Investir dans un parking : Un placement toujours rentable

Le parking figure aujourd’hui encore en bonne place parmi les produits de niche recherchés par les investisseurs. Une mise de départ modeste, des faibles charges, un régime juridique simplifié, sont ses principaux atouts. Si le produit s’avère moins rentable qu’il y a dix ans, il est toujours attractif sur certains marchés porteurs, qu’il faut savoir identifier.

Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus, décrit le parking comme un élément « accessoire mais indispensable » de la gestion de patrimoine : « parfait dans une logique de diversification, il permet également à des ménages qui n’ont pas la possibilité de s’endetter sur de gros montants de réaliser une opération immobilière »

Quel tarif ?

Le prix d’une place de parking varie beaucoup selon les quartiers, les communes et les difficultés de stationnement qu’on y rencontre. Mais comme pour tout bien immobilier classique, c'est l'emplacement qui détermine le coût en premier lieu. Une place en centre-ville, dans un secteur où le manque de stationnement est avéré, vaudra plus cher qu'une autre dans une zone excentrée. De la même manière, le positionnement à l'intérieur du parking influence les tarifs à la hausse comme à la baisse. Les places au premier sous-sol, proches des issues (ascenseurs ou escaliers), sont les plus recherchées. Les boxes fermés valent également plus cher que les places ouvertes ou celles à l'air libre.

Autre point important : la taille et la hauteur sous plafond du stationnement. Même en ville, on peut se déplacer en 4x4. Il serait dommage de se priver de toute une catégorie de locataires par manque de place !

Quelle rentabilité ?

En ce moment, le rendement est à la baisse. La raison ? La multiplication des parkings publics et le développement des transports en commun dans les grandes villes. Aujourd'hui, la mode est à la limitation de l'utilisation de la voiture. Les couples qui possédaient deux véhicules n'en ont souvent plus qu'un, et beaucoup de jeunes préfèrent louer une automobile lorsqu'ils en ont besoin plutôt qu'en acheter une.

L'autre point à ne pas négliger est le coût fiscal de l'opération. D'abord, au moment de l'achat, vous devrez passer devant un notaire et lui verser des frais, comme pour l’achat d’un logement. Ensuite, une place de parking est également assujettie à la taxe foncière. Il faut donc compter entre un à deux loyers par an selon les taux de votre ville, de votre département et de votre région. Vous serez soumis à la taxe d'habitation si la place est dépendante de votre logement. Ce n'est pas le cas si elle est à plus d'un kilomètre de votre domicile.

Quelle fiscalité ?

Attention ! Vos loyers perçus pour une place de parking sont soumis à l'impôt sur le revenu. S'ils sont inférieurs à 15 000 € (déclaration 2042), vous avez le choix entre le régime réel et le régime du micro-foncier. Ce dernier vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %, les travaux et charges engagés sont compris dans l'abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

L'option pour le régime réel, elle, vous permet de déduire du montant des loyers toutes les charges liées au logement et assumées au cours de l'année civile écoulée. A vous de faire le bon choix !

En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros, c'est le régime réel qui s'appliquera d'office.

Quel bail signer ?

Lorsque le box-garage n'est pas lié au logement principal du locataire, il relève du droit commun des contrats de louage de choses, et non pas de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides.

Le loyer est fixé d'un commun accord entre les parties, et aucune durée minimale ou maximale du bail n'est imposée par la loi.Cependant, pour sécuriser la transaction, mieux vaut signer un document avec les futurs locataires, en y mentionnant le montant du loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail. Ensuite, veillez à demander une caution, car des dégâts sont toujours possibles. Enfin, n'oubliez pas de préciser les modalités de rupture de la location et la durée du préavis ; tant pour vous que pour le locataire.