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La Vie immobilière N° 1Paru le vendredi 10 août 2007 à 00h00

Comment financer sa résidence principale


Avec des emprunts qui pèsent de plus en plus lourd, il n'est pas question de signer les yeux fermés. Nos conseils pour dénicher la meilleure offre.

Les règles d'or pour un dossier béton

Réussir à mobiliser la somme nécessaire à un achat immobilier alors que les prix n'ont jamais été si élevés et que le pouvoir d'achat n'augmente pas, tel est le casse-tête auquel se heurtent nombre de candidats à l'acquisition. Leur stratégie ? Contourner la difficulté en faisant jouer, le cas échéant, la solidarité familiale et en s'endettant sur des durées de plus en plus longues. « Un quart des dossiers déposés chez nous sont souscrits sur vingt-cinq ans », observe Ari Bitton, président d'ABCourtage. C'est le cas de Jean-Philippe Lefranc, qui vient de s'endetter sur trente ans pour financer un trois-pièces de 290 000 euros à Paris dans le 18e arrondissement. « Je vais être propriétaire en remboursant 1 300 euros par mois, alors que je payais jusqu'ici 1 100 euros de loyer », estime ce trader de 27 ans. Comme nombre d'emprunteurs, il est conscient de profiter de taux d'intérêts qui restent extrêmement attrayants. « D'autant plus que, dans bien des cas, les banquiers sont moins exigeants que les bailleurs », affirme Christophe Cremer, PDG du courtier Meilleurtaux. D'où l'intérêt de bien préparer son plan de financement, en faisant notamment le tour des prêts à taux réduits auxquels vous pouvez prétendre. Histoire de minimiser le coût de l'emprunt, mais surtout de doper votre apport personnel pour vous présenter sous votre meilleur jour chez le banquier. Mode d'emploi.

Evaluez votre apport personnel

Commencez par faire le point sur les économies que vous pouvez mobiliser pour financer votre achat : codévi, épargne bancaire, portefeuille de titres... N'oubliez pas de comptabiliser les sommes bloquées sur les plans d'épargne entreprise, ajoutez les donations ou les prêts familiaux dont vous pourriez bénéficier ainsi que le produit de la revente d'un précédent logement. La moitié des acquéreurs, déjà propriétaires d'au moins un bien immobilier, possèdent ainsi un apport conséquent susceptible de rassurer leur interlocuteur sur la qualité de leur dossier.

Plus l'apport est élevé, plus vous représentez un risque faible. Et lorsque les banquiers considèrent que leur prêt a de réelles chances d'être remboursé sans problème (au minimum 30 % d'apport en général), ils vous déroulent le tapis rouge. Seconde hypothèse : votre contribution personnelle est minime, voire inexistante. Pas de panique. Si les établissements financiers privilégient les emprunteurs disposant d'au moins 10 % d'apport sur le prix d'achat (hors frais de notaire et de garantie), ils sont prêts à réviser leurs exigences pour des jeunes débutant dans la vie professionnelle. Comme notre trader Jean-Philippe, qui a ainsi obtenu du Crédit mutuel qu'il finance l'intégralité des frais occasionnés par son acquisition, y compris les frais de notaire.

Déterminez votre capacité de remboursement

Une fois votre mise de départ estimée, efforcez-vous de cerner au plus juste le montant maximal des mensualités que vous serez capable de rembourser. Faites d'abord le point sur les crédits que vous payez par ailleurs (crédit auto, prêt à la consommation, crédit revolving...). Puis conformez-vous à la règle couramment retenue par les banquiers : l'ensemble de vos charges mensuelles de crédit, incluant votre futur prêt immobilier, ne doit pas dépasser 33 % des revenus familiaux nets. Pour apprécier ce montant, prenez votre dernière déclaration de revenus et estimez le plafond de vos mensualités à un tiers des ressources déclarées (tel qu'il apparaît sous la dénomination « revenu net imposable » divisé par douze). N'oubliez pas d'intégrer dans votre budget prévisionnel la taxe foncière, les charges de copropriété ou les travaux. Gardez une marge de manoeuvre pour les aléas de la vie professionnelle et familiale. Vos revenus sont variables et vous ne disposez d'aucune garantie sur leur évolution future ? Attendez-vous à ce que les banques frileuses n'acceptent pas un endettement supérieur à 25 %. Vos revenus connaissent au contraire en augmentation régulière ou prévisible ? Vous pourrez alors facilement atteindre 40 % d'endettement.

Evaluez votre capacité d'achat

Après avoir déterminé le montant optimal de vos mensualités, il vous reste à choisir la durée du prêt pour savoir à quelle somme maximale vous pouvez prétendre. Pour vous aider, reportez-vous à notre tableau ci-contre. En déboursant 1 500 euros par mois, vous pourrez emprunter 247 533 euros sur vingt ans ou carrément 314 192 euros sur trente ans. De quoi vous donner des ailes. Faut-il pour autant étirer au maximum le crédit pour emprunter plus ? « Allonger la durée permet d'acheter d'emblée une pièce de plus, estime Anne Congny, directrice du marketing de l'UCB, à l'origine du premier prêt immobilier sur trente-cinq ans réservé aux moins de 47 ans. Dans 90 % des cas, le bien sera revendu dans les dix ans. » Principal inconvénient de ces prêts à très long terme : leur encours diminue très lentement. « Au bout de dix ans, il reste encore 80 % du capital à rembourser et 67 % après quinze ans », calcule Christophe Cremer. Vous risquez également de ne pas récupérer votre mise si vous devez revendre dans les cinq ans avec une moins-value.

Soignez vos points forts

Dans tous les cas, ne perdez pas de vue la seule chose qui intéresse votre banquier : le risque de non-remboursement des échéances. Plus la confiance est grande, plus les barèmes proposés sont attractifs. Montrez patte blanche en insistant sur votre ancienneté professionnelle, sur votre côté fourmi (soldes régulièrement créditeurs) et sur la pertinence de votre investissement immobilier, de préférence bien placé, dans un secteur promis à valorisation...

Les prêts pas chers

Imbattable ! « Je m'attendais à devoir accomplir un tas de formalités en sollicitant un prêt auprès du 1 % logement... mais je n'ai eu que de bonnes surprises. La procédure est extrêmement simple et tout s'est passé très vite », constate Jean-Marie Bernard. Une dizaine de jours après le dépôt de son dossier, il recevait une offre de prêt de 14 400 euros à 1,5 % hors assurances sur quinze ans (correspondant à des mensualités de remboursement de 93 euros) pour financer son acquisition à Laxou, près de Nancy. Si vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux bonifié permettant de boucler votre acquisition à des conditions défiant toute concurrence, n'hésitez pas. Ne rêvez pas pour autant, vous ne réussirez sans doute pas à financer ainsi l'intégralité de votre opération. Reste que ces produits qui peuvent vous permettre de diminuer la charge globale de vos remboursements ont aussi le gros avantage de tenir lieu d'apport personnel. Revue de détail des crédits pas chers qui peuvent apporter leur pierre à l'édifice.

1 % logement Pour les salariés du privé

Vous réalisez votre première acquisition ou changez de résidence principale pour cause de mutation professionnelle ? Si vous êtes salarié du privé (les ouvriers agricoles devront attendre le 1er janvier 2007), vous pouvez sans doute solliciter le prêt 1 % réservé à l'accession à la propriété. Comme son nom ne l'indique pas, ce prêt exonéré de frais de dossier est proposé à 1,5 %, hors assurances, sur cinq à quinze ans. Il peut être mobilisé pour du neuf ou de l'ancien, avec ou sans travaux. Son montant varie en fonction de la zone géographique : de 9 600 à 17 600 euros en zone 1 (Paris et région parisienne), de 8 000 à 14 400 euros en zone 2 (villes de plus de 100 000 habitants) et de 6 400 à 11 200 euros dans le reste du territoire. Un complément (1 600 à 4 800 euros) peut être accordé à des personnes achetant pour la première fois un logement neuf et à des familles ayant au moins trois enfants. Les organismes collecteurs du 1 % logement proposent aussi le prêt Pass-Travaux, destiné à financer des travaux jusqu'à 8 000 euros. Quant au Mobili-Pass, il prend la forme d'une subvention de 1 600 euros, voire de 3 200 euros, pour les dépenses générées par une mobilité professionnelle.

A qui s'adresser ?

Auprès du service du personnel de votre entreprise qui vous donnera les coordonnées du comité interprofessionnel du logement (CIL) ou de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) gestionnaire du 1 % logement le plus proche de votre domicile. Vous pouvez aussi bénéficier d'un diagnostic personnalisé en ligne sur www.uesl.fr ; www.solendi.com ; www.aidologement.com ou www.astria.com

Prêt à taux zéro Si vous gagnez jusqu'à 2 à 3 fois le smic

Si l'obtention de ce prêt est soumis à des conditions de ressources, sachez toutefois que ces plafonds concernent les revenus perçus deux ans auparavant. Vous pouvez donc en bénéficier si, à l'époque, vos revenus étaient faibles ou si vous étiez au chômage. Commencez par consulter votre revenu fiscal de référence indiqué sur votre avis d'imposition 2004. Celui-ci ne doit pas dépasser 51 900 euros pour une famille de cinq personnes résidant en agglomération parisienne ou sur la Côte d'Azur, et 35 540 euros dans une ville de plus de 50 000 habitants. Vous répondez aux critères de ressources et n'avez pas été propriétaire au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt ? Vous pourrez alors emprunter jusqu'à 20 % du coût de votre opération. Pour une famille de quatre personnes, le prêt maximal est de 27 500 euros pour du neuf et de 24 740 euros pour de l'ancien. La durée du prêt, d'autant plus longue que les revenus sont modestes, varie de six à vingt-deux ans, avec un différé possible de dix-huit ans.

A qui s'adresser ?

A votre banque

Prêt fonctionnaire Pour doper son apport personnel

Ce prêt devrait être aux fonctionnaires ce que le prêt 1 % est aux salariés du privé, mais il se révèle moins intéressant. Les montants prêtés sur dix à quinze ans sont faibles (pas plus de 1 200 euros pour un studio, 3 900 pour un sept-pièces en région parisienne et 5 500 pour les couples mariés depuis moins de cinq ans) et les taux d'intérêt ne sont pas compétitifs (4 % les trois premières années, 7 % après).

A qui s'adresser ?

Au Crédit foncier de France , www.creditfoncier.fr ; ou au Crédit social des fonctionnaires, www.csf.fr

Epargne logement (PEL et CEL) Surveillez les taux avant de vous lancer

« Mon plan épargne logement m'a servi à épargner, pas à emprunter, souligne Sophie Béziers. Il me permettait d'avoir un crédit à 4,12 % là où ma banque me prêtait à 3,8 %. » A l'instar de cette interprète qui vient d'acheter une maison à Chatou, beaucoup d'épargnants ne mobilisent leur PEL que pour augmenter leur apport personnel. Compte tenu de la remontée des taux, le prêt PEL risque de redevenir intéressant dans les mois qui viennent. Pas besoin d'attendre en revanche pour faire jouer le crédit attaché à votre compte épargne logement (CEL) : à 3 % sur deux à quinze ans, il est très compétitif. Son montant est d'autant plus élevé que vous choisissez une durée courte. Avec 15 000 euros placés sur deux ans, vous pourrez emprunter 14 000 euros sur dix ans ou vous contenter de 9 500 euros sur quinze ans.

Négocier son prêt bancaire

Catherine Relux n'en revient toujours pas. « Cela fait vingt ans, que je suis fidèle à mon agence de la Société générale, s'emporte-t-elle, et je viens de me faire traiter comme un client lambda. Quelle ingratitude ! » Pour boucler son acquisition - 45 mètres carrés dans le 16e arrondissement de Paris - de 300 000 euros, elle a dû emprunter 180 000 euros sur quinze ans. « Mon agence m'a proposé un prêt à 4,8 % hors assurances, là où le courtier Meilleurtaux m'a ficelé un crédit à 3,3 %, poursuit-elle. Mon conseiller de clientèle m'a dit qu'il ne pouvait pas s'aligner ! » Faire jouer la concurrence en contactant plusieurs banques, mais aussi en sollicitant le même établissement par des canaux différents, en direct ou par l'intermédiaire d'un courtier (lire encadré ci-dessus), tel devrait être le premier reflexe de l'emprunteur avisé. Pas question pour autant de vous limiter au taux. Tout ce qu'il faut savoir pour choisir la bonne formule.

Fixe ou variable Jouez la sécurité

« Remontée des taux oblige, les banques revoient leurs barèmes », observe Vincent Lemaire, président du directoire d'Empruntis. Les crédits à taux fixe se situent désormais entre 3,6 et 4 % pour un emprunt sur quinze ans, et entre 3,9 et 4,25 % sur vingt ans (voir tableau p. 28). Les experts, unanimes, anticipent une remontée de 0,2 à 0,3 % d'ici à la fin de l'année. « La période du crédit vraiment pas cher est terminée, reconnaît Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux, mais les conditions restent néanmoins attrayantes. » D'autant que dans les agglomérations où la concurrence est très vive (Paris, Toulouse, Marseille ou Lyon) les tarifs peuvent descendre de 0,2 à 0,4 point, au-dessous des grilles officielles pour les bons profils (35 000 euros pour une personne seule et plus de 50 000 euros pour un couple). C'est notamment le cas au Crédit lyonnais, au Crédit mutuel ou chez HSBC. Dans une conjoncture orientée à la hausse, optez pour un crédit à taux fixe. Bien entendu, en prenant un crédit révisable, dont le taux suit mécaniquement celui du loyer de l'argent à court terme, susceptible de remonter fortement, vous obtiendrez un taux de départ plus faible - 0,5 % de moins, en moyenne, la première année. « Seuls les budgets serrés souhaitant bénéficier au départ d'une mensualité allégée ont intérêt à choisir un taux variable », recommande Christophe Cremer. Dans ce cas, choisissez un crédit capé 1 suivant l'évolution de l'Euribor (référence des crédits court terme), mais limitant la variation de votre taux à 1 %.

Pénalités, frais Soyez exigeants

Les frais supposés couvrir les dépenses occasionnées par la constitution de votre dossier (couramment 1 % du capital emprunté avec un plafond de 1 000 euros) méritent aussi votre attention. Vous traitez directement avec votre banque et votre cas n'a rien de complexe ? Demandez l'annulation des frais de dossier. Si votre interlocuteur tient à vous, il vous l'accordera assez facilement. Idem si vous passez par un courtier. Vous envisagez une importante rentrée d'argent vous permettant, le cas échéant, de rembourser votre dette avant l'heure ? Tentez de faire sauter les pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû). N'oubliez pas de formaliser votre accord par écrit.

Caution, hypothèque Profitez de la baisse

Pour garantir leurs prêts immobiliers, les banques exigent de l'acquéreur une prise d'hypothèque ou une caution. Deux formules dont le coût a baissé de 20 à 30 % - les sociétés de cautionnement telles que Crédit-Logement ou Sacef se sont alignées sur la baisse des frais de garantie réelle pris pas les notaires intervenue en juin. Vous réalisez votre premier investissement et envisagez de revendre votre acquisition avant la fin du crédit ? Préférez la caution à l'hypothèque, qui vous exposerait à des frais de mainlevée. « Pour un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans, les frais d'hypothèque s'élèvent à 2 345 euros (1 345 euros au départ, auxquels il faudra ajouter 1 000 euros au moment de la mainlevée), alors que la caution Crédit-Logement, qui coûte 2 100 euros à l'entrée du prêt, permet d'en récupérer 1 350 à la sortie », calcule Marc Quiévreux, responsable de la formation chez Cafpi.

Vous irez au bout de votre crédit ? Choisissez l'hypothèque, économique en l'absence de mainlevée. Votre banquier vous accueille à bras ouverts et vos avoirs dans l'établissement couvrent le montant du prêt ? Suggérez lui de se contenter d'une promesse d'hypothèque, gratuite, qu'il n'activera qu'en cas de problème.

Assurances Faites jouer la concurrence

Si l'assurance chômage est facultative, l'assurance décès-invalidité est obligatoire. Les banques offrent des contrats groupe dont les tarifs standardisés (autour de 3,3 euros pour 10 000 euros empruntés sur vingt ans) ne tiennent pas compte de l'âge de l'emprunteur. Si vous avez moins de 35 ans, négociez une délégation d'assurance afin de souscrire un contrat individuel de votre côté. Sachez que les tarifs des courtiers peuvent descendre jusqu'à 2,5 euros pour 10 000 euros empruntés, ce qui peut entraîner un allégement de votre mensualité de 22 euros. Il n'y a pas de petites économies !

Ariane Artinian

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