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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Diminuer ses impôts


Acheter pour louer à des loyers maîtrisés permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en allégeant sa note fiscale.

Robien recentré : pour sa souplesse

Jusqu'à 3 000 euros d'économies

Avec le dispositif « Robien recentré », en vigueur depuis le 1er juillet 2006, vous pouvez faire financer une partie de votre acquisition neuve par le fisc. L'acquéreur peut ainsi amortir 6 % du prix d'achat pendant sept ans, puis 4 % pendant les deux années suivantes. Au total, la déduction atteint donc 50 % du montant de l'investissement sur neuf ans. Pour en bénéficier, vous devrez acheter un logement neuf et vous engager à le louer vide, pendant neuf ans au moins, à un locataire qui en fera sa résidence principale.

En contrepartie, les loyers ne peuvent être fixés librement. Ils sont plafonnés en fonction de la zone géographique de votre investissement (voir tableau ci-dessous). Les loyers sont encadrés, mais ils restent assez proches de ceux du marché (10 % au-dessous environ), ce qui permet des rentabilités acceptables. Compter 120 000 euros en moyenne pour un deux-pièces de 42 m2 qui ne pourra être loué plus de 474,60 euros par mois s'il est situé en zone B2 et 347,76 euros en zone C. Les prix peuvent grimper jusqu'à 170 000 euros pour une surface identique située en zones B1 ou A, et les loyers maxima atteindre respectivement 580,44 euros ou 835,48 euros. « La formule est particulièrement adaptée aux contribuables imposés dans la tranche marginale à 30 % », observe Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim.

Nos conseils Un des gros avantages de ce dispositif est d'offrir la possibilité de louer votre acquisition à vos ascendants ou descendants (parent ou enfant étudiant). Seul impératif : les locataires ne doivent pas figurer sur votre avis d'imposition.

Borloo populaire : pour maximiser les réductions

Jusqu'à 4 000 euros d'économies

Beaucoup plus social que le Robien recentré, le « Borloo populaire » est plus attrayant fiscalement. Il permet en effet d'amortir 6 % par an pendant sept ans, 4 % pendant les deux années suivantes, et enfin 2,5 % pendant six autres années encore. Au terme des quinze ans, vous amortissez donc jusqu'à 65 % du prix d'achat sur les loyers. Et ce n'est pas tout. En plus de la déduction de vos revenus fonciers de toutes vos charges pour leur montant réel, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant imposition. Revers de la médaille : ce dispositif impose de sélectionner des locataires dont les ressources ne peuvent excéder des plafonds réglementaires (tableau ci-dessous). La seconde contrainte concerne le niveau des loyers pratiqués : 30 % en moyenne au-dessous des loyers du marché (voir tableau). Compter un budget moyen de 200 000 à 220 000 euros pour un trois-pièces de 60 m2. Vous pourrez le louer 663,60 euros par mois à un couple sans enfants disposant de revenus annuels inférieurs à 48 226 euros s'il est en zone B1. Et jusqu'à 955,20 euros s'il est en zone A.

Nos conseils Cet avantage s'adresse aux personnes le plus fortement imposées. Vu la faiblesse des loyers, n'escomptez pas de rentabilité alléchante en investissant en zone C.

Vous pouvez toutefois miser sur une valorisation du bien, tout en sachant que les plus-values sont incertaines en deuxième couronne dans les villes moyennes de province.

Résidence de tourisme : pour récupérer la TVA

19,6 % de votre achat

En investissant dans un logement neuf destiné à la location de loisirs (en bord de mer, à la montagne, à la campagne ou sur un site touristique) et en vous engageant à louer le logement à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant neuf ans, vous pourrez récupérer la TVA acquittée lors de l'achat et amortir le mobilier sur les loyers. Pour un investissement d'un montant de 120 000 euros TTC, la TVA s'élève à 24 720 euros. Le Trésor public vous adressera un chèque dans les six mois suivant la signature. Selon les formules, vous disposerez éventuellement du bien une à plusieurs semaines dans l'année. Et bénéficierez d'avantages fiscaux supplémentaires si vous investissez dans une zone de revitalisation rurale (ZRR, lire p. 72) ou en profitant du statut de loueur en meublé.

Nos conseils Intéressant pour acquérir une résidence secondaire à temps partiel tout en renflouant sa trésorerie. Vous pourrez rembourser par anticipation un prêt immobilier, un crédit à la consommation ou un revolving. Mais attention, si vous revendez le bien avant vingt ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA au fisc.

Et aussi...

La taxe foncière fait en principe l'objet d'une exonération totale pendant les deux premières années suivant l'achèvement de la construction. Cette exonération est partielle (un tiers environ) lorsque la mairie ne s'aligne pas sur les largesses accordées par la région ou le département.

Les frais de notaire et d'hypothèque (environ 2 %) sont déductibles dans le cadre de l'investissement locatif


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