Location de bureaux en IdF : Tout va bien (pour le moment…)

L’immobilier de bureaux en Île-de-France se porte bien. Très bien même si l’on en croît la dernière édition de « Paris Vision », l’étude de Kight Frank sur le secteur, dévoilée cette semaine. Le conseil en immobilier d’entreprise y fait état de 2,4 millions de mètres carrés de bureaux loués l’année dernière dans la région, en hausse de 14 % par rapport à 2010 (2,2 millions de m²). Ce résultat est le quatrième meilleur résultat jamais observé en Île-de-France.

Deux moteurs essentiels

Selon Knight Frank, cette « solidité » du marché francilien, « inégalée » à l’échelle européenne, a deux moteurs. Elle témoigne tout d’abord du « besoin constant des entreprises [locales] de gagner en efficacité immobilière ». Ainsi, « pour permettre une nouvelle organisation du travail, pour optimiser leurs surfaces ou pour réduire leurs charges et leur empreinte énergétique, de nombreuses entreprises ont intérêt à procéder à des arbitrages immobiliers », explique l’étude. Ce premier moteur est à l’origine de 88 % des « surfaces consommées » en 2011.

L’autre facteur explicatif, c’est celui de l’absorption nette, qui mesure l’évolution du besoin des entreprises en surfaces de bureaux supplémentaires. En 2011, elle a représenté 535 000 mètres carrés à l’échelle de l’Île-de-France. « C’est à dire que 22 % de la consommation de bureaux est en fait de croissance des surfaces occupées », poursuit Knight Frank. Une proportion un peu moins forte qu’en 2010 (24 %), mais d’un niveau tout de même « estimable ».

Risque d’automutilation ?

Cet exploit du marché francilien est peut-être à double tranchant. L’étude note ainsi que « le marché locatif […] est porteur en lui-même [de son] principal péril ». Selon Knight Frank, il subsiste le risque que l’offre adaptée aux souhaits des entreprises se fasse insuffisante. « Le marché locatif est frappé d’une sorte de malthusianisme qui limite la production de surfaces de dernière génération. Et ce malthusianisme peur gripper la belle mécanique du marché locatif, limitant sa capacité d’adaptation et de croissance ». Et d’ajouter qu’« il est des marchés qui, si l’on n’y prend pas garde, risquent l’automutilation ou l’auto-amputation ».

Faibles taux de vacance

L’étude montre que le niveau du taux de vacance (offre disponible immédiatement) se maintient à 7 % en moyenne régionale, inchangé par rapport à 2010. Il tombe à moins de 5 % dans le Quartier central des affaires (QCA), en dépit de la hausse de 11 % des loyers de bureaux haut de gamme (830 euros en moyenne). « Même La Défense n’affiche qu’un taux de vacance [de] 6,6 %, alors que, spécialisé sur les grands immeubles dédiés aux utilisateurs les plus importants, il serait normal d’y observer une volatilité et un niveau d’offre plus élevés qu’ailleurs ». Seuls les secteurs plus récents du Croissants ouest et de la périphérie affichent des niveaux de vacance supérieurs à la moyenne régionale, parfois supérieurs à 10 %.