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DiversDiversvendredi 28 décembre 2007 à 12h13

Valse des prix... à qui se fier ?


(LaVieImmo.com) - Indicateurs, statistiques... chacun y va de sa prévision. Mais il faudra attendre le printemps pour savoir si le marché s'est retourné. Patience !   Baisse des prix immobiliers », « La première baisse depuis dix ans », « L'immobilier s'essouffle » : ces titres, nous les avons lus ici ou là au début du mois d'octobre. Comme si d'aucuns n'attendaient que cela... De fait, plusieurs bureaux d'études, comme le Bipe ou Xerfi, pronostiquent depuis une bonne année une correction des prix que le retournement du marché immobilier américain ne pouvait que conforter (même si les deux marchés n'ont rien de commun). Il s'agit en l'occurrence de prévisions et non d'observations. Les gros titres d'octobre ne pouvaient qu'être fondés sur des faits. Lesquels, au juste ?   Au début de chaque mois, les agents immobiliers membres de la Fnaim publient avec une impressionnante célérité un indicateur de tendance des prix affiné ensuite sur une base trimestrielle dans leur Lettre de conjoncture. En l'occurrence, les professionnels constataient que, au cours du troisième trimestre de cette année, le prix moyen des logements anciens avait baissé de 0,9 %. « Un marché en quête d'ajustement », titraient-ils un peu pudiquement. Comme s'ils n'étaient pas tout à fait sûrs de leur baisse...   La statistique immobilière est un exercice particulièrement difficile. Contrairement au monde des actions, non seulement aucun appartement ne ressemble à un autre, mais un même bien ne revient pas sur le marché avant une bonne dizaine d'années. On dit que l'immobilier n'est pas « fongible ». Ce qui nuit inévitablement à la fiabilité des indicateurs statistiques. Ajoutons que les agents immobiliers saisissent les promesses de vente, non les prix de vente effectifs, forcément plus parlants, qui sont le terrain des notaires.   Et que disent les notaires de la baisse d'été ? C'est que... les notaires ne la voient même pas ! Leurs deux bases statistiques (Bien pour l'Ile-de-France, Perval pour le reste du pays) ont le mérite d'être particulièrement larges (Bien saisit quatre transactions sur cinq). Aussi la fiabilité de leurs chiffres est-elle reconnue, notamment par les statisticiens de l'Insee. Seulement ces chiffres sortent avec un certain retard. Il a fallu attendre le 18 octobre pour connaître le glissement trimestriel des prix en Ile-de-France... fin juillet. Le troisième trimestre 2007 vu du point de vue notarial (et que la Fnaim voit en baisse) ne sera pas connu avant la mi-décembre ! Il faut faire preuve de patience pour savoir si les notaires sont en phase avec les agents immobiliers.   Pour le moment, ce n'est pas le cas. La dernière livraison des notaires est relative aux trois mois allant d'avril à juin 2007. Sur ce trimestre, le prix moyen de l'immobilier ancien en Ile-de-France, tous biens confondus, progresse de 2 % (et même de 2,5 % à Paris), soit un peu plus rapidement qu'au cours des trois mois précédents ! Commentaire de ce chiffre inattendu : « La décélération ne se retrouve pas sur l'évolution trimestrielle. »   Si tous les observateurs, les intermédiaires, les hommes de loi et le magazine De particulier à particulier s'accordent sur cette fameuse décélération, aucun n'observe encore un retournement du marché. Cette baisse reste donc pour le moment une exclusivité des prévisionnistes. L'ennui, c'est que, s'il faut attendre les trois mois nécessaires pour que les chiffres des notaires soient publiés, nous risquons d'être en phase de retournement sans le savoir.   L'idéal serait évidemment de disposer d'une source à la fois fiable et « chaude ». C'est dans cet esprit que le Sénat a publié récemment un rapport sur les divergences (historiques) entre les chiffres des notaires dans l'espoir d'aboutir à une base commune, évidemment illusoire compte tenu des modes de saisie.   Il faudra sans doute que les nombreux propriétaires qui s'interrogent sur le rythme actuel de valorisation de leur bien attendent, disons, la fin du printemps prochain pour savoir s'ils ont été gagnants en 2007. Est-ce si important ? La déclaration de fortune, après tout, n'est pas exigible avant le 15 juin...   François de Witt

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