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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Coup de griffe fiscal en Andorre


Aux portes du sud-ouest, la petite principauté d'Andorre séduit les touristes en tout genre. Toutefois, une loi récente instituant un impôt sur les plus-values a brutalement freiné le dynamisme de son marché immobilier.

Coincée au centre des Pyrénées-Orientales, entre la France au nord et l'Espagne au sud, Andorre est une destination touristique très fréquentée. Catalans et Français du Sud-Ouest s'y rendent pour profiter à la fois des installations de ses cinq stations et de sa réglementation douanière particulièrement favorable aux consommateurs d'alcool, de tabac ou de matériel électronique en tout genre... Cette fréquentation, qui s'est fortement accrue ces trente dernières années, explique la physionomie actuelle du parc de logements. En Andorre, l'immobilier est, en effet, principalement collectif et de construction récente. Et les promoteurs s'en sont donné à coeur joie pour répondre à une demande pressante en partie alimentée, selon la rumeur, par l'argent noir en provenance de Catalogne.

« Il y a bien quelques rares demeures de charme, principalement d'anciennes granges de conception traditionnelle, mais elles appartiennent à des familles andorranes qui les conservent jalousement, de sorte qu'on n'en trouve jamais à la vente », affirme Marc Coutanceau, de l'agence Aries-Belier. Pour le reste, c'est l'embarras du choix. « En Andorre, l'ancien a moins de trente-cinq ans », confirme Jordi Torres, de l'agence Océanic Immobiliara.

Si les Andorrans élisent volontiers domicile à Andorre-la-Vieille, leur capitale, les touristes, eux, préfèrent s'en écarter. La Massane est l'un des villages les plus prisés. Il est vrai qu'il bénéficie d'une position « centrique », comme disent les Catalans. Il est relié à la fois à Andorre-la-Vieille par un tunnel qui le met à moins de dix minutes du centre, mais aussi à la station d'altitude de Pal par une télécabine. « La Massane est pour ainsi dire une extension au pied des pistes d'Andorre-la-Vieille », lance Marc Coutanceau. Quoique déjà élevés, les prix y restent raisonnables comparés à ceux de la capitale, jusqu'à 6 000 euros le mètre carré. A La Massane, il est encore possible de trouver des trois-pièces pour moins de 300 000 euros. A condition de faire des travaux de rénovation. Sinon, mieux vaut compter de 350 000 à 400 000 euros pour un « atic », ces appartements du dernier étage si recherchés pour leur charme résultant du plafond qui épouse le toit et de la vue dégagée. C'est le cas par exemple de ce trois/quatre-pièces situé dans un immeuble récent construit à Escas, sur les hauteurs de La Massane. D'une surface de 80 m², il s'est récemment adjugé à 380 000 euros.

Pour ceux qui préfèrent investir dans l'habitat individuel, il n'y a pas de miracle. « Le foncier disponible est devenu si rare qu'il faut désormais compter 1 million d'euros pour le seul achat d'un terrain de 1 000 m2 », annonce Marc Coutanceau. Pour les inconditionnels de l'individuel, restent les résidences de chalets, bien plus abordables. Ainsi, un chalet de 210 m² avec trois chambres était proposé à 650 000 euros il y a quelques mois dans un complexe de 14 logements à 3 km de La Massane,

Franck Audonnet

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