Interview d'Alain Dinin, président-directeur général de Nexity

Vivre ensemble dans les villes est un des grands enjeux de la société française auxquels les politiques doivent répondre en traitant les problèmes de fond. Les solutions ne s'improvisent pas. Nous sommes en situation de pénurie avec un marché qui ne se régule pas suffisamment bien pour offrir à tous d'être bien logés.

Comme les institutionnels se sont peu à peu retirés du marché résidentiel, l'augmentation de la production de logements ne s'explique sur les dix dernières années que par l'investissement locatif privé. Dans le neuf, la part des investisseurs a progressé de 32 à 57 % entre 2000 et 2005, alors que celle des acheteurs de résidences principales est passée de 68 à 43 %. Or, le droit opposable au logement renforce encore le pouvoir du locataire au détriment du propriétaire. Il risque donc de provoquer un effet inverse à celui recherché en décourageant les particuliers du marché locatif. L'Etat doit soutenir les bailleurs privés par des allégements fiscaux comme le « Borloo populaire », ce nouveau dispositif qui corrige les aspects négatifs de l'amortissement « Robien ». Mais il lui faut aussi donner envie aux institutionnels de revenir avec, pourquoi pas, des incitations également fiscales. Au lieu de se livrer à une surenchère concernant les chiffres des logements sociaux, les politiques feraient mieux de se poser les bonnes questions : où les trouver, comment les construire, à quel prix ? Avec un déséquilibre entre l'offre et la demande d'environ 500 000 à 600 000 logements, la démagogie ne fait pas longtemps illusion. Entre la pose de la première pierre et la livraison d'un immeuble, il faut environ dix-huit mois auxquels il faut rajouter les délais d'obtention des permis de construire, dix-huit mois également quand tout va bien, soit trois ans au minimum. Dans la plupart des cas, six ans sont nécessaires, le dossier administratif pouvant facilement traîner trois à quatre ans.

La Vie Immobilière : Quelles sont vos prévisions sur l'évolution en 2007

Alain Dinin : Le marché de l'ancien, qui est monté trop vite, devrait se réguler. La progression du mètre carré pourrait se limiter à 4 à 5 % cette année. Dans le neuf, la pression reste vive. Le prix de la construction devrait en effet augmenter mécaniquement avec la hausse des matières premières, du foncier et du coût de la main-d'oeuvre. L'entrée en vigueur de nouvelles normes - HQE (haute qualité environnementale) ou HQA (haute qualité architecturale) par exemple - alourdit également la facture. La loi en faveur des handicapés qui vient d'entrer en vigueur au 1er janvier impose de nouvelles contraintes, aménagement des salles de bains, accessibilité des fauteuils roulants... , qui vont renchérir le prix de revient d'un appartement d'environ 5 %. A ces effets mécaniques s'ajoutent une demande toujours forte et une offre qui reste faible. C'est ainsi qu'avec un carnet de commandes de plus de 10 000 ventes Nexity ne devrait constater fin 2007 que moins de 100 logements achevés en stock.

La Vie Immobilière : Dans ces conditions, qui peut acheter ?

Alain Dinin : Le revenu médian de nos clients a diminué. Il est passé à 43 200 euros par an en novembre 2006 contre 47 250 un an auparavant. Mais nous avons adapté notre offre en raison-nant sur la capacité d'achat. C'est pourquoi nous proposons des logements à des prix moyens de 200 000 à 220 000 euros en Ile-de-France et de 180 000 euros en province, pour ne pas dépasser une mensualité d'environ 1 200 euros sur vingt ans. Avec l'allongement des crédits, les remboursements restent équivalents à ceux des années 1990. Mais c'est un leurre. A durée constante, une hausse de 1 % des taux sur vingt ans alourdit votre mensualité de 8 %. Pour les primo-accédants, nous accentuons nos efforts avec un prix moyen de 3 128 euros le mètre carré, contre 3 345 pour l'ensemble de notre clientèle. Il n'y a pas de secrets. Pour contenir la hausse, nous nous éloignons des centres urbains et nous diminuons la surface des appartements. Dans cette conjoncture, après une excellente année 2006, nous devrions enregistrer encore de bons résultats en 2007. A deux nuances près : l'incertitude politique liée à l'élection présidentielle et l'éventualité d'une nouvelle remontée des taux.

Propos recueillis par Françoise Rey