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Fiscalité

L'imposition des plus-values immobilières

Qu'il s'agisse d'une villa à Juan-les-Pins, d'un pavillon à Garches ou d'une studette parisienne, les contribuables n'échappent à l'imposition des plus-values générées par la revente de leur résidence secondaire. Cette imposition, obligatoire et complexe, reste au même taux que l'an dernier. Mais le régime des grosses plus-values a été durci en janvier 2013. LaVieImmo.com propose un petit tour du propriétaire de la taxe sur les plus-values immobilières, pierre angulaire de la fiscalité du patrimoine.

Les plus-values immobilières représentent la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de revente. La taxe sur ces bénéfices, en principe acquittée par le vendeur, est plus que jamais d'actualité dans un contexte de flambée des prix de l'immobilier. Elle est inscrite aux articles 150 A et suivants du Code général des impôts. Son taux d’imposition a fait l’objet d’une réforme le 1er janvier 2011, avec un taux qui à 34,5 % depuis le 1er juillet 2012.

Que recouvre l'imposition des plus-values ?

La taxation des plus-values immobilières s’applique à la vente d’un bien immobilier, bâti ou non - les terrains entrant dans son assiette - mais aussi, les droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes, et encore la vente de parts d’immeuble via une société civile immobilière (SCI). De même, les cessions de biens après donations ou successions (qui sont des acquisitions à titres gratuit) entrent dans le champ de cet impôt. Dans ces derniers cas, le prix d'acquisition correspondra à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation. Sont en revanche exclus du champ d'application de cet impôt les expropriations, les partages provenant d'une indivision successorale, les apports en société, de même que les fusions/scissions de sociétés à prépondérance immobilière.

Les résidences secondaires

Cet impôt affecte notamment les résidences secondaires. Il s’applique à toute revente (cession à titre onéreux) d'un bien. Un abattement progressif, de 2 % de la 6e à la 17e année, de 4 % entre la 18e et la 24e année, puis de 8 % entre la 25e et la 30e année de possession du bien - bâti ou non - a été mis en place (réforme de 2013). Cette dérogation aboutit en pratique à une exonération totale de plein droit à la trentième année.

Quel prix de vente ?

C’est le prix de vente indiqué dans l’acte qui est imposé, majoré de certains frais exposés par le vendeur, comme... les frais d’acquisition, tels les honoraires de notaire, les frais de timbre ou encore les indemnités d’éviction versés au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur. Mais il est possible de déduire du montant de la TVA payée lors de la vente certains frais, sur justificatif. Par exemple, les frais d’intermédiaire, (d’agence immobilière…), les droits d’enregistrement, ou encore les indemnités d’occupation peuvent être décomptés.

Notre conseil : Les diagnostics obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire dans toutes les ventes immobilières - en agence comme entre particuliers - depuis le 1er janvier 2011, peuvent être également déduits. Ne pas oublier d’en conserver la facture lors de l’acte de vente.

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Quel prix d’acquisition ?

Le prix effectif figurant à l’acte sera déterminant. Il comprend les frais engagés pour son acquisition, toujours sur justificatif. Le point important concerne les travaux d'entretien, qui sont partie intégrante du prix d'acquisition. En principe, le coût des travaux réalisés fait partie du prix d’acquisition, sauf si les dépenses sont déjà entrées dans le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les travaux

On dissocie toutefois les travaux « importants » : de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration, d’entretien, ou encore les grosses réparations, qui sont pris en compte et viennent donc minorer l’imposition, contrairement aux dépenses moins coûteuses. Celles-ci, dites « locatives, (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées », indique le site officiel Service-public.fr.

Forfait

Le cas échéant, si le vendeur n’est en mesure de présenter aucun justificatif, les frais d’acquisition figurant à l’acte représenteront forfaitairement 7,5 % du prix d’achat. Un forfait peut également être invoqué pour ces dépenses de travaux en cas d’absence de facture. Celui-ci se monte à 15 % du prix d’acquisition, si le bien est revendu plus de 5 ans après son acquisition. Cette disposition ne concerne cependant que les immeubles bâtis.

Les exonérations

Le code prévoit des exonérations, qui permettent de se mettre à l'abri de l'impôt. Ainsi, toute revente d’une résidence principale échappe à l’imposition au titre des plus-values. Mais il faut pour cela s’assurer que le bien soit considéré comme tel au jour de la revente. Si le bien est donné en location, occupé à titre gratuit, ou même s’il est vide à ce moment, il sera imposé.

Les successions, donations ou partages de biens indivis dans le cadre d’un PACS ou d’un mariage sont également exonérés. Ce sont des transactions appelées juridiquement cessions à titre gratuit, qui par essence ne produisent pas de plus-values.

Les exonérations particulières

De façon plus particulière, certaines ventes à titre onéreux sont elles aussi exonérées. Ainsi, les reventes de biens effectuées par des invalides de deuxième et troisième catégorie, ou des retraités, ne sont pas taxées. Ces personnes doivent toutefois respecter une double obligation :

- Ne pas être assujetti à l’ISF l’avant dernière année précédent la vente.

- Avoir un revenu annuel de référence inférieur à un certain seuil : pour une vente en 2011, le revenu fiscal de référence de 2009 doit être inférieur à 9 876 € pour la 1ère part de quotient familial, majorée de 2 637 € pour chaque demi-part supplémentaire, information prise d’après le site Servicepublic.fr.

Par ailleurs, la vente d’un immeuble destiné à être un logement social, ou qui intervient lors d’une expropriation ne seront pas non plus taxées. Enfin, et cette dernière hypothèse est beaucoup plus théorique : toute vente n’excédant pas 15 000 euros échappe elle aussi à l’imposition.

Notre conseil : Il convient de faire attention aux conséquences d’un divorce sur cette imposition. Si un couple propriétaire de sa résidence principale divorce, que l’un des ex-époux obtient la jouissance exclusive du bien et que l’immeuble est mis en vente, la loi aura des conséquences différentes pour eux : le logement étant la résidence principale de celui qui en a la jouissance, celui-ci échappe à la taxation de la plus-value. En revanche, l’autre ex-époux ne l’ayant plus à titre de résidence principale, il se verra taxé (exemple tiré du Guide complet du logement, par Paul Massé, éd. Les carnets de l’info).

Quel taux d’imposition ?

Le taux forfaitaire de l’imposition des plus-values immobilières est passé à 19 % au 1er janvier 2011. Elle est également ponctionnée par les prélèvements sociaux, relevés eux aussi de 13,5 à 15,5 % le 1er juillet 2012. Ils comprennent en outre la CSG et la CRDS. Pour une imposition totale de 34,5 %.

Les abattements

Attention : le système d'abattements est réformé au 1er septembre 2013.

Jusqu'à cette date, les abattements sont les suivants :

- 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention de l’immeuble.

- 4% par an entre la 18ème et la 24ème année.

- 8% par an entre la 25ème et la 30ème année.

Ce qui fait qu’en pratique, les particuliers ne seront plus exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières qu’à compter de la trentième année, au lieu de la quinzième.

A noter qu'entre la 1ère et la 5ème année, rien ne change : les particuliers sont imposés à 100 %.

Régime spécial pour les plus-values supérieures à 50 000€

La loi de finances rectificative pour 2012 durcit le régime des plus-values immobilières supérieures à 50 000 € réalisées après le 1er janvier 2013. Cette « supertaxe » a la même assiette que l’imposition « classique » des plus-values, soit 34,5 %.

Attention : les tranches dans le détail, telles que figurant dans la Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 :

- De 50 001 à 60 000 euros : 2 % PV - (60 000-PV) x 1/20
- De 60 001 à 100 000 euros : 2 % PV
- De 100 001 à 110 000 euros : 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
- De 110 001 à 150 000 euros : 3 % PV
- De 150 001 à 160 000 euros : 4 % PV – (160 000-PV) x 15/100
- De 160 001 à 200.000 euros : 4 % PV
- De 200 001 à 210 000 euros : 5 % PV – (210.000-PV) x 20/100
- De 210 001 à 250 000 euros : 5 % PV
- De 250 001 à 260 000 euros : 6 % PV – (260 000-PV) x 25/100
- Supérieur à 260 000 euros : 6 % PV

Bon à savoir : La déclaration doit être dûment remplie, elle sera transmise par le notaire à l’administration fiscale. Si le contribuable omet (volontairement ou non) de transmettre l’acte, la formalité de l’enregistrement pourra être refusée.

Retrouvez l'émission "Intégrale Placements" sur le sujet "Quid des cas d'exonérations de plus-values immobilières ?" du 24/09/2014 présentée par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business.

Dernière mise à jour 26/08/2013 - François Alexandre ©2016 LaVieImmo.com


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