Logement : Les propositions de Cécile Duflot

« Réguler, protéger, innover ». Lors de la présentation de son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), mercredi, Cécile Duflot est revenue sur les grands engagements de son texte, promettant « une loi juste […], adaptée à notre époque comme à la crise qui touche l’immobilier », et à même de « remettre de la sérénité dans les rapports entre locataires et propriétaires ».

Vaste programme, donc, dont les principaux points ont déjà été largement détaillés dans la presse depuis deux semaines. Sur le fond, peu de nouveautés, même si quelques précisions ont été apportées.

Baisse d'un quart des loyers en IdF

La ministre est ainsi revenue plus en détail sur le futur mécanisme d’encadrement des loyers, qui sera mis en place dans les zones tendues (voir carte et liste complète en fin de texte), et devrait permettre « une baisse des loyers là où ils se sont envolés ». En région parisienne, par exemple, le ministère prévoit que la mise en place du dispositif devrait entraîner la baisse de plus d’un quart des loyers pratiqués dans le parc locatif privé.

Comme nous l’indiquions récemment, le mécanisme s’appuiera, pour chaque type de logement et par quartier, sur trois indicateurs : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré qui ne pourra excéder le loyer de référence de plus de 20 %, et un loyer de référence minoré. Le tout sera révisé tous les ans, fixé dans chaque département par arrêté préfectoral sur la base des données issues des observatoires de loyers. Dans les faits, les bailleurs seront contraints de fixer un niveau de loyer compris entre le loyer médian et le loyer médian majoré.

Afin de « favoriser la plus grande transparence », le texte prévoit de faire figurer le montant du loyer médian majoré dans les contrats de location, en même temps que le loyer appliqué au précédent locataire. Baux et états des lieux seront par ailleurs désormais réalisés sur des formulaires types, définis par décret.

Les professionnels alimenteront les observatoires de loyers

Cécile Duflot est également revenue sur l’encadrement des professions immobilières et sur la vague de colère que le projet de loi a pu susciter dans le milieu au cours des derniers jours. Comme elle l’avait fait à l’antenne de France Inter en début de semaine, la ministre a confirmé que « la concertation se déroule de manière extrêmement active et intéressante depuis plus de huit mois » avec les professionnels, dont certaines propositions ont été incluses dans le projet de loi. Sur la menace de certains professionnels de ne plus alimenter les observatoires de loyers, elle a rappelé qu’il s’agissait là d’une obligation, qui serait prévue dans la loi. Sans aller jusqu’à détailler les possibles sanctions, la ministre a insisté sur le fait que l’encadrement des loyers serait « bénéfique pour tous », y compris les agents immobiliers, dont « beaucoup se sont plaint du fait qu’un certain nombre d’opérations leur échappent ».

La GUL, avant le 1er janvier 2016

La garantie universelle des loyers (GUL), qui était certainement la mesure la plus attendue du projet de loi, n’a été que partiellement détaillée, le mécanisme final n’étant toujours pas arrêté. Tout au plus sait-on que le dispositif devra être opérationnel avant le 1er janvier 2016, « au plus tard ». Un nouvel établissement public, la bien nommée Agence de la garantie universelle des loyers, sera chargée de plancher sur les modalités du régime comme sur son processus opérationnel. La mise en place de l’agence sera précédée d’une mission de préfiguration, qui fera des propositions sur les modalités d’indemnisation des impayés des loyers et la mise à contribution financière des parties prenantes, bailleurs et locataires.

Le texte comprend trente-cinq mesures en tout. Il sera examiné, et très vraisemblablement amendé, par la Commission des finances de l’assemblée nationale au début du mois de juillet. Le débat au Parlement est prévu pour la rentrée.

Liste des 28 agglomérations où les loyers seront encadrés

• Ajaccio
• Annecy
• Arles
• Bastia
• Bayonne
• Beauvais
• Bordeaux
• Draguignan
• Fréjus
• Genève-Annemasse
• Grenoble
• La Rochelle
• La Teste-de-Buch – Arcachon
• Lille
• Lyon
• Marseille – Aix-en-Provence
• Meaux
• Menton – Monaco
• Montpellier
• Nantes
• Nice
• Paris
• Saint-Nazaire
• Sète
• Strasbourg
• Thonon-les-Bains
• Toulon
• Toulouse

Soit vingt-huit agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants. Pas moins de 4,6 millions de logements seront concernés, représentant 70 % du parc de logements locatifs privés.