Dossiers
LaVieImmo.com
Achat vente

Promesses de vente : Quel contrat choisir ?

La promesse de vente, une solennité nécessaire pour réussir sa transactionLa promesse de vente, une solennité nécessaire pour réussir sa transaction (©dr)

Les avant-contrats de vente recouvrent deux actes aux significations différentes, préalables à l’acquisition immobilière : la promesse unilatérale de vente, plus généralement appelée « promesse de vente », et la promesse synallagmatique de vente, ou encore « compromis de vente ». Bien qu’ils n’aient pas la valeur d’un contrat de vente, ces actes qui préparent le futur contrat sont courants à la signature définitive de l’acte, et produisent des effets différents entre les parties. LaVieImmo.com lève le voile sur « l’avant-vente », qui recouvre des actes dont les conséquences peuvent être très variées.

L’acquisition d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin, et passe le plus généralement par l’un de ces deux avant-contrats. Les informations qui suivent sont donc susceptibles d’intéresser l’acheteur comme le vendeur.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, l’acheteur se réservant le droit d’acheter ou non. L’acte est donc « unilatéral », une seule partie s’engageant. Elle est généralement d’une durée de deux à trois mois. La promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours suivant l’acceptation par l’acquéreur, pour un coût fixe de 125 euros, faute de quoi elle est nulle et donc réputée n’avoir jamais existé.

Levée d'option

Si l’acquéreur lève l’option, la rencontre des volontés implique que la vente est conclue, et le transfert de propriété se fait. Mais si le vendeur se rétracte antérieurement à la levée d’option par l’acquéreur, la vente ne sera pas conclue, et le promettant ne pourra qu’être condamné à des dommages-intérêts. Cette solution découle du droit des contrats, qui répugne à la vente forcée sans la fameuse rencontre des volontés.

A savoir

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence demeure un avant-contrat peu utiliséAu-delà de la promesse unilatérale de vente et du compromis, on peut faire jouer le mécanisme du pacte de préférence. Cet acte s’analyse en un droit de préemption conventionnel, que le bénéficiaire peut faire jouer pour le cas où le promettant s’engagerait à vendre son bien immobilier.

Lire la suite
Plus d'infos

La promesse de vente conclue chez l'agent immobilier

La promesse de vente avec entremise de l'agent, un acte pas si anodin que cela...La signature d’une promesse de vente chez l’agent immobilier a valeur d’engagement entre l'acheteur et le vendeur. En vertu de celle-ci, l'agent pourra percevoir sa commission, selon un arrêt récent de la Cour de cassation.

Lire la suite

Indemnité d’immobilisation

Une indemnité d’immobilisation est souvent demandée par le vendeur, de l’ordre de 10 % de la valeur totale du bien. Cette somme sera déduite du montant total lors de la vente. Ainsi, pour un bien d'une valeur de 300 000 euros, une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros peut être demandée lors de la promesse, et lors de la conclusion de la vente, l’acheteur ne devra que 270 000 euros. Le cas échéant, si l’acheteur renonce à la vente ; il en est de ses frais de 30 000 euros…

Notre conseil : L’intérêt de la promesse unilatérale réside dans sa plus grande souplesse si la vente est conclue sans professionnel du droit, notaire ou avocat. Et la difficulté se retrouve dans cette même souplesse, car l’acte n’est guère contraignant après la levée d’option par l’acquéreur, qui reste à la merci du vendeur. On ne peut que conseiller à un vendeur hésitant d’y recourir plutôt qu’au compromis de vente.

La promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente est « une quasi-vente », et produit en pratique les mêmes effets qu’une vente. Car l’acquéreur - ou bénéficiaire - s’engage à acheter au prix fixé, et le vendeur à vendre ce bien au prix indiqué. Ici, pas d’obligation d’enregistrer la promesse, ce qui rend cet acte plus économique pour les contractants. Attention, le compromis a une forte valeur d’engagement. En pratique, si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre peut faire constater en justice le manquement, et obtenir au surplus une condamnation à des dommages et intérêts.

Clause de dédit

En guise de garde-fou, les parties peuvent convenir par avance d’une clause de dédit, qui leur permettra, moyennant le versement d’une somme fixée par avance, de renoncer au contrat. Cette somme peut constituer en le versement d’arrhes.

Devant notaire... ou pas

Elle peut être signée devant notaire, mais également strictement entre le vendeur et l’acheteur. Il existe à titre indicatif des modèles types, qui montrent le type de clauses qui doivent figurer dans la promesse. Lorsqu’il s’agit d’acheter un lot en copropriété, il est déconseillé d’y recourir avant d’avoir pris connaissance du règlement de copropriété, et de l’état descriptif de division. Il y a un risque d’erreur, de par la complexité de certaines clauses, voire même de tromperie, si la transaction n’est pas conclue avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat).

Le cas échéant, si seuls les particuliers signent l’acte, il convient de bien vérifier la superficie du bien, le lot et l’indication de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (pour la copropriété), ou encore la destination du bien, qui doivent figurer en outre dans la promesse. Il est important de comprendre la clause qui stipule les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) et la durée de validité de la promesse.

Notre conseil : Il convient d'être attentif aux clauses du contrat : le compromis de vente devra porter mention du nom de l’acheteur, du vendeur, le bien immobilier qui fait l’objet de la transaction, son prix, la date de la vente, ainsi que la signature entre les deux parties. Attention, l’existence d’une éventuelle condition suspensive doit être apparente, comme l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, l’existence d’un droit de préemption par la collectivité locale, ou encore d’une éventuelle procédure de saisie.

Droits et obligations des deux avant-contrats

Pour le compromis comme la promesse unilatérale, la vente est remise à plus tard, en pratique jusqu’à la signature de l’acte authentique par notaire, qui scelle la vente, ou encore l’obtention future d’un prêt (ce qui peut en être une condition suspensive). Dans les deux cas, lorsque l’acquéreur n’est pas un professionnel, il a un droit au délai de rétractation, de 7 jours, à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat. Le versement de l’indemnité n’est dû qu’après ce délai.

Notre conseil : La préparation d'une acquisition immobilière est un acte trop important pour être fait sans l'aide d'un professionnel. Le notaire et l'avocat sont aptes à appréhender la complexité de certaines clauses, que le particulier non averti seul n'entreverra que difficilement.

Dernière mise à jour 15/07/2013 - André Figeard ©2016 LaVieImmo.com


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...