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La Vie immobilière N° 11Paru le lundi 1 octobre 2007 à 00h00

C'est le moment de négocier


Les signes de ralentissement de la hausse des prix se multiplient à tout-va. La balle passe désormais dans le camp des acquéreurs. A condition évidemment qu'ils soient solvables.

Après dix années d'euphorie, le marché immobilier émet ici et là des signes d'essoufflement indiscutables qui marquent un réel tournant. La faute à la crise américaine, qui expose nombre de ménages propriétaires à la revente de leur logement ? « Attention aux conclusions hâtives, met en garde Bernard Cadeau, président du groupe Orpi. Il n'y a pas de rapport direct entre la crise financière américaine et l'évolution de notre marché. » Rien à voir, en effet, avec la crise des subprimes, ces prêts immobiliers à taux variables accordés sans précautions aux ménages les plus fragiles, lesquels se retrouvent obligés aujourd'hui de brader leur bien avec perte et fracas, à défaut de réussir à honorer des mensualités de crédit non sécurisées qui enflent douloureusement avec l'augmentation des taux d'intérêt variables. « Le marché français présente une caractéristique structurelle qui est un facteur de soutien des prix : la demande en logements reste supérieure à l'offre », ajoute Bernard Cadeau. De surcroît, la déductibilité des intérêts d'emprunt reste un signal fort en faveur de l'accès à la propriété. Elle devrait aider 25 000 ménages à concrétiser leur projet. S'il est illusoire d'escompter une baisse des prix avant de passer à l'acte, l'automne signe néanmoins le retour des négociations. Une donne que les candidats à la « France de propriétaires » souhaitée par le gouvernement (lire entretien avec Christine Boutin pages 46 et 47) doivent rapidement intégrer.

Les prix de l'ancien se stabilisent

Car ce qui est sûr, c'est que les vendeurs ne sont plus en position de force. « Les biens mettent plus longtemps à se vendre, trois mois en moyenne contre la moitié en 2005 », note René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Il faut dire que les rythmes de hausse effrénée des prix, jusqu'à + 15,5 % en 2004, ne sont plus à l'ordre du jour. Pour le deuxième mois consécutif, les prix de l'ancien ont même cédé un peu de terrain. Après un effritement de 1,5 % en juillet et de 1,4 % en août, la fin d'année devrait être marquée par l'absence de tension sur les prix. « Ils devraient finir l'année sur un rythme de progression compris entre 3 et 5 % l'an », pronostique René Pallincourt. Les notaires de Paris et d'Ile-de-France confirment cette moindre progression : leurs dernières statistiques font état d'une hausse au premier trimestre de 7,9 % sur un an au lieu de 14,2 % en 2006 à la même époque. A Paris, l'augmentation est passée de + 2,8 % en 2006 à 1,9 % en 2007, de 4 à 1,2 % en petite couronne et de 4,1 à 4,3 % en grande couronne.

Dans le neuf aussi, les ventes se tassent

Selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), les transactions au cours du deuxième trimestre se sont chiffrées à 32 927, soit un volume moins important qu'au premier trimestre, mais en progression de 11,1 % sur un an. Le prix moyen du mètre carré s'établit désormais à 3 300 euros (+ 6,5 % sur un an). Un ralentissement plus modéré que dans l'ancien, parce que « les prix du neuf dépendent en grande partie des coûts de construction et de ceux du foncier », précisent les promoteurs constructeurs. L'évolution est contrastée selon les régions. Ainsi, les plus fortes hausses se situent en Bretagne (+ 12 %), dans les Pays de la Loire (+ 10 %) et dans le nord du pays, ce qui explique la baisse des ventes dans ces régions. Dans le sud, les prix progressent surtout en Rhône-Alpes (+ 16,8 %).

Les acquéreurs reprennent la main

Dans ces conditions, les propriétaires qui affichent des prétentions exagérées restent avec leur produit sur les bras. Les promesses de vente se signent couramment de 5 à 10 % au-dessous des prix affichés. Le rabais peut atteindre de 20 à 30 % pour les biens manifestement surévalués ou présentant un défaut majeur. D'où la nécessité, avant de vous engager, d'apprécier au plus près la valeur de marché du bien en suivant régulièrement les conseils de La Vie Immobilière. Pour connaître la marge de manoeuvre de votre interlocuteur, essayez de savoir depuis quand le bien est en vente. Quatre mois ou plus ? Voyez-y le signe d'une invitation à le ramener à la réalité...

Ariane Artinian

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