Fiscalité : résidences de tourisme, TVA à reverser

Cependant, celui-ci n'est totalement acquis qu'au bout de dix-neuf ans de détention ! Par rapport aux formules classiques d'investissement dans l'immobilier locatif neuf, les résidences de tourisme se signalent par une originalité forte : l'investisseur a la possibilité de récupérer la TVA de 19,6 % grevant le prix d'acquisition de son lot de copropriété. Par exemple, compte tenu de cet avantage, un lot d'une valeur de 150 000 euros ne reviendra en réalité qu'à 125 400 euros à son acquéreur. Le sésame en la matière est la conclusion d'un bail de neuf ans avec l'exploitant de la résidence. Les loyers perçus étant, dans ce cas précis, soumis à la TVA (au taux réduit de 5,5 %), l'acquéreur peut obtenir le remboursement de la taxe comprise dans le prix d'acquisition de son bien. Il ne faudrait pas croire cependant que cet avantage présente toujours un caractère définitif. Reversement total Ainsi, dans le cas où le contrat initial de location de neuf ans vient à être interrompu, l'investisseur doit en principe reverser au Trésor la totalité de la TVA dont il avait obtenu le remboursement (sous déduction de la TVA de 5,5 % facturée sur les loyers et acquittée au Trésor). A vrai dire, pareille situation se produit très rarement. En effet, Bercy admet que l'interruption d'un bail liée à une vente, à une donation ou au décès du propriétaire n'entraîne pas pour ce dernier une obligation de reversement intégral de la TVA dès lors que son cessionnaire, donataire ou héritier reprend à son compte l'engagement de location qu'il avait souscrit initialement. Mais si l'investisseur se voit donc, en pareilles circonstances, dispensé de procéder à un reversement intégral de la TVA, il est en revanche tenu de procéder à un reversement partiel de celle-ci. Reversement partiel En effet, un tel reversement partiel de la TVA afférente à un bien immobilier doit être opéré dans tous les cas où celui-ci fait l'objet d'une cession à titre onéreux ou à titre gratuit avant la fin de la dix-huitième année qui suit celle de l'acquisition. Supposons ainsi qu'un investisseur acquière, d'ici à la fin de l'année 2007, un lot de copropriété d'une valeur de 150 000 euros, la récupération des 24 600 euros de TVA compris dans ce prix ne lui sera définitivement acquise qu'à compter du 1er janvier 2026. En cas de revente ou de donation du bien avant cette échéance, une partie de la taxe initialement déduite devra être reversée au Trésor. Cette fraction se calcule par différence entre le montant de la taxe initialement récupérée et un vingtième du montant de celle-ci par année ou fraction d'année écoulée depuis la date d'acquisition. Un cas pratique Exemple : un investisseur ayant acquis en septembre 2007 un lot de copropriété dans une résidence de tourisme pour un prix de 150 000 euros TVA comprise le revend en mars 2018. La TVA remboursée lors de l'acquisition (24 600 euros) devra, à l'occasion de cette revente, être reversée au Trésor à hauteur de 24 600 - (24 600 x 12/20) = 9 840 euros. Fabrice de Longevialle, consultant en fiscalité patrimoniale