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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Dispositif Borloo et logement social


Pour qui souhaite louer à des personnes à revenus modestes, il existe des mécanismes très incitatifs. A commencer par le Borloo populaire, auquel il est possible d'ajouter un prêt locatif social. Avec des avantages certains.

Le logement social est au coeur de l'action gouvernementale. La ministre du logement, Christine Boutin, l'a rappelé lors de son discours de clôture du Chantier national pour le logement qui s'est achevé à Lyon en septembre. Elle a notamment encouragé les promoteurs à se placer sur ce terrain et a lancé la piste d'un usufruit locatif social. Ce mécanisme permettrait à un investisseur de revendre, pour une durée limitée, l'usufruit de son bien à un bailleur social. Ce dernier se chargerait ensuite de le louer et d'en assurer l'entretien, tandis que le financement pourrait être aidé. En attendant que l'idée se concrétise, il faut se contenter des dispositifs existants. Certains permettent d'investir dans le logement social sans trop sacrifier la rentabilité de son investissement. C'est le cas du dispositif Borloo, qui se veut plus social que le Robien. Il est même possible, si vous vous pliez à certaines exigences supplémentaires, bénéficier à la fois du Borloo populaire et d'une TVA à 5,5 %. Alors, Borloo populaire ou Borloo social ?

Borloo classique

Instauré par la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 et applicable depuis le 1er septembre 2006, le dispositif Borloo populaire vous permet d'amortir jusqu'à 65 % de votre acquisition neuve sur quinze ans (6 % pendant sept ans, 4 % pendant deux ans et, de façon facultative, 2,5 % pendant six nouvelles années). S'y ajoute un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives qui vient en plus de la déduction des frais réels. En contrepartie, vous vous engagez à respecter certaines conditions. Vous devez acheter un logement neuf ou nécessitant une réhabilitation lourde. Il peut aussi s'agir d'un local ancien transformé en habitation. S'agissant d'un dispositif à vocation sociale, vous avez l'obligation de le louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds (voir tableau).

Borloo social et TVA à 5,5 %

Les avantages du Borloo classique peuvent se cumuler avec un autre dispositif, incontestablement moins connu, mais non dénué d'intérêt : le PLS (prêt locatif social). En faisant le choix d'un tel financement, vous bénéficiez d'un taux de TVA ramené à 5,5 % et d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant vingt-cinq ans. Mais, s'agissant de logement social, vous devez respecter un certain nombre d'obligations plus draconiennes qu'en Borloo classique. Ce prêt peut financer à peu près tous les types d'opération : achat d'un terrain, construction, achat en l'état futur d'achèvement (Vefa), acquisition dans l'ancien et travaux éventuels. Dans ce dernier cas, le logement doit être bâti depuis au moins vingt ans. L'obtention du prêt passe par la signature d'une convention avec l'Etat. Son contenu est déterminant puisqu'il fixe les obligations du bailleur pendant toute la durée du prêt. La convention doit être conclue pour un minimum de quinze ans, mais elle peut aller jusqu'à trente ans. Pendant toute cette période, vous devez louer votre logement à titre de résidence principale d'un locataire. Les conditions de loyer et de ressources de ce dernier sont identiques à celles du Borloo classique (voir tableau).

Une démarche assez lourde

Certes, la démarche est un peu longue et complexe. Mais si vous achetez par le biais d'un promoteur qui a obtenu le financement de tout ou partie de son programme en PLS, vous pouvez profiter d'un transfert de prêt, ce qui est plus simple à mettre en oeuvre. Le promoteur vous fait alors bénéficier d'une réservation d'agrément. Au moment de l'achat, vous pouvez utiliser l'agrément réservé et signer ensuite directement la convention de location avec l'Etat. Si le promoteur ne bénéficie pas d'un financement PLS, rien ne vous interdit de le solliciter en individuel. La démarche sera toutefois plus lourde. La demande de prêt s'effectuera auprès d'un établissement ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts. Ils ne sont pas nombreux : Crédit agricole, Crédit mutuel, Crédit foncier. Mais vous ne pourrez obtenir le prêt qu'à la condition de recueillir une décision favorable d'agrément (DFA) délivrée par la direction départementale de l'Equipement ou la collectivité territoriale délégataire. Une fois l'autorisation acquise, et seulement après, vous pourrez déposer votre demande de prêt.

Le PLS peut financer jusqu'à 90 % du prix de revient du logement (au minimum 50 %). Son taux, qui est révisable, reste raisonnable, puisqu'il est adossé à celui du livret A, soit 4,35 % actuellement au Crédit foncier de France. Autre avantage, votre locataire peut bénéficier de l'APL, ce qui est une sécurité pour vous. Quant au rendement, il est a priori moins attrayant qu'en Borloo populaire classique en raison des plafonds de loyer. Mais les locataires seront plus faciles à trouver, la vacance y sera moindre et, finalement, la rentabilité sera tout à fait comparable, sinon supérieure

Colette Sabarly

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