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Fiscalité

Transmettre son patrimoine immobilier en 5 questions

Comment transmettre une maison ou un appartement? Quel type de donation dois-je privilégier? Puis-je donner tous mes biens? L'UFC-Que Choisir répond à tous ces parents qui veulent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants.

Vous envisagez de transmettre un bien immobilier à vos proches? Veillez à bien anticiper les donations pour éviter d'éventuels conflits familiaux, et à profiter des abattements fiscaux sans pour autant vous fragiliser financièrement. C'est ce que conseille l'association UFC-Que Choisir, qui soulève 5 points essentiels à connaître pour réussir sa transmission de patrimoine.

1. Comment procéder pour transmettre un bien?

En France, il est obligatoire de recourir à un notaire pour transmettre un bien immobilier à ses proches. C’est ce que l’on appelle un don "notarié". Il se distingue du don manuel (de la main à la main), qui ne peut porter que sur des biens mobiliers (somme d’argent, bijou, tableau, voiture, actions, etc.) et ne nécessite pas d’écrit.

En revanche, la donation notariée est soumise à taxation. C’est le notaire qui se charge de toutes les formalités de déclaration au fisc. Les frais de notaire et les taxes sont assez élevés, mais dégressifs selon la valeur des biens transmis. Le barème établi par l’administration est disponible en ligne.

2. Quel type de donation privilégier?

Si le donateur a plusieurs enfants, il est conseillé de privilégier la donation-partage, qui permettra de "figer" la valeur des biens donnés au jour de la donation et empêcher une éventuelle action d’un enfant contre ses frères et sœurs. Pour être valable, elle doit être obligatoirement établie par acte notarié et être acceptée par les bénéficiaires.

L’UFC-Que choisir prend l’exemple d’un parent qui donne, dans le cadre d'un simple don notarié, une somme identique à ses deux enfants, mais qui en font un usage différent: le premier achète un appartement, tandis que le second dépense l’argent. À l’ouverture de la succession, si le bien immobilier a pris de la valeur, celui qui a investi devra dédommager celui qui a dépensé l’argent en partageant sa plus-value.

Comme le rappelle Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, "une donation est une avance sur la part d’héritage qui doit être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur".

3. Comment profiter des abattements fiscaux?

"Vous avez intérêt à donner régulièrement", conseille l'association de défense des consommateurs, afin de profiter des abattements fiscaux qui permettent de réduire la base de calcul des droits de donation. Tous les quinze ans, chaque parent peut ainsi transmettre jusqu’à 100.000 euros à chaque enfant, sans aucune fiscalité. Au-delà, les sommes sont taxées au barème progressif de 5 à 45% selon leur montant.

En revanche, l'UFC recommande fortement aux donateurs de ne pas donner leur résidence principale. "Cet acte est irrévocable et entraîne l’appauvrissement définitif du donateur. Si ce dernier a besoin de vendre ce bien pour récupérer des liquidités, il devra obtenir l’accord de l’enfant bénéficiaire, qui pourra s’y opposer", ajoute Murielle Gamet, notaire à Paris.

>> Succession, donation : "Difficile de s'y retrouver face à cette instabilité fiscale"

4. Puis-je continuer à toucher des loyers si je donne un bien mis en location?

Grâce au démembrement de propriété, un parent qui donne à son enfant un appartement mis en location peut continuer à percevoir les loyers. Cet outil patrimonial consiste à donner la "nue-propriété" et à conserver "l’usufruit", autrement dit le droit de pouvoir l’occuper ou de le louer et donc de toucher les revenus, précise l'association.

En revanche, la loi prévoit que les charges du logement soient réparties entre usufruitier et nu-propriétaire, comme cela est le cas entre un propriétaire et un locataire. Concrètement, les grosses réparations incombent aux nus-propriétaires mais l’entretien courant revient à l’usufruitier.

Ce dernier doit aussi payer les charges de copropriété, l’assurance, les taxes foncières ou l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). "Toutefois, le donateur peut prévoir dans l’acte de prendre en charge la totalité des frais liés au bien", note Murielle Gamet.

5. Une donation est-elle irrévocable?

La donation est un acte irrévocable, "sauf à prouver l’ingratitude de votre enfant, ce qui reste très complexe à faire", prévient UFC-Que Choisir. Néanmoins, il existe un montage qui permet au donateur de récupérer la pleine propriété du bien au terme prévu: la donation "temporaire d’usufruit".

Cette opération consiste à transmettre l’usufruit d’un bien locatif (le droit d’y vivre et d’en percevoir les revenus) pendant une certaine durée. Le donataire pourra donc s’y installer ou toucher les loyers à la place du donateur.

Ce dispositif permet de réduire vos revenus imposables en faisant sortir le bien de votre patrimoine si vous êtes soumis à l’ISF. Lorsque la donation temporaire arrive à son terme, vous récupérez la pleine propriété du bien sans impôt à payer.

De plus, cette donation est peu coûteuse: elle est taxée à 23%, par exemple, sur la valeur du bien cédé pour une durée de dix ans. Et votre enfant peut bénéficier de l’abattement entre parent et enfant s’élevant à 100.000 euros.

Dernière mise à jour 20/03/2017 - Julien Mouret ©2017 LaVieImmo.com


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