne pourrez bénéficier du dispositif que si vous achetez un bien nécessitant de gros travaux, en l'occurrence un logement ne répondant pas aux conditions de décence du décret du 30 janvier 2002. Avant travaux, vous devrez obligatoirement faire établir un diagnostic par une entreprise agréée. Il devra préciser que votre habitation ne répond pas aux normes de décence dans différents domaines (composition du logement, état général du gros oeuvre, étanchéité, toiture, sécurité de l'électricité, sanitaires...). Le logement doit être défaillant dans au moins quatre domaines pour être qualifié de non décent (arrêté du 19 décembre 2003). Les travaux peuvent porter sur le logement lui-même comme sur les parties communes. Une fois les travaux réalisés, il devra atteindre des performances techniques voisines de celles d'une habitation neuve et répondre à au moins six des critères techniques fixés dans l'arrêté du 19 décembre 2003.

Le logement réhabilité, il ne restera plus qu'à trouver un locataire. Dans ce domaine, sachez qu'aucun plafond de ressources n'est fixé. Vous êtes donc libre de le choisir comme bon vous semble. Vous pouvez même louer votre bien à quelqu'un de votre famille, à condition que ses revenus ne soient pas intégrés à la déclaration de votre foyer fiscal. Avec le Robien réhabilitation, vos revenus fonciers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous constatez un déficit foncier, ce qui est généralement le cas avec de gros travaux, ceux-ci s'imputeront sur votre revenu global à concurrence de 10 700 euros par an.

Borloo populaire pour l'ancien

A côté du Robien, le dispositif Borloo populaire, créé par la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, autorise également la réhabilitation d'un logement ancien dès lors qu'il est non décent et qu'il nécessite de gros travaux. Comme pour le Robien, cette non-décence doit être contrôlée dans les mêmes conditions que pour le Robien (diagnostic obligatoire). Mais si vous optez pour ce régime, vous pourrez amortir jusqu'à 65 % du prix d'acquisition et des travaux sur vos loyers, dans la limite de 6 % par an pendant sept ans et de 2,5 % pour les deux années suivantes. Vous pourrez aussi, à l'inverse du Robien, prolonger l'amortissement durant six nouvelles années, à raison de 2,5 % par an. S'y ajoute un abattement supplémentaire de 30 % sur vos loyers (indépendamment des charges déductibles). Comme en Robien réhabilitation, vous êtes soumis au régime des revenus fonciers avec la possibilité d'imputer vos déficits sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. L'avantage fiscal de ce dispositif est donc plus attrayant que le Robien, mais il est aussi plus contraignant. Vous devrez, bien entendu, respecter des plafonds de loyer. En région parisienne, par exemple, votre loyer mensuel par mètre carré ne pourra pas dépasser 16,82 euros, 11,69 euros dans une grande ville de province et 9,56 euros dans une ville moyenne. A l'inverse du Robien, vos locataires devront respecter des plafonds de ressources. Si vous louez à un couple avec un enfant, celles-ci ne devront pas excéder en région parisienne 76 165 euros, 55 363 euros dans une grande ville de province et 50 750 euros dans une ville moyenne. Ce dernier plafond étant tout à fait en phase avec la réalité, puisqu'il concerne 80 % de la population. Mais il ne vous sera pas possible, contrairement au Robien, de louer à un enfant ou à un parent.

Convention avec l'Anah

Si votre logement ne nécessite pas une réhabilitation lourde, rien de vous empêche de passer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Depuis le 1er octobre 2006, tout propriétaire bailleur qui passe une convention avec cette agence pour la location d'un logement ancien bénéficie d'une déduction fiscale. Cette déduction est fonction de l'étendue de votre engagement. Si, avant de louer, vous n'effectuez pas de travaux, vous devrez louer au moins six ans. A l'inverse, si vous prévoyez des travaux, vous pourrez bénéficier d'une subvention de l'Anah à condition de louer durant neuf ans au moins. Quant à l'avantage fiscal, il dépend aussi du niveau de contraintes que vous êtes prêt à accepter. Soit vous louez dans le cadre d'un loyer intermédiaire, et dans ce cas vous bénéficierez d'une déduction fiscale sur vos loyers de 30 %, soit vous louez dans un cadre social ou très social et votre déduction passera à 45 %. Evidemment, vous devez tenir compte des plafonds de loyer et de revenus des locataires imposés par la loi. A titre d'exemple, pour un conventionnement intermédiaire à Paris, le loyer ne devra pas excéder 16,81 euros mensuels par mètre carré. Et si vous décidez de louer à un couple avec deux enfants, ses revenus ne devront pas dépasser 91 234 euros. Attention : vous n'aurez pas le droit de louer à quelqu'un de votre famille

Colette Sabarly

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