Dossiers
LaVieImmo.com
Location

Tout ce qu'il faut savoir sur la location meublée

LaVieImmo.com vous dit sur un type de location souvent mal connu, particulièrement en vogue dans les grandes villes, et soumis à des règles plus précises qu’on pourrait le croire.

La location meublée à titre de résidence principale a la réputation d’être plus souple, moins contraignante, que la location vide. Pourtant, si elle n’est pas régie par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, elle n’est pas sans règle, puisqu'elle fait l’objet de dispositions prévues par l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation (CHH), précisées par l’article 115 de la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 - également appelée loi Borloo. Ce texte précise notamment la durée du bail, les conditions requises pour le résilier, et la manière de réviser le montant du loyer acquitté par le locataire.

Des meubles, oui... mais lesquels ?

Pour être considéré comme un « meublé », un logement doit être… meublé. Ce qui semble évident de prime abord n’est peut-être pas aussi simple qu’il y paraît, et il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles épars à un local vide pour le louer en toute impunité.

Si aucun texte de loi ne précise la nature exacte de ces meubles, il est admis que le logement doit contenir des meubles et objets mobiliers en nombre suffisants pour que la personne qui l’occupe puisse s’y installer et y vivre sans rien apporter d’autre que ses effets personnels. On considère généralement que le bailleur doit fournir, au minimum, un lit, une table, des chaises et une cuisine équipée (four/plaques/gazinière, réfrigérateur, vaisselle, couverts en quantité suffisante…), faute de quoi son locataire pourra obtenir des tribunaux la requalification de son bail en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides, qui lui offre une protection plus grande.

Les exemples de décisions de justice ne manquent pas, qui précisent au cas par cas l’étendue de la liste des meubles indispensables à la location meublée. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 22 février 2001 précise par exemple qu’une local ne contenant ni table ni lit ne saurait satisfaire aux exigences requises, tandis qu’un autre rendu le 9 février 2005 par la Cour de cassation évoque le cas d’une requalification ordonnée « en raison de l'absence dans le logement loué d'éléments d'équipement, tels que réfrigérateur, plaques chauffantes ou gazinière ».

Bien entendu, comme tout logement loué à titre de résidence principale, le meublé doit répondre aux normes d’habitabilité (surface habitable de 9 m² au minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit volume d’au moins 20 m³), de sécurité (réseaux d’électricité et de gaz, équipements de chauffage, etc. en bon usage de fonctionnement) et d’hygiène en vigueur. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, sans que cela remette en cause la validité et les conditions du bail en cours.

Le contrat de bail

Le Code la construction et de l’habitation* précise que « toute personne qui loue un logement meublé […] bénéficie d'un contrat établi par écrit ». Dès lors que le logement objet du contrat constitue la résidence principale du locataire, le bail a une durée d'un an, reconductible tacitement et aux mêmes conditions.

A noter que si la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. « Dans ce cas, la clause de reconduction tacite […] est inapplicable », précise le texte.

Comme dans le cas d’une location vide, il est vivement conseillé, dans l’intérêt du propriétaire comme du locataire, de faire figurer un certain nombre de clauses dans le bail. La plupart ne sont pas réglementées, mais les inclure dans le contrat de location peut être un gage de bonne entente entre les deux parties. Le bail peut par exemple préciser :

le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (voir plus loin) ; la liste et le montant des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les dispositions des décrets du 26 août 1987 sur les charges récupérables et réparations locatives ne concernant que les locations nues, ces charges et réparations peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire ou d’un versement de provisions assorti de régulations périodiques ; l’obligation, pour le locataire, se souscrire une assurance contre les risques locatifs ; le montant du dépôt de garantie que le propriétaire demande à son locataire, afin de se prémunir contre tout risque de dégradation.

*article L632-1, modifié par l’article 115 de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale

Cinq choses à savoir sur la location meublée

l est fortement recommandé (mais pas obligatoire) d’établir un état des lieux à l’entrée et au départ du locataire. Cosigné par les deux parties, l’état des lieux est le document qui décrit le logement loué et permet, le cas échéant, au propriétaire du logement de demander réparation au locataire pour les éventuelles détériorations qu’il aurait pu commettre, le montant de la réparation pouvant être retenu sur le dépôt de garantie.

Dans le cas d’un meublé, l’état des lieux dresse également l’inventaire et l’état des meubles mis à la disposition du locataire. Cet inventaire doit être le plus détaillé possible.

Comme dans le cas d’une location vide, bailleur et locataires peuvent décider de faire établir l’état des lieux par un huissier ; il leur faut alors décider qui supportera les frais liés à cette intervention.

Un loyer soumis à l'IRL

L’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que, dès lors qu’elle est prévue dans le bail, la révision du loyer d’un logement meublé intervient « chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

Comme c’est le cas dans les locations vides, l'augmentation qui résulte de cette révision ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Celui est calqué sur l’évolution des prix à la consommation.

Pour calculer le montant du nouveau loyer, il faut faire le calcul suivant :

Loyer de départ x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente).

Les plus paresseux peuvent calculer l’évolution de leur loyer en trois clics grâce au calculateur de LaVieImmo.com !

Le préavis

Nous l’avons vu, le bail d’une location meublée, qui doit être établi par écrit, pour une durée d'un an tacitement reconductible par période de même durée. La loi de programmation pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, également appelée loi Borloo) précise que le bailleur peut résilier le contrat de location à condition qu’il en informe le locataire avec un préavis de trois mois, et en motivant « son refus de renouvellement […] soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».

Le locataire, lui, peut, résilier son bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis d'un mois.

Dernière mise à jour 20/07/2012 - André Figeard ©2016 LaVieImmo.com


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...