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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Des indicateurs qui comptent


Parmi les éléments que les gérants de fonds immobiliers regardent attentivement, certains indicateurs ont beaucoup d'importance pour déterminer la valeur d'un bien. Sachant qu'ils varient en fonction du produit sous-jacent (résidentiel, immobilier de bureaux, immobilier logistique...), des précisions s'imposent.

Taux de capitalisation En divisant le montant des loyers par ce taux, le vendeur détermine la valeur d'un immeuble. Attention, toutefois, car le taux de capitalisation d'un immeuble résidentiel sera plus faible que celui d'un bien immobilier logistique (entrepôts, par exemple). Dans ce cas, les risques sont en effet moins élevés.

Taux de rendement Cet indicateur est suivi par les investisseurs. Sa notion est très proche de celle du taux de capitalisation qu'étudient les vendeurs. Cependant, ici, sont inclus les frais d'acquisition. Concrètement, le taux de rendement locatif est obtenu en divisant le montant des loyers tirés de l'exploitation d'un bien par le prix total de celui-ci.

Taux d'actualisation Ce taux permet à un expert ou à un analyste d'actualiser les loyers tirés de l'exploitation de l'immeuble de façon, là encore, à en déterminer la valeur. L'actualisation des flux prend en compte le taux des obligations sans risques (l'obligation assimilable du Trésor à dix ans en général) auquel s'ajoutent les risques immobiliers pris dans leur ensemble et les risques spécifiques des biens en cause (immobilier résidentiel, de bureaux...).


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