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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

Crédit Les illusions de l'effet de levier


Pas d'accès à la propriété sans recours à l'endettement. Mais gare aux excès : les financiers ne sont pas les seuls à en commettre.

En mars, un fonds du groupe américain Carlyle a fait défaut. Ce fonds n'investissait pourtant que dans des outils financiers dérivés des obligations de première qualité et considérés à ce titre comme « paisibles ». Mais, nous le savons désormais depuis la crise des subprimes, plus rien n'est paisible sur les marchés financiers, tout est risqué. En particulier lorsque l'endettement s'en mêle, car il faut rembourser ses créanciers avec des actifs fondants. Un jour, la caisse est vide. Comme celle du fonds de Carlyle, dont on a découvert que, pour 1 dollar de capital propre, il avait - tenez-vous bien - 31 dollars de dettes ! Ce qui représente du (pratiquement) jamais-vu dans le monde financier est monnaie courante en immobilier.

Comment, sauf exception, devenir propriétaire sinon en empruntant une partie non négligeable, voire déterminante du prix d'achat du bien ? Compte tenu de la possibilité offerte aux bailleurs de déduire leurs frais de leurs loyers, le recours à l'endettement est même indispensable pour assurer à tous les investisseurs immobiliers une rentabilité satisfaisante après impôt. Ceux qui achètent pour eux-mêmes ne bénéficient pas de cette déductibilité. Il est vrai que, reprenant une tradition abandonnée en 1997, la loi dite Tepa (travail, épargne, pouvoir d'achat) accorde désormais une réduction d'impôt de 20 % sur les intérêts, dont le montant et la durée sont plafonnés. Cette mesure équivaut à une légère réduction sur le taux de l'emprunt. Il reste à savoir si, désormais, lorsque l'on accède à la propriété, il n'y a pas un ratio d'endettement à ne pas dépasser. C'est une question qui devrait se poser sur un marché immobilier plus cyclique qu'on ne veut généralement l'admettre. Jusqu'au milieu des années 1980, elle était purement académique, car en s'endettant à des taux inférieurs à celui de l'inflation, le coût réel du crédit était négatif alors que le bien se valorisait régulièrement. S'endetter à 110 %, pourquoi pas ?

Les circonstances ont doublement changé : d'abord, depuis vingt ans, le coût réel du crédit est devenu (faiblement) positif. On s'endette à près de 5 % pour moins de 3 % d'inflation. Ensuite, la perspective de valorisation n'est plus totalement assurée sur toute la période. Entre 1990 et 1997, les marchés immobiliers de la région parisienne et de la Côte d'Azur ont perdu 30 % de leur valeur. Et 2008 nous annonce peut-être le début d'une correction plus large, car, depuis dix ans, les prix ont flambé partout. Alors que, dans l'immobilier pas plus qu'en Bourse, « les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ».

Imaginons un couple accédant à la propriété qui se serait endetté cette année à 100 % sur vingt-cinq ans pour acheter un appartement de 50 m2 à 200 000 euros. Et admettons que, dans cinq ans, la famille ayant augmenté de taille, il souhaite deux pièces de plus, soit 20 m2. Admettons, enfin, que les prix immobiliers aient baissé entre- temps de 10 %, ce qui est loin d'être exclu. Prix de vente : 180 000 euros. Prix d'achat du nouveau bien (qui a baissé lui aussi de valeur) : 252 000 euros*. Soit un manque de trésorerie de 72 000 euros. Et le prêt ? C'est là que tout se complique. Au bout de cinq ans, il est amorti à hauteur de 12 %. La banque réclame 176 000 euros, soit l'essentiel du prix de vente ! Sans parler des éventuelles pénalités de remboursement anticipé qui atteignent 3 % du capital restant dû, soit plus de 5 000 euros... Où notre couple va-t-il trouver de quoi s'agrandir ?

S'il avait accepté un effet de levier d'endettement de 50 % plutôt que de 100 %, il aurait encore environ 90 000 euros à rembourser sur les 180 000 de son prix de vente. Mais il disposerait de la réserve nécessaire pour s'agrandir. La leçon ? En période d'allongement de la durée du crédit et de baisse possible des prix, il ne faut pas abuser de l'emprunt !

*10 % de moins que son prix de 2008 (280 000 euros pour 70 m2 à 4 000 euros le mètre carré).

François de Witt

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