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Locataire, mettez toutes les chances de votre côté

LaVieImmo.com livre ses conseils aux candidats à la location, pour mener à bien leur projet de bout en bout. Tout savoir sur ce qu'il faut et ce qu'il ne faut pas faire, lors de cette quête ardue.

Trouver un logement en location est loin d'être simple actuellement, et nécessite de prendre en compte de nombreux éléments avant de conclure le bail : que ce soit les problèmes liés au dépôt de garantie, le délicat état des lieux d'entrée ou les pièges liés aux clauses du contrat… Mais réussir sa location, c’est aussi être vigilant aussi pendant, voire même à la fin de la location…

Durant la recherche : Quelles pistes suivre ?

De nombreux canaux existent pour dénicher le studio de vos rêves. Les petites annonces, pour ceux qui ne veulent pas payer de frais d’agence. Les agences, qui permettent de réaliser un gain de temps, non négligeables durant les périodes d’examen. Mais aussi, les réseaux sociaux, qui s’avèrent souvent très efficaces pour la diffusion de l’information. Pour sa part, Frédéric Blanc, juriste chez UFC-Que choisir spécialisé dans le logement, la clé est de « placer des alertes et être ultra-réactif quand on tombe sur le logement qui convient ». Et de ne délaisser aucun de ces supports, pour optimiser le plus possible la « phase de recherche ». Pour ce qui est du choix meublé / non meublé, sachez que les loyers seront plus élevés pour une location meublée. Comptez entre 10 et 20 % de plus que pour un logement loué vide.

Plus d'infos

La commission départementale de conciliation, en cas de litige

Le désaccord peut ne pas avoir de conséquences lourdes grâce à la concilitationCet organisme que l’on retrouve dans chaque préfecture peut être saisi par le bailleur ou par le locataire lui-même par lettre recommandée, lors d’un conflit. Son intérêt : il permet aux deux parties d’éviter la douloureuse et onéreuse procédure du procès.

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A savoir

Retrouver les loyers moyens au m²

Les loyers en ville peuvent aussi se comparerIl existe un moyen de mesurer les loyers moyens pratiqués dans les plus grandes villes françaises : l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (Clameur).

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Attention aux pièges

Pour autant, soyez attentifs aux annonces trop alléchantes, qui cachent de nombreuses arnaques. Comme celle au mandat-cash, qui consiste en l’envoi d’une somme au prétendu propriétaire avant toute visite, dans le but de « réserver » le bien, alors que celui-ci déclare la plupart du temps résider à l’étranger. Enfin, les « marchands de listes », qui proposent à leurs clients des listes de biens mis sur le marché de la location, sont à éviter. Car ils comportent le risque non négligeable de ne plus être d’actualité, et ne sont tributaires que d’une « obligation de moyen » envers leur client : leur fournir la liste. C’est-à-dire que si la location n’a pas lieu du fait de renseignements plus valables, par exemple si le bien est déjà loué, le candidat à la location ne pourra pas se retourner contre le professionnel sur le fondement de la viabilité de cette liste.

La signature du contrat de bail

Il est demandé au candidat à la location un certain nombre de pièces pour le dossier. Telles la pièce d’identité, les fiches de paie des trois derniers mois, un exemplaire du précédent contrat de bail ou encore un avis d’imposition. Des éléments qu’il convient de préparer à l’avance, afin de pouvoir déposer le dossier de candidature à la location le plus rapidement possible. Car, inutile de se leurrer, ceux qui seront le plus complets et offriront le plus de garanties au bailleur auront la priorité sur les autres.

Le dépôt de garantie

Enfin, un autre passage délicat mais le plus souvent indispensable, la caution. Le régime du dépôt de garantie varie selon que le logement est loué vide ou meublé. Dans ce premier cas, le bailleur ne peut solliciter que l’équivalent d’un mois de loyer, alors que pour un meublé, il est en mesure de demander jusqu’à trois mois.

A noter que dans la pléthore de documents demandés, l’UFC-Que choisir a publié un dossier sur celles qui sont abusives : ainsi, il est interdit de demander une attestation d’employeur qui viendrait s’ajouter aux fiches de paie ; une attestation que le locataire ne fait pas l’objet d’un incident de paiement. Mais aussi la fourniture d’un extrait de casier judiciaire, et même « un certificat de mariage », précise l’UFC Que Choisir.

L’importance de l’état des lieux d’entrée

Attention, ce point est source de litiges très fréquents entre les propriétaires et les locataires. Cet et inventaire, qui est évidemment plus délicat lorsqu’il s’agit d’un bien meublé, doit correspondre « le plus possible à la réalité, explique Martine Rullier. Et si l’une des parties - locataire ou propriétaire - refuse de l’établir, l’autre est en droit de réclamer la venue d’un huissier », précise la responsable. Venir accompagné(e) n’est pas un luxe, les plus méticuleux pourront s’arranger pour qu’un huissier de justice y soit présent (son coût est alors réparti pour moitié sur chacune des parties). On retiendra parmi les points à vérifier en priorité : « que l’eau du robinet coule bien, que les fenêtres ferment, noter l’état des peintures, de la moquette ou du parquet », livre Frédéric Blanc.

Attention aux clauses abusives

Enfin, autre écueil de taille lors de la signature : les clauses abusives. Le locataire peut se reporter à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui donne tout une liste de clauses abusives, « réputées non écrites ». C’est-à-dire que le juge pourra les exclure totalement du contrat. On peut en outre citer le droit de visite intempestif du bailleur ; le prélèvement automatique sur le salaire du locataire, ou les clauses qui interdisent l’hébergement d’une tierce personne.

A la fin du bail, la vigilance est de mise

L’état des lieux de sortie, corollaire du point précédent, vient clore la location. « C’est lors de l’état des lieux de sortie que l’on sait véritablement si on a fait une bonne location ou non », affirme Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). C’est en effet à ce moment que se « paient » les lacunes du locataire : son manque de vigilance lors de l’état des lieux d’entrée, ou encore son ignorance des petites tâches qui restaient à sa charge : le fameux coup de peinture, mais aussi les menus frais (joints, ampoules et diverses petites dégradations).

Attention aux petites dégradations

Enfin, « de nombreux litiges portent sur de petites dégradations : des traces sur les murs ou le sol », précise Jean Perrin. Globalement, les grosses réparations, liées à la rénovation du bien, incombent au propriétaire. Par exemple, si la peinture était défraîchie lors de la signature du bail, c’est à celui-ci qu’il revient d’en supporter le coût. De même, les dégâts liés à la vétusté de l’immeuble (hors cas où la responsabilité du locataire est engagée).

De son côté, le locataire peut compter sur la restitution de son dépôt de garantie, dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.

Dernière mise à jour 03/04/2012 - André Figeard ©2016 LaVieImmo.com


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