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DiversDiverslundi 29 juin 2015 à 16h06

"Les copropriétaires ne doivent pas faire les frais du nouveau contrat de syndic"


Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndic Syneval
Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndic Syneval
Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndic Syneval (©dr)

Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics Syneval, revient sur le nouveau contrat de syndic.

(LaVieImmo.com) - A partir du 2 juillet, tous les contrats de syndics devront respecter le principe du « tout compris sauf… ».

Autrement dit, le forfait de base devra inclure toutes les prestations susceptibles d’être délivrées par le professionnel. A l’exception d’une vingtaine, énoncées dans une liste limitative. Il faudra scruter la dizaine de pages du contrat-type fixé par le décret pour comparer les propositions de différents syndics . Un exercice particulièrement fastidieux et ardu pour les non initiés. Quant à savoir comment les syndics eux-mêmes vont s’approprier les dispositions du nouveau décret, seul l’avenir le dira. La première conséquence sera sans doute une envolée des forfaits.

Une mise en concurrence qui reste compliquée

D’abord, la densité imposée par le contrat-type ne permet pas de détecter du premier coup d’œil si un contrat donné est conforme au décret ou non. Par ailleurs, certaines prestations obligatoirement contenues dans le forfait restent à géométrie variable car modulables en fonction des besoins de chaque copropriété.

Or, si le conseil syndical – chargé par la loi de la délicate mission de mise en concurrence - n’établit pas un cahier des charges : « tenue de l’AG de 18 à 20 heures, deux réunions annuelles avec le conseil syndical dans la même tranche horaire, quatre visites annuelles de la copropriété », par exemple, les différents syndics consultés vont répondre sur des horaires et fréquences de prestations différents, rendant la comparaison impossible. Et anéantissant l’intention du législateur visant à favoriser la mise en concurrence…

Et des prestations particulières aux honoraires non plafonnés

Estimez votre bien
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Type de bien :

Quant aux prestations particulières dont la facturation en sus du forfait reste autorisée, elle semble donner lieu à une tarification parfois extravagante. Nous constatons des états datés facturés jusqu’à 800 € au vendeur d’un lot alors que 400 € TTC est déjà cher payé. Ou encore, des mises en demeure, soit un courrier-type envoyé en recommandé, à 200 € alors que 30 € devrait être un maximum.

Enfin, certains syndics n’hésitent pas à invoquer des obligations qui n’entreront parfois en vigueur que d’ici plusieurs années pour justifier une flambée immédiate de leurs honoraires.

Pour bien négocier, les copropriétaires doivent être bien informés et savoir, par exemple, que la fiche synthétique d’immeuble, établie par les soins du syndic, ne deviendra obligatoire qu’entre début 2017 et fin 2018 ! Faute d’être assez armées pour dialoguer d’égal à égal avec le syndic, certaines copropriétés risquent donc de faire les frais d’une loi dont l’intention était pourtant de préserver leurs intérêts. Un paradoxe qui rend plus opportun que jamais le recours à un courtier en syndic, à même de détecter au premier coup d’œil les irrégularités d’un contrat et d’écarter ou de renégocier les clauses défavorables au syndicat.

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