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La Vie immobilière N° 2Paru le samedi 11 août 2007 à 00h00

Comment choisir son syndic


Indispensables à la bonne marche d'une copropriété, mais parfois contestés, les syndics cherchent à rétablir leur réputation. Quelques pistes pour trouver le professionnel adéquat.

S'en plaindre est l'une des occupations préférées des Français qui vivent en copropriété. Cher, ne répondant pas au téléphone, ignorant l'avis du conseil syndical... Le syndic, qui assure l'administration de la copropriété, est un mandataire qui, in fine, exécute les décisions de l'assemblée générale. Bien le choisir ne s'improvise pas. La première étape est de se concerter au sein même de la copropriété. « Il faut savoir quelles sont les attentes de chacun, sur quelles problématiques le syndic devra travailler », indique Etienne Ginot, président du Conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB).

La seconde étape porte sur le choix du candidat : entre une petite structure et un grand groupe, ce n'est pas évident, même si le second est mieux armé pour traiter des problèmes complexes. De plus, depuis le scandale des abus de confiance en Ile-de-France en 1998, « les grandes organisations offrent des garanties, comme des codes de déontologie interne », explique Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Sans oublier la formation continue des salariés. Car les responsabilités et les obligations du syndic ne cessent d'augmenter au regard de la loi. La charge de travail est donc de plus en plus importante, ce qui désavantage un petit cabinet. En revanche, « les grands groupes ont tendance à séparer les services, ce qui peut pénaliser les copropriétaires, confie Jean-François Rouan, président de l'Association nationale des copropriétés et des copropriétaires (ANCC). Et la question de la proximité est essentielle : les déplacements doivent être rapides. » Autre défaut des grosses structures, une rotation rapide des gestionnaires qui ne favorise pas les relations dans le temps.

Mais tous les petits syndics ne sont pas indépendants. « Il faut faire attention au système de franchise », prévient Bruno Dhont, président de l'Association des responsables de copropriété (ARC). En changeant de syndic, vous pouvez en fait retomber dans la même structure. La solution reste peut-être de se tourner vers des syndics de taille moyenne qui ont la capacité de s'adapter aux évolutions du métier tout en gardant une meilleure stabilité des gestionnaires et un bon contact humain.

Dans tous les cas, la vérification de critères de base s'impose : le syndic a-t-il une carte professionnelle, une caisse de garantie ? quel est le montant de sa garantie ?

Une fois le candidat sélectionné, un entretien permettra de jauger sa personnalité et, outre le cahier des charges, d'aborder d'autres sujets comme le nombre d'immeubles par gestionnaire. N'oubliez pas de lui demander des références de copropriétés pour discuter avec les conseils syndicaux. Autre point essentiel, la souplesse du syndic quant aux entreprises et aux prestataires qu'il emploie. Il doit être ouvert aux suggestions du conseil syndical. Quant à l'examen du contrat et du devis, surveillez particulièrement les clauses de révision des prix et la facturation des prestations.

Pas de recette magique, donc. Il faut prendre son temps, essayer de faire participer toute la copropriété à l'élaboration d'un cahier des charges qui permettra de poser les bonnes questions et de créer une vraie cohésion au sein du conseil syndical. Et, surtout, ne pas attendre de miracle. « Il reste, pour les petites copropriétés, la solution de se gérer soi-même, avec un syndic bénévole ou coopératif », souligne Bruno Dhont. Une solution qui suppose une forte solidarité entre tous les membres de la copropriété... et beaucoup de temps libre

Jean-Marie Benoist

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