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DiversDiversmardi 4 juin 2013 à 17h22

Tribune : "Logement privé, l'autre nom du logement social"


Jean-François Buet, président de la Fnaim
Jean-François Buet, président de la Fnaim
Jean-François Buet, président de la Fnaim (©dr)

Une tribune de Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

Le discours collectif distingue le logement privé et le logement social, pour décrire une situation politique française somme toute unique : le choix a été fait dans notre pays après-guerre de construire un parc immobilier dédié aux salariés modestes, pour qui l'accès au logement privé était financièrement impossible. Le mouvement HLM est ainsi né, héritier des HBM (habitation bon marché) du début du XXe siècle. En fait, la qualification de ces logements a d'emblée été administrative, organisée par des textes règlementaires, avec à la clef le droit aux financements d'Etat distribués par la Caisse des Dépôts et Consignations.

Du coup, tout s'est passé comme si l'univers du logement était coupé en deux, les familles plus aisées d'une part, les autres ailleurs. Ce clivage s'est accentué au fil de l'histoire : le développement des classes moyennes, avec l'apparition du tertiaire, a grossi les rangs des salariés, et en dépit de circuits de financement dédiés et d'allocations budgétaires puissantes, le parc HLM, n'a plus suffi à répondre aux besoins des salariés. Il a dû faire le choix, plus ou moins avoué, de loger les moins aisés et bientôt les plus pauvres des salariés. A ce jour, les plafonds de ressources rendent éligibles au logement HLM 60% de la population, alors que n'y sont hébergés que 20% de nos compatriotes.

Précisément, où sont les autres ? Où sont ceux que l'Etat estime dignes par la modestie de leurs ressources d'être accueillis dans le parc dit social, et qui n'y sont pas ? Je vous le donne en mille : ils sont dans le parc privé. En clair, la population sociale de notre pays - l'acception de l'épithète étant large - se répartit entre les deux parcs résidentiels, dans des proportions qui font du parc privé... le premier parc social du pays ! Il n'y a lieu ni de s'en étonner ni de s'en indigner. Il faut seulement rétablir la vérité, et ne plus lire la réalité avec le prisme de la règlementation, mais en constatant l'occupation et la sociologie. Le langage spécialisé a fini par créer le concept de "logement social de fait" pour désigner le parc qui accueille des ménages à bas revenus, bien qu'il n'ait pas été construit avec cette finalité, grâce aux financements publics.

Cette question est d'ailleurs entrée dans le champ législatif par deux fois, d'abord lorsque la loi Boutin a été votée, instaurant l'obligation de 20% de logements sociaux dans les villes, puis récemment lorsque la loi Duflot a porté cette obligation à 25%. Des parlementaires ont fait valoir qu'il serait pertinent de comptabiliser dans les logements sociaux non seulement le locatif HLM, mais aussi l'accession sociale à la propriété et la fraction du parc privé occupée par des ménages à très faibles revenus. En effet, on ne peut plus se limiter à tenir pour sociaux les logements HLM. Il serait plus juste de parler de logements publics pour désigner le parc administrativement considéré comme social au sens traditionnel, pour que le terme de social puisse également s'appliquer au parc privé.

Cette mise au point a deux objectifs majeurs : dire la vérité quant à la responsabilité de loger les plus fragiles, certes, et ainsi réhabiliter le parc privé, ses propriétaires et ses gestionnaires. Ils partagent avec l'Etat et les collectivités la mission de loger les ménages les plus fragiles. Nous rappelant une réplique devenue célèbre, nous pourrions dire que le logement HLM n'a pas le monopole du coeur. Cet aveu emporte une conséquence : il faut aux acteurs du logement privé assumer jusqu'au bout cette charge, et développer les compétences nécessaires. Par exemple, l'administrateur de biens doit plus que jamais savoir accompagner les locataires en difficulté, comme les agents immobiliers doivent être familiers des aides disponibles pour être capables de les mobiliser au profit des accédants modestes. La formation initiale, qui s'adresse aux futurs professionnels, et la formation tout au long de la vie ne peuvent pas non plus faire l'impasse sur les savoirs et les savoir-faire sociaux. Ce n'est pas le moindre enseignement de l'abaissement des frontières entre logement privé et logement public. Agents immobiliers et administrateurs de biens se doivent de s'approprier une authentique culture des problématiques sociales.

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  • 0 Reco 06/06/2013 à 23:21 par Lucas

    Dans les politiques de construction des années 1950, il ne s'agissait pas de loger les pauvres pour faire du social. Au contraire, l'objectif était d'élever le taux d'effort moyen en matière de logement pour que les ménages "modestes" puissent accéder à des conditions de logement confortable à un prix modéré. Le secteur privé n'a jamais été en mesure de produire une offre "sociale" en zone tendue, sauf dans des logements surpeuplés et mal entretenus. Là, il a en effet de belles capacités d'adaptation à la demande la moins solvable.

  • 0 Reco 05/06/2013 à 13:24 par koalaii

    Si on peut comprendre pourquoi après la guerre il a fallu construire rapidement des HLM la politique ensuite aurait dû être d'en retirer, pas d'en augmenter le nombre avec les problèmes sociaux que cela engendre. 70% des ménages éligibles aux HLM c'est du grand n'importe quoi. Les HLM pourraient comme ailleurs êtres remplacés par du logement privé, lequel se serait adapté à cette demande moins solvable. Mais voilà avec la surprotection des locataires et des impositions trop lourdes on a tué le logement social privé en France. C'est aussi largement ce qui explique pourquoi le prix du m2 en France est -en moyenne- plus élevé qu'ailleurs : le logement privé en France n'est plus à destination des plus modestes.

  • 0 Reco 05/06/2013 à 13:22 par venid

    N'IMPORTE QUOI!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Il n'y a qu'a voir les loyers pratiqués dans le privé comparé au HLM pour voir que le privé ne fait pas de social!!!
    Beaucoup de gens sont dans le privé non pas par choix mais par dépit faute de disponibilité dans le parc social. Ce dont ce monsieur à peur c'est la montée en charge du programme de production de logements sociaux initié par ce gouvernement; celà va indéniablement faire baissé les prix du privé par appel d'air.

  • 0 Reco 04/06/2013 à 21:46 par Gironimo

    Ce qui est dit ici est exact.

    80% des français sont éligibles aux HLM qui représentent à peine 20% des logements.

    Ou sont les autres? Dans es logements prives cqfd

  • 0 Reco 04/06/2013 à 21:44 par Gironimo

    Un bailleur joue un rôle social par définition car il contribue à loger ses concitoyens.

  • 0 Reco 04/06/2013 à 21:03 par Lucas

    N'importe quoi. Qu'une personne ayant une fonction de représentation puisse se présenter comme aussi inculte, c'est sidérant. Il y a plein de travaux sur l'histoire du logement social, et les exploitations des enquêtes de l'INSEE sur le type de parc et les conditions de logement des plus modestes.


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