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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Coûteux mais réalisable


La capitale de l'Angleterre est l'une des villes les plus chères du monde. Mais malgré un ticket d'entrée élevé,il est possible d'y réaliser de bons investissements.

Impossible de lever la tête sans voir une grue : Londres est en perpétuel chantier. Une activité qui reflète la santé de son marché immobilier. Depuis plusieurs années, la capitale britannique caracole dans le peloton de tête du palmarès des villes les plus chères du monde, selon les études réalisées par Knight Frank. L'immobilier de luxe peut y atteindre le prix record de 36 800 euros le mètre carré, et le prix moyen d'un logement était, en avril 2007, de 333 785 livres (soit 500 000 euros). « Dans le centre de Londres, les prix ont progressé de presque 30 % par an depuis deux ans », détaille Mark Goldberg, directeur des ventes sur Londres chez Hamptons International.

Central London : le must

Londres, c'est l'assemblage de 32 boroughs - sortes d'arrondissements, en fait des anciennes banlieues absorbées - et de la City, coeur financier de la ville. Ce qu'on appelle Central London n'a pas de frontières précises ; c'est une zone composée des boroughs Tower Hamlets, Hackney, Islington, Camden, Westminster, Kensington-Chelsea, Lambeth, et enfin Southwark. Sans oublier la City, lieu de travail plus que de résidence. Chaque borough est découpé en quartiers. Le borough le plus coté est celui de Kensington-Chelsea, avec les quartiers de Knightsbridge et de Belgravia, à l'ouest de Buckingham Palace et au sud de Hyde Park. C'est là que se trouvent le grand magasin Harrod's et le Royal Albert Hall. Viennent ensuite, un peu plus au sud, les districts de Kensington et de Chelsea. « Ces quartiers rassemblent le haut du marché, ce qu'il y a de plus recherché, décrit Yolanda Barnes, directrice de la prospection chez Savills. Pour 1 million d'euros (730 000 livres), vous n'obtenez qu'un trois-pièces. » C'est le quartier des ensembles de grandes maisons victoriennes à plus de 1 million de livres (1,5 million d'euros), rangées autour de parcs et de jardins privés. Les nouveaux acquéreurs sont en majorité des étrangers.

Moins dispendieux et tout aussi agréables à vivre, certains secteurs voient leur cote monter. « Pour moi, la zone la plus intéressante est comprise entre Hyde Park et Regent's Park, estime Liam Bailey, directeur de la prospection chez Knight Frank. Moins prisée que ses voisines, car de moindre standing, elle se situe sur la Central line (une des principales lignes du métro londonien). » Les prix y sont environ 10 % moins chers qu'à Notting Hill - quartier voisin rendu célèbre par le film Coup de foudre à Notting Hill, avec Julia Roberts et Hugh Grant -, où il faut compter au moins 650 000 livres (962 000 euros) pour un trois-pièces.

Autre borough émergent, un peu plus au nord, Paddington. « On peut y trouver des trois-pièces pour 350 000 livres (519 000 euros) et des grands quatre à cinq-pièces pour 700 000 livres (1 038 000 euros), précise Yolanda Barnes. Et on est à deux stations de Notting Hill. »

Enfin, à quelques stations de métro au nord de la City, le quartier d'Islington voit sa popularité monter en flèche. « Le prix moyen d'un appartement y est de 400 000 livres (592 000 euros), ce qui est peu élevé, si près du centre économique de la ville, pour un trois-pièces », indique Mark Goldberg.

Grands projets et Olympic Games

Une ascension qui est loin d'être terminée. Plusieurs quartiers vont être réhabilités et voir leur cote monter dans les années à venir. Chaque fois, un projet - musée, infrastructure - vient renforcer l'attrait de la zone. « Le projet le plus important est celui de la gare de King's Cross, qui deviendra le nouveau terminus Eurostar à partir de novembre », estime Yolanda Barnes. La construction de nombreux bureaux et la rénovation des habitations sont prévues. « Le quartier n'est pas attirant actuellement, admet Mark Goldberg, de Hamptons International. Mais il va le devenir. C'est un endroit à surveiller sur le long terme : la rénovation devrait durer un peu moins de dix ans. » Cela va aussi être le cas pour les environs du stade de Wembley, tout juste restauré.

Dans un avenir plus proche, les Jeux olympiques vont s'installer à Londres en 2012. Le site va être construit dans la Lower Lea Valley, dans le borough de Stanford. Pour l'instant, c'est un immense terrain vague. Mais le village olympique sera conçu comme un ensemble de maisons individuelles qui seront commercialisées dès la fin des Jeux ; le Media Center sera reconverti en bureaux. « La spéculation joue déjà à plein : le prix des terrains a triplé, prévient Yolanda Barnes. Il vaut mieux attendre pour y investir que les projets soient plus fermement établis. » Car, finalement, c'est tout l'East End qui va bénéficier des Jeux, avec notamment la prolongation prévue d'une ligne de métro.

Rush sur les transactions

A la différence de la France, la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée en Grande-Bretagne. Il n'existe pas de carte professionnelle. N'importe qui peut exercer le métier, et cela n'a pas arrangé son image. Pour être sûr d'avoir affaire à un interlocuteur sérieux, il faut s'adresser à un grand réseau ou se renseigner sur sa réputation dans le quartier. Des précautions particulièrement utiles si le bien recherché est dans la tranche basse des prix, vers 350 000 livres (512 000 euros). Car pour ce budget la demande est telle que tout se vend, ce dont profitent certains. « Les appartements sont assez souvent en mauvais état », témoigne Julie, qui loue depuis plusieurs années un deux-pièces et cherche à acheter un trois-pièces depuis quelques mois. « Mais comme les clients se bousculent de toute façon, les propriétaires ne font pas les travaux. » Qui plus est, les visites se font à plusieurs avec des horaires imposés. « On ne peut rien regarder en détail : on est quinze personnes coincées dans un 60 m2 pendant une demi-heure, poursuit Julie. Dès le lendemain, voire le soir même, on est censé faire une proposition. » Il y a rarement le temps pour une deuxième visite. Le bien va au plus offrant. « C'est comme une enchère, ajoute-t-elle. Et le prix de l'annonce est la mise de départ. »

Buy to let, l'investissement locatif

Pour les investisseurs, le meilleur choix reste le buy to let - « acheter pour louer ». Un appartement de bonne facture à Islington, acquis pour 500 000 euros, peut se louer 2 900 euros par mois, soit un rendement de 7 %. « Les investisseurs privés représentent près de 20 % des propriétaires londoniens, indique Mark Goldberg. Et la proportion augmente chaque année. » Le produit le plus prisé en ce moment est le studio. La loi anglaise n'impose aucune limite inférieure à la surface d'un logement, contrairement à la France (9 m2). On peut trouver des biens de 11 m2, 8 m2, voire moins. Et ils valent leur pesant d'or. « Ces studios sont situés un peu partout dans Londres, y compris dans les quartiers les plus chics, précise Sonia Trudgain, de l'agence Stern Studios, spécialisée dans ces très petites surfaces. Ils permettent d'habiter près du centre pour pas trop cher. » Les biens partent en moyenne en deux jours. La plupart des clients de Sonia sont des femmes qui souhaitent être plus proches de leur travail, mais il y a aussi des investisseurs. « Les studios se louent très bien. C'est un peu comme une chambre d'hôtel, mais dans une résidence. » Un 11 m2 en plein coeur de Chelsea s'est ainsi négocié 225 000 livres (333 182 euros) et se loue 220 livres la semaine (326 euros). Un rendement qui peut paraître faible - environ 5 % -, mais qui est largement compensé par la plus-value potentielle à la revente : en deux ans, les petites surfaces ont vu leur prix grimper de plus de 30 %

Jean-Marie Benoist

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