Encore des abus dans de nombreux contrats de syndic

La DGCCRF a enquêté sur les pratiques de quelque 324 syndics, et vient de livrer ses conclusions. L’organisme a d’abord relevé sur la forme des infractions à la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet : absence de registre-répertoire, d’habilitation des gestionnaires ou de garantie financière. Des manquements à l’arrêté du 29 juin 1990 sont aussi pointés, concernant l’affichage des prix.

Mais c’est surtout le contenu de certains contrats qui a attiré l’attention de l’organisme. D’un point de vue général, les syndics des grandes enseignes ont tendance à privilégier la « formule tout compris » dans le cadre d’un forfait proposé aux copropriétés. Contrairement aux syndics indépendants, qui contiennent facture chaque clause essentielles au fonctionnement de la copropriété. L’avantage du premier : « ce mode de calcul des honoraires simplifiant le travail du syndic, est plus attractif pour les syndicats de copropriétaires. Il permet en effet de proposer un forfait de base d’un montant légèrement supérieur à une offre classique », juge la DGCCRF, tandis que le second peut laisser voir des clauses « ambigües ».

Prestations complémentaires au prix fort

Pour autant, les formules au forfait « n’empêchent absolument pas la facturation de prestations complémentaires, non incluses dans le forfait de base, à des prix relativement élevés », explique l’organisme. Celles-ci seraient même en sensible augmentation depuis quatre ans, ce qui conduit à complexifier la comparaison entre prestations. Dans ce cadre, la DGCCRF observe le plus fréquemment « de nombreux manquements liés à la distinction entre deux catégories d’honoraires : le forfait annuel de gestion courante, correspondant obligatoirement, et à minima, à une liste de 44 prestations, et les autres prestations pouvant, selon le choix des parties, être comprises dans le forfait annuel de gestion courante ou au contraire être facturées en tant que prestations supplémentaires ». A noter que la loi logement de Cécile Duflot entend fixer par décret la liste des prestations particulières, les autres seront réputées de gestion courante et ne pourront être facturées en dehors du forfait annuel.

Une même prestation rémunérée deux fois

Mais, tous contrats confondus, la DGCCRF constate aussi que les clauses illicites ont la vie dure. Les plus fréquentes étaient « l’imputation, au seul copropriétaire concerné, de prestations variables », comme l’actualisation de l’état daté ou de travaux à la demande d’un copropriétaire. Mais aussi le surcoût lié à la garantie financière du syndic, et encore « la double rémunération pour une même prestation, telles que la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier en plus de la clause « suivi des actions contentieuses » ».

74 syndics ont écopé d’avertissements, 107 d’injonctions, 12 d’intentions de procès-verbal et 29 procédures civiles ont été engagées à leur encontre.