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Investir à la montagne

Acheter à la montagne est un excellent moyen d’allier plaisir et rentabilité, que l’on soit fan de ski ou à la recherche de grand air. Station de haute altitude et petits villages à vocation familiale offrent diverses possibilités, en permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts. Voici quelques pistes bien balisées pour ne pas croiser une avalanche de soucis.

Où investir ?

Les Alpes, reines des sommets

Cocorico ! Stars incontestées de la montagne à la renommée planétaire, les Alpes françaises offrent l’un des plus grands et des plus beaux domaines skiables du monde. Les stations les plus renommées - pour leurs pistes et leurs animation - (Courchevel, Meribel, Val d’Isère, Chamonix, Megève...) présentent des prix au mètre carré très élevés, de 8 000 à 20 000 euros le mètre carré, et le foncier s’y fait rare. Mais d’autres stations également renommées, comme les Ménuires, La Plagne, Tignes, Val Thorens, Avoriaz, offrent d’avantage de possibilités, notamment si l’on choisit de réaménager le bâti existant, et les prix sont plus raisonnables : entre 4 000 et 7 000 euros le mètre carré. Investir en Savoie et Haute-Savoie, c’est surtout s’engager en terrain connu, pour des biens de qualité certaine. La bonne option, donc, pour minimiser les risques... Moins connues, les stations familiales de charme situées à plus basse altitude offrent un nombre de biens à vendre plus important, et un rapport qualité-prix beaucoup plus intéressant. Des stations comme Les Rousses, Samoëns, Morzine, les Houches ou les Contamines sont ainsi susceptibles d’intéresser une clientèle plus familiale.

Les Pyrénées, pas un second choix

Les stations des Pyrénées présentent également de belles perspectives pour les investisseurs et enregistrent une progression importante depuis quelques années. Il convient néanmoins de veiller à ce que le niveau d’enneigement de la station soit suffisamment important, à Noël et au printemps notamment, pour s'assurer d'un bon roulement de locations saisonnières. La problème est cependant moindre au sein des stations les plus importantes, comme Font-Romeu, Luchon-Superbagnère ou Saint-Lary Soulan.

Les Vosges et l’Auvergne pour la famille

Il peut également être intéressant d’acheter dans les Vosges ou le Massif central, en misant notamment sur les atouts que sont susceptibles de présenter ces stations en été. Nombre d’entre elles sont ainsi situées à proximité de lacs ou de sources thermales. Si l’investissement dans ces régions est sans commune mesure avec les stations de haute montagne, le coût de gestion et d’entretien est en revanche accessible au plus grand nombre.

Notre conseil : Investir dans les stations les plus huppées peut s'avérer difficilement rentable, de par le prix même des emplacements, mais également les services (gardiennage, local à ski, accessibilité...) environnant le bien. Privilégier la proximité des pistes est un axe souvent des plus importants.

Quelle rentabilité ?

Combien rapporte un investissement en montagne et en combien de temps celui-ci devient-il rentable ? Au moment d’acheter un logement situé dans une station de sport d’hiver, il convient en effet de répondre à un ensemble de questions afin de déterminer si le bien présente un véritable potentiel de gain : s'assurer des prix à la location, de la fréquentation du site à l'année et en saison. Ne surtout pas oublier que l'appartement, s'il est inoccupé durant une longue période, nécessitera des travaux d'entretien, qui ont eux aussi un prix.

Quelle occupation personnelle ?

Si vous comptez-utiliser l’appartement ou le chalet à titre personnel, il s’agit par exemple de savoir combien de semaine par an vous occuperez les lieux en famille, et à quelles périodes. Les semaines les plus rentables étant celles des périodes scolaires, de Noël, de février, et dans une moindre mesure de Pâques, sachez qu’il vous faudra faire des choix entre plaisir et rentabilité si vous avez des enfants. Or, la location en montagne ne s’effectue pas à plein temps et il est en général difficile de louer son bien plus d’un mois et demi en hiver et trois semaines-un mois en période estival. Il s’agit donc de déterminer rapidement en combien de semaine de location les frais seront couverts par les loyers.

Opter pour un organisme de gestion

Si vous choisissez de confier votre appartement à un organisme de gestion, il vous faudra également déterminer le montant des frais. Une fois le calcul effectué, il faudra encore cumuler la somme aux impôts et aux frais d’entretien, afin de connaître le rendement final de votre investissement.

Notre conseil : Ne cherchez pas à réaliser un investissement locatif pur et profitez au maximum de votre bien pour vos propre vacances. Ayez à l’esprit qu’un achat en optique exclusif de placement ne garantit pas forcément une grande rentabilité.

Quels sont les ingrédients de la réussite ?

Mettre toutes les chances de son côté au moment de réaliser un investissement relève d’une subtile alchimie. Zone géographique, station, emplacement, âge et superficie du bien, standing ou commodités doivent en effet être pesés et soupesés afin d’être satisfaits à tout niveau.

Oubliez les petites surfaces

Un investisseur doit ainsi savoir que les petites surfaces typiques des années 70 ne sont plus en vogue aujourd’hui, et par conséquent beaucoup moins recherchées. La clientèle, française comme étrangère, se tourne en effet d’avantage vers des locations plus spacieuses afin de partir en vacances en famille ou entre amis. Côté prestation, les biens qui se louent à l’heure actuelle se sont également uniformisés à la hausse et les locataires lorgnent de plus en plus vers les résidences offrant piscine, sauna ou espace fitness. Reste que la demande pour les petites surfaces perdure auprès d’une certaine population, comme les étudiants ou les jeunes couples, et qu’il est possible d’y trouver un intérêt locatif en jouant sur l’exposition, la fonctionnalité ou le prix...

Ski mais pas seulement

Il convient également de savoir si vous misez sur l’aspect estival ou si vous destinez votre bien à un usage hivernal uniquement. L’inconvénient de la relative faible altitude de certaines stations peut ainsi devenir un véritable atout concurrentiel par la mixité d’usage hiver/été. Ayez également à l’esprit que les stations qui séduisent à l’heure actuelle ne sont plus celles se bornant à un programme « ski », mais surtout celles proposant tout un panel d’activité destiné à plaire à toute la famille. Enfin, l’accessibilité en transport peut aussi entrer en compte, une station située près d’une gare étant un plus indéniable.

Notre conseil : Jouer la fibre écolo ne pourra que mettre des pions de votre côté. Bâtiments peu énergivores et situés près de navettes ou sur les pistes seront toujours bien vus.

Retrouvez l'émission "Intégrale Placements", du 22 décembre 2014, présenté par Guillaume Sommerer, sur BFM Business :

Dernière mise à jour 06/02/2014 - François Alexandre ©2016 LaVieImmo.com


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