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Diversvendredi 9 novembre 2012 à 13h50

"L'immobilier devient un investissement très "inconfortable" !"


Laurent Demeure, président de Coldwell BankerLaurent Demeure, président de Coldwell Banker (©dr)

Tribune à Laurent Demeure, président du réseau immobilier Coldwell Banker France & Monaco.

(LaVieImmo.com) - Bien que le secteur de l'immobilier soit déjà dangereusement impacté par un très net repli des transactions, les pouvoirs publics envisagent de nouvelles mesures qui vont, une fois encore, faire chuter l’intérêt de l'investissement immobilier !

Bien que le secteur de l'immobilier soit déjà dangereusement impacté par un très net repli des transactions, les pouvoirs publics envisagent de nouvelles mesures qui vont, une fois encore, faire chuter l’intérêt de l'investissement immobilier !

Quand hausse de TVA va rimer avec dégradation du parc locatif…

Hausse de la fiscalité locative, plafonnement des loyers, hausse du coût des travaux… Cela commence à faire un peu beaucoup pour un seul secteur ! La dernière hausse envisagée de la TVA à 10% dans le bâtiment (à partir de 2014) va engendrer un renchérissement du coût des travaux de rénovation et d'entretien des biens. Nul doute, en effet, que cette mesure va inciter de nombreux bailleurs à renoncer à des travaux, pourtant programmés pour améliorer les conditions de vie de leurs locataires. Sans compter que cette hausse de la TVA porte également un coup dur à l'emploi du secteur du bâtiment, incitant certains propriétaires à faire appel au travail dissimulé dans le but de réduire leurs frais. Ces pressions supplémentaires risquent de décourager pour longtemps de potentiels investisseurs immobiliers ; Un phénomène qui, dans la durée, affectera donc directement les locataires qui assisteront à une hausse des prix des loyers (pour des appartements de moindre confort ), non pas liée à la hausse des coûts de rénovation, mais liée au phénomène de rareté des biens à louer en raison de l'appauvrissement du parc locatif...

L'immobilier est loin d'être un investissement « confortable »…

L'immobilier a été qualifié d'investissement "confortable" par Louis Gallois, dans le but de rendre légitimes de futurs nouveaux impôts immobiliers. Un raisonnement qui traduit la méconnaissance de la réalité économique de l'investisseur immobilier ! Ce dernier est, en effet, avant tout un entrepreneur qui offre une prestation de service de logement et qui prend un certain risque en orientant son choix vers ce secteur. Le risque est, certes, moins important qu'un investissement réalisé au sein d’une startup, mais bien plus élevé qu’un placement effectué dans l'assurance vie (sortie indemne du tour de vis fiscal du gouvernement français !) qui garantit, en plus, un rendement positif ou sur un livret A qui est un investissement à zéro risque et à zéro fiscalité.

Si de nombreux entrepreneurs choisissent d'investir dans l'immobilier locatif, c'est parce qu'il existe une forte demande due au déficit de logements et à la croissance de la population. Comment blâmer des entrepreneurs qui se tournent vers un marché porteur, malgré ses risques, ses incertitudes et son instabilité fiscale et qui ne garantit aucune visibilité à long terme ?

La pierre est un investissement à risque car l’immobilier locatif est l’un des rares secteurs dans lesquels on continue de fournir une prestation, malgré l'interruption des paiements de son client, engendrant ainsi un risque financier important pour l'entrepreneur ! Un secteur surtaxé et pour lequel le rendement annuel est passé, en 10 ans, de 6% à 4%, avant impôts, ce qui ramène le rendement net à 1.5% maximum... Par ailleurs, l’augmentation forte des mises aux normes peut transformer ces 1.5% en rendement négatif. L'entrepreneur fait également face à des risques tels que les loyers impayés, la charge imprévue de gros travaux ou encore la vente à perte due aux cycles du marché de l'immobilier. Pour cette raison, les investisseurs institutionnels (banquiers et assureurs, les fameux « zinzins ») ont, pour la plupart, abandonné aux investisseurs particuliers l'achat d'immobilier résidentiel car ils considèrent les rendements trop faibles et la réglementation locative trop contraignante.

Le Capital risque n’est pas fait pour la veuve de Carpentras !

Alors pourquoi critiquer ceux qui choisissent d'investir dans l'immobilier dans un pays qui manque cruellement de logements ? Posons-nous la question de savoir qui sont ces investisseurs qui optent pour un placement à risque modéré et qui cherchent le plus souvent à s’assurer un complément de retraite…

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  • 0 Reco 14/11/2012 à 10:08 par MeilleureSCPI

    Il est vrai que la fiscalité du logement a été sacrément attaquée ces derniers mois. Le logement peut faire bénéficier d'un rendement de 3% brut quand il est bien situé. Néanmoins il reste l'investissement en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistiques, entrepôts), mais les montants d'investissement ne sont pas nécessairement accessibles d'où l'intérêt d'investir par des véhicules qui font appel à l'épargne publique comme les SCPI et OPCI.

  • 0 Reco 12/11/2012 à 10:52 par Moins d'investisseurs et alors..

    @barcaman : On essaie de nous faire croire que les investisseurs sont des bienfaiteurs car ils proposent des biens à la location, ceci est vrai seulement dans les zones peu attractives...Mais en zones tendues c'est tout le contraire, Que pensez vous qu'un logement devienne si un investisseur se retire à Paris?
    - Il est racheté par un locataire, une location se libère
    - Il est acheter par un proprio qui cherche à s'agrandir, un logement se libère
    - il est racheter par un investisseur, statu quo.
    bref, on (les gens cherchant à se loger) a tout intérêt à ce que les investisseurs se barrent des marché tendus, mais c'est pas demain la veille.

  • 0 Reco 11/11/2012 à 14:12 par koar

    Les "investisseurs" sont souvent des particuliers qui veulent avoir un petit complément mensuel quand ils prendront leur retraite. Donc non ils ne revendent pas, même si ils se faisaient une plus value potentielle. Ce qui compte plus pour eux c'est une entrée régulière d'argent et ne pas tout avoir en banque.

  • 0 Reco 10/11/2012 à 17:11 par barcaman

    Toujours a parler des investisseurs (bien sur importants) mais les ventes réalisées on achète pour se loger, c'est je crois 8 ventes sur 10. Les investisseurs achètent des petites surfaces qui elles vont etres louées. Moins d'investisseurs privés ou professionnels moins de locations donc loyers plus chers et ça continue...Quand à nous pour se loger ce n'est plus en fonction de ce que l'on gagne les banques prêtent au tiers des revenus c'est combien vous avez d'apport personnel (avec en moins les frais de notaires env 7%). donc même avec des bons revenus c'est impossible d'acheter

  • 0 Reco 09/11/2012 à 22:25 par Toto

    Lol , le metier d'investisseur c'est justement de gagner de l'argent, donc il faut vendre l'immo si il n'y a pas d'avenir. D'ailleurs les vrai ont tout largue ou vendu a la decoupe depuis un moment.
    Il aura bien des clients pour acheter, a condition de bien fixer le bon prix, eviddement...

  • 1 Reco 09/11/2012 à 18:47 par koar

    Incroyable les inepties qu'on peut lire ci-dessous. Un logement c'est comme une entreprise avec des revenus (pas sûrs), des charges et des impôts (sûrs), et des investissements (d'entretien, d'amélioration, de mises aux normes) qui profitent à tout un secteur de "sous traitants". La plus value sur la revente n'est que potentielle (pas vendu, pas de plus value). Ce qui compte, comme pour les entreprises c'est la trésorerie, le cash flow. Les proprios qui se sont engraissés il n'y en a pas tant que ça : la plus value ne commence que si vous avez vendu votre bien 30% plus cher (dues aux taxes et autres frais divers). Seuls ceux qui ont acheté il y a 10 ans et revendent aujourd'hui se font une belle plus value, mais cela concerne des endroits prisés où ces acheteurs sont surtout des retraités pour qui l'achat est leur résidence principale... et donc ils ne vendront pas, et donc pas de plus value, juste des impôts supplémentaires à payer pour l'héritage. Je comprend la frustration de ceux qui veulent acheter mais l'état est celui qui s'est le plus engraissé et de loin dans l'affaire.

  • 0 Reco 09/11/2012 à 17:48 par caribou

    @unkass
    et tu veux pas faire profiter tes petits camarades de tes investissements miracles?

  • 0 Reco 09/11/2012 à 17:33 par Unkass

    Ben c'est tout simplement n'importe quoi cet article.
    Pour l'investisseur lamba oui il gobera a coup sûr mais en vous entourant des bonnes personnes, il est possible d'esquiver la fiscalité légalement et d'obtenir de bons rendement pour ma part autour de 10%, encore faut-il se bouger et sortir des sentiers battus...

  • 1 Reco 09/11/2012 à 17:05 par capitoul

    un raissonnement imparable il est dommage que le gouvernement ne se soit pas rendu compte de la bétise de taxer plein pot la vente de terrain à batir.................... si je ne vends pas mon terrain avant le 31 12 2012 (avec le décalage prévu) je ne le vends pas;... je bloque 500 terrais à batir acquis par des organismes divers et variés... et je vais voir unecompagnie de roms et je les autorise à installer 250 caravanes desssus....

  • 1 Reco 09/11/2012 à 16:36 par fanfan1313

    des loyers qui montent ? ben du rendement qui monte ! Du rendement qui monte ? Ben des investisseurs qui reviennent ! Mais si le rendement baisse alors peut être qu'ils vont se mettre à vendre.. et donc faire baisser les prix...et donc remonter le rendement et donc ... Une purge de ce secteur est nécessaire! Mais vous avez du mal à le dire....C'est vrai aussi que mon boucher ne mm'

  • 3 Reco 09/11/2012 à 16:23 par Nico75015

    1-L'état a besoin d'argent.
    2-L'immobilier est totalement improductif (aucune valeur ajoutée et un frein à la mobilité/flexibilité des citoyens)
    3-L'immobilier est non-délocalisable donc cible idéale pour le fisc

    Conclusion : les multi-propriétaires vont en prendre plein la poire en termes de fisc.
    Celà est partiellement justifié par des plus-values uniquement dues à la bulle de crédit active depuis 10 ans en France.
    L'effet ciseau (baisse de valeur et hausse des charges fiscales) va faire éclater a bulle immobiliere comme en Irlande, Espagne, Etats-Unis, etc...

    Les acteurs immo ont beau pleurer, ils vont quand même ramasser.

  • 6 Reco 09/11/2012 à 16:05 par arno2244

    C'est très bien ainsi que les français s'en détournent seulement et que les jeunes se remettez à entreprendre dans des domaines a forte création de valeur ajoutée. Qu'ils créent de la richesse et des emplois, l'immobilier cher c'est la marque de pays sur la défensive qui privilégie les anciens et les rentiers au détriment des jeunes.
    Jeunes qui d'ailleurs vont devoir payer la dette colossale de nos 30 années de gabegie, tout en payant nos retraites (alors qu'eux auront peau de chagrin niveau retraite), tout en vivant avec 25% de chômage chez les jeunes et on voudrait qu'il payent leur immobilier au prix de bulle en prime....
    Comment voulez-vous que nos gamins investissent, créent et prennent des risques avec des prêts de 25 ans sur le dos pour des clapiers.... Ce pays marche sur la tête.

  • 4 Reco 09/11/2012 à 15:35 par kamop

    Avec tout le pognon qui ce sont fait.ils viennent pleurer.les prix de l'immobilier ont prit 150% en 10ans grace au gouvernement avec ces mesures a "2 francs".le gouvernement et les acteurs de l'immobilier se sont engraissés.a ce moment la on entendait personne.par contre quand les prix baisse de 1% c'est la panique.Entre 1% de baisse et 150% de hausse,il y a de la marge.alors arréter SVP.SVP SVP.

  • 5 Reco 09/11/2012 à 14:56 par Pas tout à fait d'accord

    Quelle farce ! L'investisseur immobilier un "entrepreneur" !
    L'entreprise, c'est la création de richesse. L'immobilier c'est de la rente improductive. C'est l'abandon de l'esprit d'entreprise au profit de la rente qui tue l'économie française : flambée des prix du logement et chômage de masse. Les Allemands ont encore l'esprit d'entreprise. Leurs sociétés sont prospères, trouvent facilement des capitaux parce que les fonds ne sont pas immobilisés dans la pierre improductive et que leurs salariés peuvent consentir des sacrifices en termes de salaires parce qu'ils se logent à moindre frais, même à Berlin (3000 euros le m2).
    Toute politique économique saine commencera par crever la bulle immobilière pour libérer du pouvoir d'achat aux ménages. Une mesure simple : interdire les emprunts supérieurs à 15 ans (sauf pour construire).

  • 4 Reco 09/11/2012 à 14:35 par Immondice Immo

    "un pays qui manque cruellement de logements ?" Encore et toujours la propagande du lobby Immo...

    Il manque de logement à prix abordable, l'investissement ayant tué tout espoir d'accession pour les gens qui cherche à se loger dans les zones tendues. Mais de votre position (qui pour le coup, elle, est très confortable) on peux aisément se douter que vous ne comprenez pas tout ce qui se passe...

    PS : Ce brave monsieur était déjà venu nous expliquer que la baisse des prix dans le secteur du luxe était inenvisageable, quelle votre avis aujourdhui?

  • 3 Reco 09/11/2012 à 14:29 par orzel

    Je suis d'accord avec tout ce qu'il dit. Sauf qu'il semble suggerer que c'est le role du gouvernement que d'aider a rendre le secteur interessant. Je ne suis pas d'accord sur ce point, et je consider plutot que le gouvernement revient dans le role qu'il ne devrait pas avoir quitter : legiferer, surveiller, mais pas mettre sous perfusion.

  • 1 Reco 09/11/2012 à 14:26 par CE RAISONNEMENT EST ABSURDE

    S'IL Y AVAIT MOINS D'INVESTISSEURS IMMOBILIERS (ANCIEN ET NEUF), IL Y AURAIT DONC MOINS DE DEMANDE ET DONC LES PRIX BAISSERAIENT.

    LES PRIX ONT ATTEINT DES SOMMETS AVEC DES CULBUTES PHÉNOMÉNALES POUR CERTAINS ET NET D’IMPÔTS POUR LES RÉSIDENCES PRINCIPALES, UNE HÉRÉSIE !!

    LES VIEUX VIVENT DES RENTES QU'ILS TIRENT DES JEUNES ; IL FAUT CHANGER LES CHOSES ET PRENDRE EN COMPTE LE RAPPORT GALLOIS ET SURTOUT PAS LES LOBBIES IMMOBILIERS

  • 0 Reco 09/11/2012 à 14:12 par patwon

    Et maintenant on nous explique que l'mmobilier est un placement risqué...
    C'est donc un placement risqué qui rapporte 3% quand tout va bien...! Merci monsieur pour cet argumentaire qui aura l'effet inverse de celui escompté !