Locations meublées : un marché disparate difficile à appréhender

Réalisée par Emmanuel Trouillard, étudiant à L’Ecole Normale Supérieure, sous la direction de Madame Catherine Rhein, directeur de recherche au CNRS, l’étude a été menée à partir des données disponibles dans la base d’annonces de locations de PAP*. S’il convient de rester prudent quant à la représentativité des données (base non exhaustive, prenant en compte des locations sans intermédiaire uniquement), cette publication, première du genre, nous éclaire sur un segment mal connu du marché immobilier.

Une catégorie de logements en marge, mais dynamique

Premier constat : les locations meublées constituent une minorité des résidences principales à Paris comme en banlieue. A Paris c’est dans la catégorie des locations vides qu’entrent la plupart des résidences principales, suivie de la propriété occupante. Ce rapport s’inverse en banlieue, et plus l’on s’éloigne du centre de la capitale, plus la part de la propriété occupante sur l’ensemble des résidences principales a tendance à s’accroître. Plutôt en marge, les meublés ne représentent que 4% des résidences principales à Paris intra-muros, environ 2% dans les Hauts-de-Seine, et seulement 1% en Seine-St-Denis et Val-de-Marne.

La catégorie des meublés ne compte que pour 7% du parc locatif de Paris et Petite Couronne, mais représente 33% des annonces locatives de la base PAP. Cet écart est révélateur d’un marché dynamique, marqué par un taux de rotation plus soutenu que pour la location non meublée. En effet, s’il y a moins de meublés en location, les locataires y restent moins longtemps et les annonces se renouvellent donc plus vite.

Des petites surfaces mieux situées et plus chères que la moyenne…

Autre caractéristique des locations meublées, leur surface est plus petite que celles les autres types de biens. La proportion de meublés dans l’effectif total des annonces PAP va d’ailleurs décroissant à partir de 30 m². Leurs loyers moyens sont toujours plus élevés (prix des meubles), et l’écart de prix augmente avec la surface (davantage de meubles et un coût d’entretien plus important). Il est intéressant de noter que le nombre d’annonces PAP pour de la location meublée est supérieur à celui des annonces pour de la location vide jusqu’aux alentours de 18 m², avant que ce rapport ne s’inverse définitivement en faveur de la location vide.

Le parc de logements meublés est concentré au sein des « beaux quartiers » parisiens, et marqué par une bipolarisation : d’un côté, des « logements de passage », occupés par des populations instables (étudiants, personnes en difficultés,…) de l’autre, un marché « de luxe ». 65% des biens en location meublée de la zone d’étude sont situés à Paris intra-muros et cette proportion s’élève à 50% des annonces PAP pour les arrondissements centraux (du 1er au 8ème) et le 16ème.

Le meublé réalise, en outre, la progression relative la plus importante de l’ensemble des segments depuis 1990 au moins (+55% entre les deux recensements de 1990 et 1999 sachant que le stock total de résidences principales pour Paris et sa Petite Couronne n’a quant à lui augmenté que d’environ 3,5% sur cette période intercensitaire) – progression à relativiser toutefois au vu du stock réduit pris en compte. Et l’étude de conclure qu’« une position centrale et de faibles surfaces sont sans aucun doute deux conditions très favorables, et complémentaires, au développement de la location meublée »

Un statut controversé

L’étude PAP soulève, sans toutefois s’attarder sur le sujet, l’épineuse question du statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) dont peuvent se réclamer les bailleurs de meublés. Ce statut permet une avantageuse défiscalisation – les revenus tirés des loyers n’étant pas assimilés à des revenus fonciers mais à des bénéfices industriels et commerciaux. L’étude évoque ainsi le « caractère plus spéculatif » de ce type d’investissement, pouvant être assimilé à une « niche fiscale ». Par ailleurs, il s’agit d’un mode de location plus souple : le bail minimal est seulement d’un an, et il n’y a pas d’encadrement de la hausse des loyers lors du renouvellement du bail.

En conclusion, Emmanuel Trouillard fait référence à la suppression probable à venir d’une partie des avantages fiscaux liés à la location meublée, mesure qui « pourrait entraîner certains bouleversements […] qui seraient à même de nous renseigner sur l’état du marché locatif ». De là à en conclure à une actuelle sur-offre de locations meublées…

A.R.

*La base de donnée confiée par PAP est constituée d’environ 211 000 annonces au total (hebdomadaire + site Internet), publiées au cours de l’année 2007 sur une zone d’étude se limitant à Paris et à sa Petite Couronne. Après sélection des annonces appropriées et nettoyage de la base, le fichier retenu comptait environ 88 000 annonces.