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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Des crédits pour tous les goûts


Du prêt à taux zéro au prêt hypothécaire cautionné, les emprunteurs bénéficient d'un vaste choix de formules plutôt bon marché.

En 1996, j'ai rencontré un professeur mulhousien qui me rappela que, dix ans plus tôt, je lui avais conseillé d'emprunter « à taux variable » plutôt que de prendre un banal taux fixe qui allait lui coûter plus cher. « Mes mensualités n'ont pas cessé de baisser ! » m'expliqua-t-il, ravi. En revanche, à l'époque, une seule banque de Mulhouse avait entendu parler de la variabilité des taux, et aucune ne la pratiquait.

Les temps ont bien changé. En vingt ans, non seulement les taux sont devenus aussi bien « révisables » que fixes, mais la durée de remboursement est désormais « modulable ». Pour éviter que d'éventuels dérapages de taux ne désolvabilisent les acquéreurs comme l'avaient fait en d'autres temps les prêts à mensualités progressives, les banques ont « capé » leur progression et modulé le montant des remboursements. Cette dernière innovation a ouvert la porte à l'allongement de la durée des prêts classiques à taux fixe, passée en quelques années de quinze à vingt puis à vingt-cinq ans. Et ce n'est pas fini. Une caisse d'épargne espagnole permet d'emprunter, à taux variable seulement, sur cinquante ans, alors que les banques hexagonales calent au-delà de quatre décennies, ce qui est néanmoins une révolution culturelle. La tradition propre à notre pays veut en effet que les crédits ne soient pas assis sur le bien (dans ce cas, peu importe leur durée), mais sur l'emprunteur.

Comme si toutes ces innovations ne suffisaient pas, des textes gouvernementaux ont introduit de nouvelles catégories de prêts. A commencer par le fameux PTZ (prêt à taux zéro), dont le coût est pris en charge par le contribuable. S'y est ajoutée une série de prêts supplémentaires, dont l'initiative revient à la Ville de Paris, relayée par d'autres collectivités locales comme la municipalité de Caen ou le conseil général des Hauts-de-Seine.

Dernière nouveauté, prévue pour le début de 2008 : deux prêts destinés à ceux qui ont du mal à emprunter, au premier rang desquels les travailleurs non salariés dont l'historique des revenus n'est pas satisfaisant. Ailleurs, ils seraient obligés de passer sous les fourches Caudines des établissements pratiquant le subprime, désormais en difficulté outre-Atlantique. En France, leur capacité de remboursement étant jugée trop fragile, les portes du crédit leur sont fermées. Eh bien, grâce au nouveau « prêt sécurisé à l'accession à la propriété », ils devraient pouvoir bénéficier d'une garantie du FGAS* destinée à rassurer le prêteur. Quant aux emprunteurs âgés, qui se heurtent à l'obstacle de l'assurance décès (trop chère pour eux), le nouveau « prêt hypothécaire cautionné » substitue la caution à l'assurance.

La liste des prêts assis sur des biens immobiliers ne serait pas complète sans le prêt hypothécaire viager, qui permet aux personnes âgées aux ressources insuffisantes de se faire verser une somme par la banque en anticipation sur la valeur de leur logement à leur décès. Ce prêt, que le Crédit foncier est le seul à diffuser, rencontre un vif succès en dépit de son taux élevé. C'est qu'il correspond à un besoin. Plus généralement, la diversité actuelle de l'offre de crédit n'est que le reflet de celle des exigences des diverses catégories d'emprunteurs. Il n'y a pas de « meilleur crédit » de nature universelle, mais un ou des outils très bien adaptés au profil de chaque emprunteur. Ce dernier bénéficie non seulement de l'abondance et de la multiplicité de l'offre, mais aussi du fait que c'est par le crédit que les banques ferrent de nouveaux clients. Les prêts immobiliers français sont d'ailleurs les moins chers d'Europe

* Fonds de garantie à l'accession sociale.


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