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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

C'est le moment d'acheter dans le neuf


Devant la baisse annoncée des prix, les acheteurs attendent des jours meilleurs. Ce qui est vrai dans l'ancien ne vaut pas forcément dans le neuf qui, normes obligent, est appelé à se renchérir mécaniquement. Profitez aujourd'hui de bonnes affaires.

Odile et Jacques peuvent être satisfaits. Ce couple lillois a acheté un trois-pièces sur plans en janvier. Ils se sont vu offrir une cuisine équipée pour 1 euro de plus. « Ce n'est pas le cadeau qui a motivé la vente mais c'est toujours bon à prendre », souligne Jacques. Comme eux, de nombreux acquéreurs profitent aujourd'hui de la pause du marché. « On est entré dans un nouveau cycle, commente Emin Iskenderov, du groupe Hermitage. Les promoteurs ont par endroits des difficultés à vendre. Ils sont donc prêts à consentir davantage d'efforts pour accélérer les transactions. » Les stocks tournent autour de 102 000 unités, un record depuis 1992. C'est donc l'acheteur qui a maintenant la main. Comme il a du choix, il peut négocier à la baisse ou profiter des promotions de plus en plus nombreuses : frais de notaire offerts, cuisine équipée ou voiture pour 1 euro de plus... Le tout pour un logement aux dernières normes, sans dépenses à prévoir pour des rénovations. Côté crédit, la baisse des taux observée depuis février place l'emprunteur dans un contexte plutôt favorable. Les banques sont certes plus exigeantes sur les conditions de solvabilité. Mais si votre dossier est accepté, foncez. Les prix du neuf sont exceptionnellement au niveau de l'ancien, ils ne devraient pas rester longtemps à cet étiage. La tendance du neuf est structurellement à la hausse. Le nombre de logements en construction reste insuffisant. D'autant que le recul des mises en chantier observé depuis fin 2007 va mécaniquement réduire l'offre dans quelques mois. Pèse également l'accumulation de nouvelles normes techniques. Dernières en date, les dispositions concernant l'accession des personnes handicapées vont augmenter les superficies de presque 10 %. « Le prix final va logiquement grimper d'autant », indique Bruno Goldenstein, du promoteur Constructa.Voici nos conseils pour acheter dès aujourd'hui avant une nouvelle flambée

Choisissez l'emplacement idéal

C'est la règle d'or de tout achat immobilier : un produit bien situé se monnaiera toujours dans le haut de la fourchette locale dans dix ans. En revanche, une forte décote est certaine si le choix initial n'a pas été judicieux, d'autant que votre bien acheté flambant neuf ne le sera plus à la revente. « Il est essentiel d'aller voir le terrain, d'appeler la mairie pour connaître les projets en cours. Une bonne adresse peut perdre de son attrait si la municipalité a décidé de construire massivement et d'augmenter l'offre en logements à proximité », commente Olivier Guérin, président d'Espace Partenaires, société spécialisée dans le référencement de programmes immobiliers. Renseignez-vous sur les équipements à venir. L'arrivée d'un tramway, d'une ligne de métro, la construction d'écoles et d'équipements collectifs peuvent augmenter l'intérêt des futures acquisitions. Vérifiez également qui sont les autres acheteurs. « Mieux vaut éviter un programme qui comporte plus de 25 % d'appartements destinés à la location », estime Emin Iskenderov, PDG du promoteur Hermitage. Ainsi, une résidence majoritairement constituée de studios et de deux-pièces attirera plutôt des investisseurs qui seront forcément moins attentifs à la bonne tenue des parties communes. Dans le cas de l'achat d'un terrain, outre les précautions d'usage concernant les projets à proximité de votre lopin de terre, renseignez-vous aussi sur la qualité des sols. « Un terrain argileux ou trop humide rendra la construction d'un sous-sol plus ardue et surtout beaucoup plus chère », souligne Dominique Duperret, secrétaire général de l'Union des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI).

achat sur plans

Les étapes clés à respecter

Contrat de réservation

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves ? Commencez par signer un contrat de réservation avec le vendeur. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation est inférieur à un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque le délai est supérieur. Si vous recherchez un financement, vérifiez que le contrat comprend bien une clause suspensive d'obtention de prêt. Une fois validé, le contrat préliminaire vous sera envoyé par lettre recommandée ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Délai de rétractation

A compter de la réception du contrat préliminaire, vous disposez de sept jours pour vous rétracter. Passé ce délai, vous ne pouvez renoncer à signer le contrat de vente qu'à certaines conditions : contrat définitif non signé à la date prévue, prix de vente supérieur d'au moins 5 % du prix prévisionnel, logement non conforme à la description du contrat de réservation, équipements prévus dans le contrat non fournis... La loi vous permet d'exiger un remboursement du dépôt de garantie dans un délai de trois mois.

Contrat de vente

Vous recevrez le contrat de vente définitif au plus tard un mois avant le rendez-vous chez le notaire. Profitez-en pour valider la conformité du document et de ses annexes avec le contrat de réservation. Lors de la signature, faites-vous assister par votre notaire. Il s'assurera notamment que les références des polices d'assurances figurent sur l'acte notarié. Faites insérer dans le contrat des pénalités de retard indexées sur le loyer que vous aurez à payer pour vous loger. Essayez d'obtenir un délai de livraison exprimé en mois et non en trimestres ou en semestres.

Livraison

Prenez soin d'inspecter le logement avec la plus grande attention. Si vous faites des réserves, consignez 5 % du prix de vente sur un compte spécial chez le notaire jusqu'à la réparation des anomalies constatées.

Planifiez le remboursement de votre crédit

Acheter sur plans implique de débuter le remboursement de son crédit alors que son futur logement n'est pas encore sorti de terre. Une fois la réservation enregistrée, le paiement suit un rythme bien défini : par rapport à la totalité de la somme due, 35 % doivent être versés à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, c'est-à-dire à la pose de la toiture, 95 % à la fin des travaux, 5 % enfin à la livraison. Les mensualités sont plus faibles que dans le cas d'un emprunt classique mais grimpent progressivement, car vous remboursez les intérêts liés au déblocage successif des fonds par la banque, pas le capital emprunté. Les versements débutent à 235 euros pour un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans à 4,7 % et grimpent graduellement jusqu'à 783 euros, pour un coût total de 11 538 euros au bout de vingt-quatre mois. Cependant, ce schéma n'est pas figé. « Plusieurs formules existent désormais pour piloter son budget de plus près », témoigne Ari Bitton, président d'AB Courtage.Pour un coût global moins élevé, vous pouvez commencer à rembourser le capital dès le contrat de vente signé. Les mensualités seront plus lourdes, s'établissant d'emblée à 1 287 euros pour un même emprunt sur vingt ans. Si vous désirez bénéficier d'une franchise d'un an avant de débuter le remboursement du capital (dans le cas où vous souhaiteriez solder une assurance vie, par exemple), cet arrangement vous coûtera 783 euros par mois pendant douze mois en plus des intérêts intercalaires payés pendant les deux années de construction. Parmi les banques qui acceptent ces deux montages, on trouve le Crédit agricole et la Caisse d'épargne. La Société générale le fait, elle, au cas par cas. Quel que soit le mécanisme choisi, ces intérêts sont déductibles des impôts pendant cinq ans, dans la limite de 750 euros par an pour un célibataire et 1 500 euros pour un couple (montant doublé la première année, plus 500 euros par enfant à charge). Vérifiez que la remise maximale s'applique dès la première année, sinon attendez de comptabiliser une année pleine pour faire valoir vos droits au fisc.

emplacement - henri buzy-cazeaux, directeur général de Tagerim

Avant de se lancer, il est nécessaire de s'informer sur la vigueur économique d'une ville et de son attrait. La période des élections municipales est riche en articles comparant la politique des villes en matière d'urbanisme et les projets à venir. Les dossiers restent en ligne sur Internet plusieurs mois après leur parution. C'est un excellent moyen de valider son choix d'emplacement.

Sélectionnez le bon pro

Pour juger de la solidité d'un promoteur constructeur, le mieux est encore de vérifier son appartenance aux différentes organisations professionnelles. Parmi elles, la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) pour le logement collectif ou l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI) pour les maisons. Ces organismes veillent aux garanties et à la solidité financières de leurs membres. De plus, préférez un professionnel implanté de longue date sur son marché. « C'est bien le diable si une marque qui a vingt ou trente ans d'existence n'est pas sérieuse », explique Henri Buzy-Cazeaux, vice-président de Tagerim, société spécialisée dans l'administration de biens et la transaction. Pour le choix d'un architecte, obligatoire pour une maison de plus de 170 m2, adressez-vous au conseil de l'ordre des architectes qui saura vous indiquer les professionnels compétents dans votre région. Par ailleurs, faire appel à un architecte n'est pas toujours plus cher, si l'on en croit les professionnels concernés. « La différence se joue sur la conception initiale de la maison, pas sur le coût de fabrication. A prestations égales, il n'y a aucune raison que nous soyons plus chers qu'un constructeur », plaide Jacques Canal, conseiller au conseil de l'ordre des architectes. Néanmoins, ces derniers étant rémunérés à hauteur de 12 % du prix de la maison, ils rechignent le plus souvent à réaliser des maisons « premier prix ». Finalement, quel que soit le professionnel choisi, visitez ses réalisations pour vous rendre compte de la qualité des finitions et de la résistance des parties communes au passage du temps.

N'hésitez pas à négocier, l'offre est abondante

Le marché ralentit, profitez-en. « Les vendeurs souhaitent se défaire de certains lots. Ils sont aujourd'hui beaucoup plus ouverts à la négociation, même s'ils ne vous l'avoueront jamais d'emblée. Il y a douze mois, baisser le prix de départ était tout simplement impossible », estime Olivier Guérin, président d'Espace Partenaires. Certes, votre marge de manoeuvre n'est pas la même selon les programmes. Une résidence de centre-ville aura moins de difficulté à se vendre qu'en périphérie et les vendeurs seront moins prompts à vous accorder un rabais. Quoi qu'il en soit, ne demandez pas à baisser le prix de façon frontale, mais faites comprendre à votre interlocuteur que le bien proposé dépasse votre budget et voyez ce qu'il vous propose. Les réductions octroyées par les promoteurs au cas par cas sont généralement limitées. Elles oscillent le plus souvent autour de 3 %, même si elles peuvent grimper jusqu'à 8 % lorsque le bien ne correspond pas à la demande du marché et peine vraiment à trouver preneur. La plupart des prospectus affichent le nombre de lots restants en fonction de l'avancée de la commercialisation. Si l'achèvement des travaux est proche et que le nombre d'invendus est important, votre marge de négociation en sera d'autant plus forte.

défiscalisation

La zone C sur la sellette

Elle recouvre la partie du territoire qui comprend les localités les moins peuplées. Elle se trouve aujourd'hui au centre de la polémique entourant l'investissement locatif aidé. En effet, le gouvernement envisage de supprimer ce dernier dans les communes où le marché immobilier est trop étroit. Au grand dam de certains professionnels. « La zone C n'est pas uniforme, se défend François Jouven, président du promoteur Akerys. Quand certains micromarchés sont saturés (tableau ci-contre), les promoteurs n'y vont plus. En revanche, un grand nombre de secteurs ont des besoins en logements à satisfaire. » Ces villes comme Beaune, Dreux, Aix-les-Bains... ont des marchés étroits, mais demandeurs. Ces constats sont certes temporaires. Vérifiez que les constructions prévues à moyen et à long terme dans la commune choisie ne concurrenceront pas votre bien dans les années à venir. Analysez à la loupe le programme proposé. Tous ne se valent pas.

26 marchés saturés

Annonay (Ardèche)

Auch (Gers)

Auxerre (Yonne)

Cahors (Lot)

Carcassonne (Aude)

Caussade (Tarn-et-Garonne)

Cognac (Charente)

Dax (Landes)

Dieppe (Seine-Maritime)

Figeac (Lot-et-Garonne)

Gap (Hautes-Alpes)

Langon (Gironde)

Laval (Mayenne)

Lisieux (Calvados)

Lons-le-Saunier (Jura)

Marmande (Lot-et-Garonne)

Mont-de-Marsan (Landes)

Rodez (Aveyron)

Saintes (Charente-Maritime)

Saint-Gaudens (Haute-Garonne)

Saint-Paul-lès-Dax (Landes)

Uzes (Gard)

Verdun-sur-Garonne (Tarn-et-Garonne)

Vesoul (Haute-Saône)

Vierzon (Cher)

Villeneuve-sur-Lot (Lot-et-Garonne)

Figeac (Lot-et-Garonne)

Gap (Hautes-Alpes)

Langon (Gironde)

Laval (Mayenne)

Lisieux (Calvados)

Lons-le-Saunier (Jura)

Marmande (Lot-et-Garonne)

Mont-de-Marsan (Landes)

Rodez (Aveyron)

Saintes (Charente-Maritime)

Saint-Gaudens (Haute-Garonne)

Saint-Paul-les-Dax (Landes)

Uzes (Gard)

Verdun-sur-Garonne (Tarn-et-Garonne)

Vesoul (Haute-Saône)

Vierzon (Cher)

Villeneuve-sur-Lot (Lot-et-Garonne)

Source : Akerys.

Zone A

Ile-de-France (Paris et première couronne), Côte d'Azur et Genevois français.

Zone B1

Les vingt-trois agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres plus petites.

Zone B2

Les agglomérations de plus de 50 000 à 250 000 habitants.

Zone C

Le reste du territoire.

Profitez des cadeaux des promoteurs

Devenez plus facilement propriétaire de votre maison, zéro frais de réservation, la voiture pour 1 euro de plus ! » A l'instar de Wagram Résidence, un promoteur de la région parisienne qui a pu écouler neuf maisons en un week-end dans la ville de Draveil (Essonne), de nombreux vendeurs proposent d'offrir les frais de notaire, un voyage au bout du monde ou une cuisine équipée pour accélérer une vente s'annonçant difficile. Ne vous laissez pas aveugler par quelques milliers d'euros de rabais qui se justifient parfois par un prix de départ trop élevé par rapport au marché. Néanmoins, sachez profiter des aubaines si le bien immobilier répond vraiment à votre demande et rentre dans votre budget. Certains promoteurs réalisent des opérations de promotion une à deux fois l'an à dates fixes, et cela depuis des années. Tentez de vous tenir informés de ces rendez-vous et méfiez-vous des opérations coup de poing à grand renfort de publicité.

négociation - OLIVIER GUÉRIN, président d'Espaces Partenaires

N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre différents programmes, l'offre est abondante. Vous pouvez bénéficier d'une baisse de prix pouvant atteindre 8 % selon le produit choisi. Cette marge de négociation n'existait pas il y a encore un an. Profitez-en.

Misez sur les économies d'énergie

La construction neuve bénéficie de moins d'avantages fiscaux que l'ancien pour les économies d'énergie. Ces bonus ne s'appliquent qu'aux maisons individuelles, uniquement pour le chauffage et la production d'énergie. Ne négligez pas pour autant ces équipements puisqu'ils vous permettront de diminuer considérablement votre facture énergétique. De nombreux promoteurs proposent aujourd'hui des programmes répondant aux cibles de la démarche haute qualité environnementale (HQE). Attention tout de même : ces prestations ont un prix (jusqu'à 15 % du coût de construction pour les programmes les plus audacieux), même si les promoteurs ont tendance à rogner sur leurs marges pour ne pas faire bondir le prix final.

Pour une maison neuve, ces crédits d'impôt débutent à 15 %, comme dans le cas de l'installation d'une chaudière basse température. Ils montent à 50 % pour la mise en place de capteurs solaires ou d'une éolienne. « Même si elles restent mesurées, ces incitations fiscales ont permis d'ancrer ce mode de construction dans le paysage. Et ces installations sont rentabilisées à terme », commente Dominique Duperret, secrétaire général de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles. Le montant total des dépenses concernées par l'économie d'impôt ne doit pas excéder 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple. Si le gain fiscal est supérieur à vos impôts, l'administration fiscale vous rembourse la différence. Attention, les attestations et factures détaillées doivent être jointes à votre déclaration. Vous avez jusqu'au 31 décembre 2009 pour profiter de cette aide.

pour les primo-accédants

La maison à 15 euros par jour

C'est la nouvelle maison à bas coût du gouvernement. Ce mécanisme, qui s'appuie sur le Pass-Foncier, doit permettre à un ménage à faibles revenus - entre 1 500 et 2 000 euros net mensuels - d'acquérir une maison pour 450 euros par mois pendant vingt à vingt-cinq ans, le coût du terrain étant payé au terme de cet emprunt. Selon Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, cinq mille maisons destinées à des primo-accédants devraient être réalisées cette année. Dès le 15 avril, un Numéro Vert permettra d'obtenir des informations afin de déposer un dossier de candidature. « La maison à 15 euros par jour est un concept global : financement, maison et terrain. Le candidat à l'accession pourra s'adresser soit à un constructeur signataire de la charte, soit à une Caisse d'épargne, au Crédit foncier ou au 1 % logement. Quel que soit son interlocuteur, celui-ci proposera le plan de financement établi, la liste des communes bénéficiant du Pass-Foncier et la liste des terrains disponibles », a expliqué Christine Boutin lors du lancement du projet le 21 février. Les logements seraient construits par les membres de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles et financées dans un premier temps par le groupe Caisse d'épargne et le Crédit foncier.

Ce dispositif succède à la maison à 100 000 euros lancée en 2005 par Jean-Louis Borloo, alors ministre de la Cohésion sociale. Un échec cuisant puisque seules quatre maisons Borloo sont sorties de terre. Le ministre en prévoyait de 20 000 à 30 000 chaque année.

www.

uncmi.org/

fnpc.fr

architectes.org

logement. gouv.fr/

Ademe.fr

Investissement locatif trouvez le bon produit

Ce n'est pas un scoop : l'investissement sous les régimes Robien recentré et Borloo connaît de sérieuses difficultés dans les villes moyennes. Ces deux dispositifs permettent d'amortir une partie de son achat dans le neuf (50 % pour le Robien et jusqu'à 65 % pour le Borloo) en louant son bien sous conditions de plafond de loyer, voire de ressources pour le Borloo. Ces programmes peinent aujourd'hui à se louer dans les endroits où la demande locative est peu soutenue. Ainsi de certaines villes comme Albi, Carcassonne ou Montauban, dans le Sud-Ouest, ou encore Gap, Auxerre ou Le Mans dans le reste de la France. « On assiste à des reventes en cascade. Comme les acheteurs risquent la perte de l'avantage fiscal en cas de vacance locative prolongée, ils préfèrent se débarrasser de leur bien plutôt que de le traîner comme un boulet pendant des années », estime Sophie Goyheneix, de l'agence L'Adresse Molinari, à Montauban. Certes, ces problèmes se concentrent essentiellement sur les zones les moins tendues (voir encadré p. 23). Vous ne courez pas grand risque pour un achat en proche couronne d'une grande agglomération. Loin des grands centre urbains, il faut prendre son temps pour dénicher le programme adéquat. Appelez des professionnels locaux pour connaître la demande locative dans la localité visée. Rien ne sert en effet d'acheter un studio ou un deux-pièces dans une commune où les locataires recherchent surtout des grandes surfaces. Comme dans le cas de l'achat d'une résidence principale, vérifiez que le programme choisi est majoritairement composé d'accédants à la propriété. Vous éviterez de revendre votre appartement en même temps que tous vos voisins au terme de l'avantage fiscal (neuf ans pour le Robien, jusqu'à quinze pour le Borloo). Sachez aussi que les vendeurs réservent leurs produits de premier choix aux meilleurs profils « C'est la règle du "1 + 1". Les vendeurs privilégient les salariés des grandes entreprises ou les professions libérales car ils savent qu'ils disposent d'un vaste réseau de connaissances et pourront leur faire de la publicité », indique un courtier. Si vous travaillez dans une PME, n'hésitez pas à faire miroiter une embauche prochaine dans un grand groupe pour vous attirer les bonnes grâces de votre conseiller.

Optimisez le choix de la décoration

Prévoyez un budget au cas où vous souhaiteriez personnaliser l'intérieur de votre appartement. « Nous n'étions pas loin de craquer pour une cuisine américaine, se souvient Etienne Mauri, qui a acheté un deux-pièces avec sa femme à Marseille. Finalement, nous avons simplement fait rajouter du parquet dans un couloir, pour un coût de 600 euros. » Les promoteurs facturent les prestations optionnelles comme la pose d'un parquet ou l'aménagement d'un placard lorsque ce n'est pas prévu par contrat. Le montant à débourser fait parfois le grand écart « Il peut varier de 200 à 10 000 euros lorsque toutes les options sont choisies, dont l'équipement de la cuisine », explique Luc Clouet, responsable technique chez Bouygues Immobilier. Chez ce promoteur, s'équiper de volets électriques coûte par exemple 180 euros hors taxes par unité, la pose d'un parquet premier prix en chêne et d'un isolant phonique en remplacement d'une moquette se monte à 50 euros hors taxe le mètre carré. En cas de grosses dépenses, il n'est pas inutile de comparer les coûts de crédit via un courtier. La plupart des promoteurs demandent un acompte lors du devis modificatif et le solde à la livraison, ce qui vous laisse tout le temps pour rechercher le meilleur taux si besoin.

CONTRAT DE VENTE - dominique duperret, secrétaire général de l'UNCMI

La notice descriptive qui présente les caractéristiques de votre bien fige aussi l'engagement contractuel du constructeur. Ne soyez pas avare en questions et en précisions lors de la signature de ce document. C'est sur cette base que vous pourrez formuler vos réclamations au moment de la livraison de votre logement et faire valoir vos droits.

Ne laissez rien passer à la réception

Le store de votre appartement flambant neuf fonctionne mal, vous avez une fuite d'eau dans la salle de bains... Pas de panique, de nombreuses garanties sont attachées à l'achat dans le neuf en cas de pépin. La garantie de parfait achèvement, valable un an à compter de la réception, vous prémunit contre les malfaçons, les réalisations non conformes ou encore les travaux non effectués. L'essentiel est de signaler toute anomalie à la livraison.« J'ai pu bénéficier du remplacement de la baie vitrée car elle comportait des rayures », se souvient Aurélie Lefèvre, qui a acheté avec son mari un cinq-pièces à Nantes en début d'année. « Elle a été changée en un mois et j'ai pu garder l'ancienne dans le garage au cas où la nouvelle se briserait un jour. » Le propriétaire peut faire valoir cette garantie pendant un an et demander la réparation des éléments concernés. Attention, les désordres non signalés lors de la réception des travaux ne sont pas couverts par cette garantie, hormis les défauts concernant l'isolation phonique. D'autres assurances vous prémunissent en cas de problèmes. La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les éventuels dysfonctionnements des éléments dissociables de la construction, comme des volets, la robinetterie, les convecteurs... La garantie décennale, elle, couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent inhabitable. C'est le cas d'un défaut d'isolation thermique entraînant des condensations ou des moisissures. Cette garantie est aussi valable pour des problèmes de canalisation d'eau ou d'installation électrique. Pour éviter les mauvaises surprises, rares toutefois, vérifiez que ces garanties obligatoires pour une construction neuve sont bien incluses dans votre contrat de vente. Dans le cas contraire, celui-ci est frappé de nullité. Mais mieux vaut le savoir avant

Jorge Carasso

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