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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Déménagement et stratégie immobilière


Il faut savoir profiter du paradis fiscal que représente la résidence principale. En cas de mutation professionnelle aussi.

Vivre et travailler au pays », ce n'est pas toujours possible. A l'heure de la mondialisation, il s'agit même d'un luxe. Bref, si l'occasion se présente, il faut pouvoir bouger. Les mutations ne vont évidemment pas sans poser de problèmes immobiliers, surtout lorsque l'on est en phase d'acquisition. Quand on quitte Lille pour Bordeaux, comme Frédéric*, faut-il vendre sa maison pour en acheter une autre ou est-il préférable de devenir bailleur dans le Nord et locataire dans le Sud-Ouest ? Ou peut-on, comme le souhaite Mathilde*, être à la fois propriétaire bailleur et propriétaire pour soi ?

Trois options s'offrent au particulier. Celle qui a retenu l'attention de Mathilde apparaît coûteuse à première vue. A moins de disposer d'un apport personnel conséquent, elle suppose en effet de continuer à amortir le prêt sur son logement initial tout en en contractant un second sur le nouveau bien. Que de dettes en perspective ! Et puis, cette démarche n'est-elle pas déséquilibrante sur le plan patrimonial ? Elle laisse en effet peu de place aux investissements financiers, qui ont le mérite de la liquidité.

Le vrai arbitrage, c'est celui que soulève Frédéric. Le statut de bailleur comporte un réel avantage sur le plan fiscal : les charges de propriétaire à Lille sont en effet déductibles des loyers qu'il va encaisser. Elles comprennent les assurances, les éventuels frais de gestion, les travaux, les impôts locaux et, bien sûr, les intérêts sur son emprunt initial. L'impact du changement de statut sera d'autant plus important que Frédéric est en début de prêt, à un moment où les intérêts représentent une part importante des mensualités de remboursement.

Le fait de devenir bailleur a aussi pour effet de modifier le statut de la maison de Lille aussi bien sur le plan (éventuel) de l'ISF (l'abattement forfaitaire toléré passe de 30 à 15-20 %) que de l'IR. Les plus-values réalisées à la revente sont imposables, après des abattements pour travaux et selon la durée. Si Frédéric vend (bien) sa maison en fin de bail, au bout de six ou de neuf ans par exemple, le fisc se servira au passage. Alors que la résidence principale reste un paradis fiscal : les plus-values réalisées à l'occasion d'une revente, même précipitée, échappent non seulement à l'impôt mais aussi aux incontournables prélèvements sociaux. Cette « défiscalisation » représente un élément important de la décision.

Il est probable que, en cette période de conjoncture hésitante, le meilleur choix de Frédéric sera de vendre à Lille, de rembourser son prêt, et de placer ce qui lui restera dans l'attente de redevenir propriétaire... à Bordeaux. Il a tout à gagner à commencer par se familiariser avec ce marché qui devient plus favorable à l'acquéreur. Dans un an, on peut imaginer en effet que les prix dans l'ancien auront baissé. Quand il quittera Bordeaux, Frédéric répétera la manip, en profitant un fois de plus des avantages fiscaux de la résidence principale. Auxquels s'ajoute désormais la déductibilité d'une partie des intérêts de son revenu imposable, réduisant l'écart entre le statut de propriétaire bailleur et celui de propriétaire occupant.

Reste le problème des taux d'intérêt et du coût du crédit. Si Frédéric a la chance de s'être endetté à Lille à moins de 4 % (cela a été possible pendant peu de temps, en 2006), il hésitera à vendre. On le comprend : il ne retrouvera sans doute jamais un taux aussi bas. La probabilité est cependant forte pour que son crédit d'hier lui coûte autant ou plus cher que le taux qu'il pourra obtenir demain (environ 4,65 % sur quinze ans pour un bon risque).

En fait, quand on déménage, il est souhaitable, sauf exception, de remettre les compteurs immobiliers à zéro. C'est particulièrement vrai sur des « marchés d'acheteurs » comme ceux d'aujourd'hui

* Auditeurs de France Info.

François de Witt

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