Dossiers
LaVieImmo.com
Location

Tout savoir sur l'encadrement des loyers

Entré en vigueur à Paris le 1er août 2015, l'encadrement des loyers consiste à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Le dispositif sera également appliqué à Lille fin 2016, et étendu à l'agglomération parisienne à partir de 2018. Enfin, Grenoble a lancé son observatoire pour un encadrement d'ici à un an et demi.

Le décret d’encadrement des loyers en zone tendue a été publié au Journal officiel du 12 juin 2015. Il précise les modalités de fixation du montant maximum des loyers au moment de la conclusion du bail initial et lors de son renouvellement fait suite à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

Quels loyers de référence ?

Les pouvoirs publics ont élaboré des "loyers de référence", calculés d'après les loyers médians obtenus par l'Observatoire des loyers parisiens (Olap). Ils peuvent être :

-majorés de 20%, de manière à limiter le montant que peut demander un propriétaire à son locataire lors de l’entrée dans un nouveau logement, ou

-minorés de 30%, de manière à permettre à un propriétaire qui loue à 70% en-dessous du loyer de référence de solliciter une réévaluation du loyer.

Comment sont-ils calculés ?

Les loyers de référence tiennent compte du nombre de pièces, de la localisation du bien, de l'année de construction de l'immeuble et encore de son type (meublé ou non). Pour ces derniers, qui représentent 50% du stock de logements privés mis en location, la majoration est relevée de 10%. Les loyers de référence sont par ailleurs calculés hors charges, par mois et au m² habitable, et s'appliquent à l'ensemble des 20 arrondissements, divisés en 14 secteurs géographiques et 80 quartiers définis pour Paris intra-muros.

Pour permettre à chacun de s'y retrouver, bailleur ou locataire, consultez notre carte interactive reprenant le décret :

Quelques exemples :

-un logement deux pièces loué meublé et construit entre 1946 et 1970 dans le quartier Faubourg-du-Roule (8e) a pour loyer de référence 28,6 €/m2. Les loyers de référence minorés et majorés sont respectivement de 20 €/m2 et 34,3 €/m2. (-30 / +20%) Pour un logement de la même taille et dans le même quartier, mais cette fois-ci bâti après 1990, le loyer de référence passe à 26,9 €/m2.

-un studio datant d'avant 1946 loué nu dans le secteur Saint-Fargeau (19e) a pour loyer de référence 25 €/m2. Majoré, on passe à 30 €/m2, et minoré à 17,5 €/m2. Pour un logement identique mais construit après 1990, le loyer de référence est de 24,2 €/m2, majoré de 29 €/m2, et minoré de 16,9 €/m2.

Attention : dans un souci de clarté, la loi impose aux bailleurs concernés de faire mention des deux éléments : le loyer de référence fixé par le décret, et la majoration de 20%.

La loi s'applique-t-elle tout de suite à tout le monde ?

Forum immobilier
Forum immobilier Vous avez une question ?
Posez la sur notre forum !
A savoir

Attention au nouveau contrat-type de bail !

Attention aux clauses du nouveau contrat-type de locationBailleurs, locataires, rappelons qu'une autre mesure d'importance entre en vigueur le 1er août 2015, et pas seulement à Paris : le nouveau contrat-type de bail.

Lire la suite
Pas forcément. En effet, la réglementation distingue logiquement les locataires dont le contrat de location est en cours et les autres. Tous dépend donc de la situation du contrat de bail lors de l'entrée en vigueur du texte, à la date du 1er août 2015.

-Les baux en cours :

Pour un contrat en cours, rien ne bouge... jusqu'à la fin du bail ! Avant son terme, donc, les conditions conclues avec le locataire ne changent pas. Ce n'est qu'à la fin du contrat que le nouveau dispositif d'encadrement des loyers s'appliquera.

-Les nouveaux baux :

Pour les contrats de location conclus après le 1er août avec un nouveau locataire, ou avec le même locataire, mais en vertu d'un nouveau contrat de bail écrit, les loyers ne devront pas dépasser le loyer de référence majoré de 20%. Il reste possible pour le propriétaire, de prendre en compte la variation de l’IRL si celle-ci n’a pas déjà été faite. Mais dans tous les cas, à Paris, le montant de la location ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré.

-Les baux renouvelés tacitement :

Pour les baux reconduits tacitement avec le même locataire (c'est-à-dire sans rédiger un nouveau contrat, comme c'est le cas dans la plupart des cas), a priori, rien ne change non plus. Sauf si le locataire soumis à un loyer supérieur au plafond demande expressément à son bailleur d'appliquer le dispositif, affirme la Fnaim. Les textes étant silencieux sur ce point, des précisions devraient être apportées ultérieurement, « soit par la jurisprudence, soit par le législateur », souligne de son côté l'association de consommateurs CLCV. En attendant, ce qui est sûr, c'est que le bailleur pourra là encore réévaluer son loyer en fonction l'IRL.

Que risque-t-on à ne pas appliquer l'encadrement des loyers ?

Le propriétaire qui ne joue pas le jeu de l'encadrement des loyers, en demandant à son locataire un montant supérieur aux loyers majorés de 20%, s'expose à une action en diminution de loyer de la part de ce dernier. Le locataire peut solliciter en premier lieu la commission départementale de conciliation (CDC), puis le cas échéant saisir le tribunal d'instance dans les trois ans suivant la signature du bail. Le loyer qui résultera de la conciliation ou de la décision du tribunal s’appliquera « de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail. Le trop versé sera remboursé au locataire », prévient l'Adil de Paris.

A l'inverse, le bailleur dispose d'une (petite) latitude. Le dispositif prévoit en effet que lorsque le logement présente « certaines caractéristiques de localisation ou de confort », comme une vue ou des qualités d'exception, le bailleur a la possibilité de fixer un « complément de loyer », qui pourra aboutir à dépasser le loyer de référence majoré. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Mais là encore des litiges pourraient survenir, cette dernière notion restant un peu floue…



Retrouvez les loyers moyens au m² ville par ville, partout en France >>

Dernière mise à jour 31/07/2015 - Léo Monégier ©2016 LaVieImmo.com


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...