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Diversmardi 8 janvier 2013 à 15h32

"La France peut-elle se contenter de 500000 transactions/ an ?"


Jean-François Buet, président de la FnaimJean-François Buet, président de la Fnaim (©dr)

Une tribune de Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

(LaVieImmo.com) - Il est un sujet dont on parle sans cesse en matière de politique du logement, et un dont on ne parle jamais. Le premier a trait au niveau de la construction, avec la barre des fameux 500 000 logements. L'année 2012 nous a éloignés de ces objectifs, et tout le monde semble s'y résigner. C'est pourtant une épreuve économique et sociale pour le pays : la France manque d'un million de logements, et au rythme actuel de construction, inférieur à 350 000 unités par an, elle creuse son déficit dangereusement.

A force d'avoir été un sujet politique, le niveau de production s'est ensablé dans les dunes des thèmes dont on ne débat plus. Il ressortira inévitablement. Un autre sujet est apparu, celui des transactions dans l'ancien : le marché a perdu en 2012 près de 30% de son activité, menaçant des dizaines de milliers d'emplois dans le bâtiment au titre de l'entretien et de la rénovation, et dans les services, agences immobilières et cabinets de gestion. La France peut-elle vivre avec 500 ou 550 000 ventes par an, alors que le rythme était de l'ordre de 800 000 depuis plusieurs années ?

Clairement non. La raison en est simple : le marché de la revente des logements est un marché de besoins. Ce sont les mutations professionnelles, les mariages, les séparations, les naissances, les décès qui le conditionnent à plus de 80%. Le marché des résidences secondaires en constitue moins de 15%, et l'investissement locatif l'équivalent. Si le marché était parvenu au rythme de 750 ou 800 000 opérations par an, c'est que c'était sa respiration naturelle.

Alors que faire ? On ne peut que comprendre que l'Etat exsangue ne puisse plus comme par le passé soutenir le secteur du logement, et que le logement doive prendre sa part à l'effort collectif de restauration des finances publiques. On peut comprendre que le mécanisme le plus naturel de resolvabilisation de la demande soit la baisse des prix, et que les pouvoirs publics ne veuillent pas alimenter l'inflation... Seulement voilà, le gouvernement commet deux erreurs lourdes : il ne voit pas que la resolvabilisation par la modération des prix a déjà eu lieu, et qu'elle est même déjà à l'œuvre à Paris, traditionnellement le dernier bastion de résistance, et il alourdit le fardeau fiscal sur l'immobilier sans aucune contrepartie.

La fiscalité d'abord, et le droit général. Entre la loi de finances rectificative pour 2012 et la loi de finances initiale pour 2013, les gestes indélicats se sont multipliés, directs et indirects, à l'encontre de la propriété. A la volée, alourdissement de la taxation des plus-values, alourdissement de l'ISF, réduction du plafonnement des niches fiscales, hausse du taux de TVA applicable aux travaux d'entretien et de rénovation, encadrement des loyers d'habitation. Il faudrait ajouter à cette litanie les hausses des taxes foncières et d'habitation... qui ne sont rien par rapport à celles que provoquera la révision des valeurs cadastrales dans quelques mois. Enfin, on voit venir une modification de la loi sur les rapports locatifs qu'on n'imagine mal au profit des propriétaires bailleurs.

Tous ces gestes cumulés tracent un paysage de la propriété somme toute peu séduisant. Jamais la barque n'avait été aussi chargée. On pourrait s'accommoder d'un paysage sans aide, sans levier, sans booster, mais pas d'un paysage désolant.

S'agissant des prix, les chiffres attestent qu'ils sont sur une pente de modération, et quoi qu'il en soit, avec un accès au crédit compliqué pour les ménages en dépit de taux bas, dans une période si éprouvante pour l'emploi, comment la tendance ne se poursuivrait-elle pas ? En revanche, il ne faut pas espérer un effondrement des prix, qui abîmerait notre économie purement et simplement, en vertu de l'effet patrimoine: d'une correction trop forte des valeurs, s'ensuivrait un appauvrissement virtuel des quelque 70% de ménages propriétaires d'un bien immobilier, qui bloquerait la consommation à force de saper le moral des Français.

En clair, les conditions d'une action publique de soutien au secteur du logement sont déjà réunies. Qu'attend le gouvernement ? Les 300 ou 350 000 transactions qui manquent à l'appel du marché, ce sont des familles qui vivent mal, dans des conditions inadaptées, ou loin de leur lieu de travail, ou séparées parce que leur recomposition ne peut se réaliser. Ce sont des personnes âgées qui ne pourront ajuster leur habitat, et vivront malgré elle dans un trop grand logement, quand d'autres, actifs, plus jeunes, avec des enfants à charge, sont à l'étroit. Ce sont aussi des locataires qui n'accèderont pas à leur projet, qui leur aurait donné une chance de promotion sociale.

L'Etat ne peut pas prendre le seul parti de solliciter fiscalement et financièrement le logement, surtout s'il n'a pas les moyens de lui mettre du baume au coeur. Pas de PTZ dans l'ancien, pas de déductibilité, pas de TVA incitative, pas d'espace fiscal privilégié pour les plus-values, soit. Mais qu'au moins cesse cette pluie de mauvaises nouvelles, qui ont une conséquence terrible : priver la France d'un marché du logement démocratique.

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  • 0 Reco 28/01/2013 à 16:50 par Johan

    Notre population est de plus en plus mobile. En terme professionnel, en terme familial (divorces, recompositions) en terme de d'état d'esprit (envie de plus bouger, de vivre plusieurs vies en une seule. La fiscalité des droits d'enregistrements et beaucoup trop contraignante. Env 7 % en France contre 1,7 % aux Etats Unis. Conséquence l'achat d'un bien enlève de la souplesse et s'entend sur un minimum de 5 ans. C'est bien dommage, je crois qu'il faudrait repenser les choses pour fluidifier nos mouvements et faire travailler tous les prestataires (déménageurs, agences immo, entreprises du bâtiment, déco, ventes de mobilier etc etc). Mais la France et son esprit angoissé (1er consommateur d'anti-dépresseurs en Europe) veut tenir et contrôler les choses plutot que de libérer les mouvements. Il me semble que c'est pourtant de ça dont nous avons vraiment besoin, de plus d'oxygène et de plus de mouvement.

  • 0 Reco 25/01/2013 à 05:11 par Bob éponge

    Les prix sont délirants en France et ce genre de personnages contribuent à faire gonfler cette bulle spéculative. Qui a sérieusement tendance à être au bord de l'éclatement : alors petite solution miracle, on fait du lobbying intensif et corporatiste pour sauver son porte-feuille. Les français ne sont pas si stupides, ils ont compris.

  • 0 Reco 24/01/2013 à 14:50 par REFLECTOR

    Les français oui! Les notaires (agents auxiliaires de l'état), l état (et ses collectivités), les professionnels de l'immobilier surévalué, et la génération 68arde certainement pas !!!

  • 0 Reco 10/01/2013 à 17:50 par legro

    Simplement lamentable!
    Votre raisonnement n'est alimenté que par la volonté d'un profit individuel occultant la réalité des choses!
    Votre discours transpire la malhonneteté!
    Vous pensez peut-être que c'est ainsi que vous rodorerez le blason des agents immobiliers!
    Raté!
    Je pense que vous êtes en train de perdre toute crédibilité même au sein de votre propre camps!
    Continuez, les français ne sont pas fou!
    La profession vous remerciera!

  • 0 Reco 10/01/2013 à 11:48 par magnitogorsk

    Cette profusion de bêtises et ce déchainement de haine, c'est à peine imaginable !
    A croire que c'est ceux qui en connaissent le moins qui en parlent le plus. Pourtant, il a totalement raison,Mr Buet. De toutes façons, le gouvernement va devoir revoir ses dispositifs dans 18 mois, quand un premier bilan catastrophique de sa politique sera fait avec construction, transactions et donc impôts en baisse,malgré ou a cause du matraquage fiscal et de l'évolution des droits foncier et locatif !

  • 0 Reco 09/01/2013 à 23:45 par lenain

    si ça continue, ça finira a l'echaffaud....

  • 0 Reco 09/01/2013 à 23:39 par lenain

    regardez moi cette face de pet

  • 0 Reco 09/01/2013 à 10:35 par antoine

    les infos sur les "taux historiquement bas" sont de la pure intox

    1) appeler un courtier, n'importe lequel: il vous proposera un taux fixe qui sera 0.5 a 1point superieur a ceux proposé sur leur site internet et ce, meme si vous avez 20% d'apport , etes avec votre epouse en CDI depuis 6 ans, etes fonctionnaires et gagnant 4 fois les mensualités!

    2) ils oublient aussi de parler des assurances: car certaines banques ont beau avoir des taux fixes plus faibles que d'autres, ils se rattrappent sur l'assurance!!

    3) quand le courtier se vante qu'il a reussi a negocié les frais de dossiers, il vou prend pour un con. Certes cest toujours ca de gagner mais cest seulement 500 euros en general! Essayez plutot de negocier le fait de pouvoir rembourser le pret plus vite, sans penalité, le taux fixe biensur, faire jouer la concurrence sur l'assurance...

    Bref comptez plutot sur un taux TEG de 4.5% au lieu des taux 2.85% sur 20 ans fixes dont vous parlent les journalistes, apparemment grands copains des courtiers....

  • 0 Reco 09/01/2013 à 09:59 par ZedPh

    Et puis quand on navigue sur les forums, c'est sûr que les maffieux de l'immo sont vraiment perçus comme des pesteux. Comment est possible de vivre socialement avec ça ? Quand j'en croise un autour d'une table d'amis et qu'il affiche, je lui demande s'il n'a pas honte et je m'occupe de lui ... tous des maffieux !

  • 0 Reco 09/01/2013 à 09:55 par ZedPh

    C'est sûr qu'il va y avoir de la casse; ceux qui ont acheter en 2007 et 2011 avec des crédits immortels, vont avoir la gueule de bois s'il ont un accident de la vie. Comme dans les années 85 (taux à 13/14%), c'est l'Etat qui est intervenu. C'est la règle d'Or : privatiser les gains, mutualiser les pertes.

  • 0 Reco 08/01/2013 à 23:45 par Bazbaz

    Vous citez un appauvrissement virtuel des ménages. Si vous permettez, cela signifie que leur enrichissement l'est tout autant. Vous admettez enfin que cette promesse d'enrichissement par l'achat immobilier, qui fut votre argument pendant récurrent pendant des années, n'est en fait pas si garanti que cela. Qui va assumer la gueule de bois des Français quand ils se rendront compte qu'ils paient des mensualités grotesques pour des logements minables et qui dévaluent ? Vous ou l'Etat, encore une fois ?

  • 0 Reco 08/01/2013 à 23:44 par antoine

    Notez que Buet , Taboret de cafpi, et l'illustre professeur Moullart (le vrai , pas notre ami bloggiste ici) sont les trois derniers a denigrer la necessité de chute des prix, le fait que les vendeurs ont la peau durent et devraient lacher le morceau, et a reclamer un retour du ptz!

    Vimont, Cadeau, and co eux, commencent a parler vrai car ils s'apercoivent que les acheteurs sont loin d'etre des debiles et lisent attentivement les sites sur l' immo! :))

  • 0 Reco 08/01/2013 à 23:41 par antoine

    et oui cher pzzeudoux..... :))

    Mr Buet, ou fait de l'humour noir et du second degré, ou bien devrait etre un peu plus subtile dans son lobbyisme: on le voit arriver avec ses grands sabots a 15km a la ronde..:))

  • 0 Reco 08/01/2013 à 23:35 par pzzeudoux

    "Si le marché était parvenu au rythme de 750 ou 800 000 opérations par an, c'est que c'était sa respiration naturelle."
    Ca respire surtout l'escroquerie intellectuelle. Si le marché est parvenu à un moment à ce rythme, c'était surtout grâce à la perfusion des aides de l'Etat qui ont gonflé à bloc les prix et très artificiellement la demande. Cette demande étant à la fois composée de quelques gens normaux et de nombreux investisseurs locatifs.

  • 0 Reco 08/01/2013 à 18:54 par Michel Mouillart

    c'est les ventes forcés qui vont faire le prix du marché, donc effondrement du prix;-(
    même sur les chiffres en 3 lignes il arrive à se contredire.

  • 0 Reco 08/01/2013 à 17:51 par Primo-Pigeon

    pas un seul euro d'argent public doit être versé pour payer toutes ces spéculations

  • 0 Reco 08/01/2013 à 15:55 par antoine

    Dis pas ca Stephane: vrai ou pas vrai , cest toujours bon de parler de penurie, pour inciter le gouvernement a construire! mais pas a mettre un ptz dans l'ancien biensur.. :)) il nya jamais assez de logement!

    notez que Buet ne parle quasiment pas des constructions qui sont en direct concurrence avec les agents immos!

  • 2 Reco 08/01/2013 à 15:48 par Stéphane

    Il sort d'où ce chiffre de 1 million qu'on nous sort sans cesse ? Ca n'a pas de sens !
    Si ces logements manquaient vraiment, on aurait 2 ou 3 millions de personnes dehors.
    STOP au bourrage de crâne SVP !

  • 0 Reco 08/01/2013 à 15:47 par antoine

    "d'une correction trop forte des valeurs, s'ensuivrait un appauvrissement virtuel des quelque 70% de ménages propriétaires d'un bien immobilier, qui bloquerait la consommation à force de saper le moral des Français."$

    mais non mais non,

    sacré Monsieur Buet: il tente le lobyisme a fond: faire crorie que l'immo va faire couler l'economie et donc mettre Hollande dans la mouise..... malin... mais cela ne prend plus!

    changez de dsicours Mon buet: Votre colegue, Mr Vimont l'a compris! la faute est aux vendeurs qui ne lachent rien! Il faut laisser le temps au temps!

  • 4 Reco 08/01/2013 à 15:45 par antoine

    Cher Monsieur Buet, votre discours est totalement contradictoire

    1) vous dites que la demande est tres forte, ce qui explique les prix

    2) vous dites que les ventes s'ecroulent

    Mais si la demande est si forte pourquoi les ventes s'écroulent?

    ah mais cest biensur, les gens n'ont plsu un rond.

    d'ou la solution: maintenir des prix élevés, et obtenir des aides de l'état!!

    Cela ne vous a jamais traversé l'esprit qu'il faudrait plutot essayer, je dis bien, essayer , vous les agents immobiliers, de baisser les prix? Votre boulot, ce n'est pas, par hasard, négociateur?

    je dis cela comme cela hein,....

    :)))

  • 2 Reco 08/01/2013 à 15:42 par antoine

    mon précieux ptz mon ptz mon ptz, a moi mon ptz........ c'est une vraie drogue ma parole!!!

    ca me fait penser a Golom dans le seigneur des anneaux avec son précieux...

    hahahhahahahah