Immobilier commercial : être "flexible" ou disparaître

Au marché international des professionnels de l'immobilier qui se tient au Palais des Festivals de Cannes jusqu'à vendredi, chacun constate combien, en quelques années, le numérique a révolutionné le secteur.

"La gestion d'un centre commercial a considérablement évolué en peu de temps, et elle sera à nouveau très différente dans cinq ans. Certains n'y survivront pas", constate Martin Plocica, le directeur pour le Royaume-Uni et l'Irlande, des centres commerciaux Hammerson.

Le groupe gère en France 9 centres affichant 100 millions de visiteurs annuels, dont Nicétoile à Nice, les Terrasses du Port à Marseille, le Jeu de Paume à Beauvais ou Italie Deux à Paris.

"Aujourd'hui les gens ne viennent plus seulement faire des courses, ils veulent aussi pouvoir dîner, aller au cinéma, se divertir: nous devons créer ce type de lieux", affirme M. Plocica.

Pour répondre à ces attentes, les foncières font de coûteux investissements dans les nouvelles technologies, dans des services connectés qui ne rencontrent pas toujours le succès espéré.

"C'est un gros défi pour nous: satisfaire les demandes des clients nécessite d'investir de plus en plus", explique Henrie W. Kötter, à la tête du développement chez Ece, le numéro un allemand de l'immobilier commercial.

"Comment maintenir la rentabilité dans ce contexte ? il nous faut inventer de nouveaux équilibres", dit-il.

Depuis quelques années Ece teste ses innovations dans deux centres "expérimentaux" en Allemagne et un autre en Turquie, à Istanbul.

"Nous leur allouons un budget, puis nous mettons en oeuvre rapidement un nouveau service, par exemple pour faciliter le stationnement. Quand ça ne marche pas, nous cherchons à comprendre pourquoi, du point de vue du consommateur", explique M. Kötter.

"Les locataires exigent la qualité"

"Il y en a tant qui ont échoué, comme le terrain de jeux connecté", soupire-t-il, avant de plaisanter : "Une fois que vous avez pris l'habitude de tomber, vous ne faites plus attention aux bleus, ça devient même amusant!"

Certaines start-up se créent pour surfer sur ce renouvellement perpétuel de l'offre des centres commerciaux, proposant de nouveaux services tels que la location éphémère d'espaces.

"Dans les centres commerciaux, il y a une vacance importante. Nous proposons à des marques de louer en un clic, un espace pour un jour, une semaine ou un mois", explique Adrien Kerbrat, co-fondateur du site Popup Immo.

"Il peut s'agir de petites marques qui souhaitent mettre un pied dans un lieu, ou de grandes marques, qui veulent organiser un évènement, parler à leurs clients différemment... le numérique a apporté une grande flexibilité qui correspond à l'attente des consommateurs", dit-il.

Dans l'immobilier de bureaux aussi, la révolution apportée par le numérique est à l'oeuvre, avec une prise en compte croissante de la performance énergétique et environnementale d'immeubles de plus en plus "connectés", témoigne Sébastien Chemouny, directeur de la gestion d'actifs chez Allianz Real Estate France.

"Nous avons signé il y a deux mois, un accord avec une start-up qui va mesurer la performance énergétique de nos immeubles. Ainsi nos locataires sauront quoi modifier dans leurs usages, pour réduire leur consommation", explique-t-il.

"Ce qui est bon pour nos locataires est bon pour nous. Lorsque l'un s'en ira, nous pourrons indiquer au prochain les coûts énergétiques moyens de l'immeuble", précise M. Chemouny.

Selon la consultante Terri Wills, de World Green Building Council, un groupement du bâtiment qui promeut des immeubles "éco-responsables", "les entreprises locataires commencent à exiger des immeubles de meilleure qualité".

"Des études montrent que les qualités environnementales d'un bâtiment, l'accès à la lumière naturelle, une bonne aération, ont un impact sur la santé des personnes qui y travaillent, améliorent leur productivité", dit-elle.

"Cela a même un impact sur les ventes, et certains groupes regardent cela de très près".

Avec AFP