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BureauBureaujeudi 29 janvier 2009 à 12h13

En 2009, l'immobilier d'entreprise ne devrait cesser de se dégrader en Idf


(LaVieImmo.com) - Sur le marché des bureaux en Ile-de-France la demande placée auprès des utilisateurs (en location ou à la vente), très soutenue en 2007, à 2.71 millions de m2, est restée élevée en 2008, à 2,4 millions de m2. Elle est toutefois en recul de 14 % sur un an* », indique le Crédit Agricole en introduction de sa dernière note trimestrielle.

La tendance devrait s'aggraver au cours des prochains mois Le niveau encore relativement élevé de la demande en 2008 s’explique en partie par les grandes transactions (supérieures à 5 000 m2), dont le poids atteint 43 % du total. La détérioration de la conjoncture et la baisse des effectifs réduisent en effet les besoins de nouvelles surfaces. Les effectifs ont reculé de 0,2 % au deuxième trimestre, par rapport aux trois mois précédents, et de 0,3 % au troisième. Cette tendance risque de s’aggraver au cours des prochains mois, donnant lieu bien souvent à des opérations de rationalisation et de modernisation. De plus, l'attentisme des utilisateurs entraîne de nombreux reports des nouvelles implantations. Le « contexte récessif et l’absence de visibilité vont accentuer ces comportements et la demande placée pourrait se réduire assez nettement, vers 1,8 million de m2 environ », estime Crédit Agricole.

En conséquence, L’absorption nette est légèrement négative, et le stock d'offres disponibles remonte. L'offre disponible immédiatement en Ile-de-France atteignait 2,42 millions de m2 fin 2007, en légère baisse de 3 %, par rapport à fin 2006 (2,5 millions de m2). Fin 2008, ce stock remonte de 13 % sur un an, pour atteindre 2,7 millions de m2*. Les demandeurs sont également plus exigeants : la proportion de locaux neufs ou restructurés dans le total s'en ressent, puisqu'elle est très élevée, à 44 %. Autre répercussion, le taux de vacance moyen en Ile-de-France s’accroît assez nettement, pour atteindre 5.4 % fin 2008, après 4.8 % fin 2007. Il reste toutefois contrasté suivant les localisations. De 3,6 % à La Défense jusqu'à 11.6 % en Première couronne Sud**

La baisse des loyers devrait se poursuivre Les loyers de bureaux en Ile-de-France, en baisse de 2000 à 2005, et qui s’étaient un peu redressés en 2006-2007, se sont à nouveau repliés en 2008. En 2007, leur hausse avait été de 8 % sur l’année. Au quatrième trimestre 2008, ils atteignent 322 euros/m2/an pour les immeubles neufs ou restructurés, soit une baisse de 1,3 % par rapport à fin 2007*. La baisse est encore plus nette en ce qui concerne les loyers « prime » (le marché haut de gamme). A titre d'exemple, Paris quartier central des affaires (QCA), où les loyers prime sont très élevés, enregistre une baisse de 5 % sur un an, pour atteindre 716 euros. « Les valeurs locatives devraient continuer à baisser au cours des prochains mois, du fait d’une demande moins soutenue, de la remontée de l’offre disponible et de la priorité donnée à la réduction des coûts », estime Crédit Agricole.

L'investissement recule également En 2006 et 2007, l’investissement en immobilier d’entreprise avait atteint des records historiques, à respectivement 23,1 et 27 milliards d’euros. Contexte économique dégradé, crise financière, taux de rendement moins attractifs, ... en 2008, les montants investis ont connu une très forte baisse, à 12,5 milliards d’euros, soit un repli de 55 % par rapport à 2007. La baisse des investissements est plus marquée en Ile-de-France qu’en régions, mais l’Ile-de-France reste très nettement majoritaire, avec 74 % des investissements. Paris concentre par ailleurs un quart environ de la demande placée en Ile-de-France, et près de la moitié pour les petites surfaces, mais son poids tend à se réduire au profit de la périphérie.

Dans les mois à venir, en dépit de l'amélioration attendue des marchés financiers, la poursuite de la détérioration de la conjoncture économique devrait contribuer à confirmer toutes ces tendances.

A.R.

* source : CB Richard Ellis **Sources : Bourdais - ORIE

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