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DiversDiversvendredi 24 février 2017 à 11h23

Syndics de copropriétés : 5 conseils pour réduire ses charges


Selon une étude, seuls 7% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi Alur
Selon une étude, seuls 7% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi Alur
Selon une étude, seuls 7% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi Alur (©DR)

D'après une étude de 60 Millions de consommateurs, seuls 7% des syndics respectent (à peu près) le contrat-type imposé par la loi Alur. Flambée des honoraires, coût élevé des assemblées générales... Voici les points qu'il faut surveiller pour limiter les frais.

(LaVieImmo.com) - La loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) impose aux syndics des copropriétés un contrat-type afin d'améliorer la lisibilité des contrats et d'assurer une meilleure comparabilité. Deux ans après l'entrée en vigueur du décret, les choses ont un peu bougé: suppression de la surfacturation du compte bancaire séparé, double facturation de certains frais administratifs quasi-disparue.

Mais "des points noirs persistent et d’autres apparaissent", déplore 60 Millions de consommateurs, qui a épluché près de 200 nouveaux contrats. Parmi eux, seuls 7% sont satisfaisants, sans pour autant être parfaits. Les autres contiennent tous plusieurs abus juridiques et tarifaires, qu'il est néanmoins possible de détecter afin de limiter les frais. Explications.

1. Négocier les honoraires

Sans surprise, de nombreux cabinets de syndics ont pris prétexte de la loi Alur pour augmenter leurs tarifs. Selon une étude du magazine "60 Millions" paru ce jeudi en kiosque, les honoraires de base fixés par les professionnels au titre de la gestion courante d'un immeuble ont flambé de près de 50% en 5 ans, dépassant aujourd'hui les 207 euros par lot en moyenne au niveau national. Ils atteignent même les 232 euros en Ile-de-France, contre seulement 177 euros en province.

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Pour limiter les frais de relance, il est tout à fait possible de négocier ces tarifs, tout comme le montant de la vacation en cas d'urgence, que certains syndics "ont tendance à majorer jusqu'à 100% dès 18 heures". Par ailleurs, trop souvent, les contrats sont conclus pour trois ans (durée maximale), alors que rien ne le justifie, ajoute l'enquête.

2. Limiter le coût des assemblées générales

La tenue de l'assemblée générale annuelle, "nouvelle vache à lait" des syndics, est une prestation comprise dans le forfait de base. "Mais ses modalités d’organisation, son horaire et sa durée doivent absolument être négociés", conseille le magazine. Car il suffit que le cabinet décide seul de l’organiser avant 18 heures pour que les coûts en heures majorées explosent. Près de la moitié des contrats étudiés (46%) proposent de tenir l’AG avant 18 heures.

L'étude relève également certaines pratiques qui consistent à facturer par lot l’assemblée générale extraordinaire, dont le coût minimal s'élève en moyenne à 500 euros. "On peut ainsi se retrouver avec une séance à plusieurs milliers d’euros", précise "60 Millions". Enfin, 1 syndic sur 10 facture encore les photocopies liées à la convocation et au compte rendu de l’AG supplémentaire.

3. Déterminer le nombre de visites

Le conseil syndical doit négocier avec le syndic le nombre de visites de la copropriété, qui s'établit en moyenne à quatre pendant la durée du contrat, constate l'association. Ce chiffre doit être déterminé par les copropriétaires selon les besoins de l’immeuble. Même constat pour le nombre de réunions, jugé trop faible. Néanmoins, la moitié des contrats étudiés inclut d’office une réunion avec le conseil syndical dans leur forfait, reconnaît "60 Millions", tandis que 10% ne prévoient aucune réunion.

4. Traquer les abus persistants

Le contrat type prévoit immédiatement des frais de mise en demeure en cas de charges impayées, qui s'élèvent en moyenne à 36 euros, mais peuvent monter jusqu’à 240 euros. Autres abus persistants constatés dans certaines copropriétés: le prélèvement d'une commission de gestion des compteurs d’eau, de frais de photocopie ou d’impression parfois tarifés hors forfait, ou encore d'une taxe pour les enveloppes.

5. Surveiller le prix de l'état daté

Autre prestation payante dont le prix varie fortement d'un syndic à l'autre: "l'état daté". Destiné au notaire, ce document permet à un copropriétaire vendeur de faire le point sur l'état de ses comptes. Cette prestation, "qui requiert, au plus, deux heures de vacation, est facturée plus de 400 euros avec des pointes à plus de 600, voire à plus de 1 000 euros", s'inquiète "60 Millions".

Certains syndics facturent même abusivement des "pré-états datés" en sus (environ 7 % des contrats). Ce tarif imposé devait normalement être limité par un décret de la loi Alur. "Mais on l’attend toujours, trois ans après", s'agace le magazine.

Julien Mouret - ©2017 LaVieImmo
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