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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Des travaux incontournables


Nécessaire tous les dix à quinze ans, le ravalement reste la bête noire des copropriétaires. Outre les désagréments qu'il procure, il augmente sérieusement le poids des charges. Marche à suivre.

faire accepter un ravalement par l'ensemble des copropriétaires est une entreprise de longue haleine. Il est vrai que chacun aura à débourser de 2 000 à 5 000 euros, voire plus. Reste que ce « grand nettoyage » est nécessaire et qu'il demande près de dix-huit mois de préparation.

Avant

En théorie, le ravalement doit être réalisé tous les dix ans. « Toutefois, rares sont les maires qui exigent de leurs administrés une application stricte de cette obligation », explique Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens. La décision relève en général des copropriétés elles-mêmes.

Première étape, le diagnostic. Le conseil syndical, avec l'aval de l'assemblée générale (AG), doit missionner un professionnel indépendant (architecte, ingénieur, bureau d'études) pour dresser l'état des lieux. « Outre le type de traitement à engager sur la façade, sa mission va consister à vérifier l'étanchéité du bâtiment, à envisager s'il faut procéder à la réfection des gouttières, au scellement des gardes ou à la restauration des corniches », détaille Philippe Lebard, directeur d'Exaquo, filiale de ravalement et d'étanchéité du groupe Loiselet & Daigremont.

Ensuite, le technicien liste les travaux à réaliser et leur degré d'urgence. Il soumet ses conclusions à la copropriété, qui statuera en AG. Son travail est payé forfaitairement et varie de 2 000 à 5 000 euros selon la technicité du bâtiment. Dans le cadre de simples travaux d'entretien, le vote d'un ravalement s'effectue à la majorité simple (majorité des voix des personnes présentes à l'AG ou représentées). Pour des travaux lourds, comme l'étanchéité, la majorité absolue est nécessaire (moitié de la totalité des voix de l'ensemble des copropriétaires plus une). Lors du vote, les habitants précisent la période de réalisation du chantier, fixent la date et le nombre d'appels de fonds à réaliser. Le ravalement concerne tous les copropriétaires, même ceux qui habitent sur cour. La quote-part de chacun est calculée sur la base des tantièmes.

Pendant

Après avoir voté le principe du ravalement, l'assemblée générale peut décider de mandater un professionnel (éventuellement celui qu'il a missionné pour le diagnostic) afin qu'il endosse le rôle de maître d'oeuvre pendant les travaux. A lui de constituer le cahier des charges, de lancer les appels d'offres, de réceptionner les quatre ou cinq devis demandés et de les juger. Mais c'est toujours à l'AG de trancher. Cette intervention est facturée entre 7 et 9 % du montant des travaux. « Le ravalement est parfois complexe, aussi le jugement averti d'un professionnel est-il nécessaire », explique Alain Bouchemousse, de la Fnaim.

Le chantier pouvant durer de deux à trois mois pour un petit immeuble et jusqu'à deux ans pour les grandes résidences, le contrôle du maître d'oeuvre doit être régulier. « Il s'assure du bon déroulement des travaux, s'informe des imprévus ou des difficultés et tente de trouver des solutions. A lui aussi de contrôler la bonne exécution du devis », explique Patrick Pollantru, juriste à l'Association des responsables de copropriété. Si au moins deux entreprises interviennent sur le chantier, la désignation d'un coordinateur pour la sécurité est obligatoire. Le coût de cet intervenant est de 2 à 3 % du montant de travaux.

Après

Une fois les échafaudages démontés, il faut être vigilant sur la façon dont va évoluer la façade. Les éventuels désordres de peinture sont couverts pendant deux ans. La copropriété est aussi protégée en cas de sinistre dans le cadre de la garantie dommage ouvrage pendant une durée de dix ans. Toutefois, cette garantie ne fonctionne qu'à condition de l'avoir souscrite avant le début des travaux

Laurence Boccara

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