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Bien choisir son agent immobilier

Vous êtes propriétaires d’un logement et vous souhaitez le vendre ? Pas facile de faire son choix parmi la multitude d’agents immobiliers… Suivez les conseils de LaVieImmo.com pour faire le tri et signer avec le bon partenaire, le professionnel adapté à votre projet à qui vous pourrez déléguer en toute tranquillité.

Un agent immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Avant de vous lancer, quelques petits rappels utiles. Un agent immobilier est un intermédiaire mandaté par le propriétaire d’un bien pour trouver un locataire ou un acquéreur. La loi du 2 juillet 1970, dite loi Hoguet, précise notamment que seuls les titulaires d’une carte professionnelle sont habilités à exercer le métier d’agent. Délivrée par la préfecture pour une durée de dix ans renouvelable, cette carte précise le champ d’action de son titulaire (transactions, administration de biens…). Pour l’obtenir, un agent doit justifier de son aptitude professionnelle, validée par un diplôme ou une expérience significative. Il lui faut également fournir une attestation de garantie financière pour l’année en cours et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

La première chose à regarder avant de choisir son agent immobilier, c’est donc sa carte, dont le numéro doit être affiché dans l’agence, de même que ses honoraires et le montant de sa garantie financière. Le numéro et le lieu de délivrance de la carte figurent également sur la correspondance de l’agent.

Indépendant ou réseau ?

Qui dit agent immobilier pense souvent réseau. Century 21, ERA Immobilier, Foncia, Guy Hoquet, L’Adresse, Laforêt ou Orpi, entre autres : les grandes enseignes ne manquent pas. Le premier avantage des réseaux, nationaux ou régionaux, c’est l’étendu du territoire qu’ils couvrent : le bien mis en vente par leur intermédiaire sera vu par un grand nombre d’acquéreurs potentiels. L’autre point fort des agents en réseau ? Ce sont des négociateurs bien formés, capables de s’adapter à toutes les situations (divorce, succession, investissement locatif…) et rodés aux techniques de vente les plus efficaces. Notre conseil : faîtes en sorte de prendre contact directement avec un responsable plutôt qu’avec un jeune collaborateur. Le turnover souvent élevé du personnel dans les agences des réseaux peut parfois perturber les relations avec les clients.

Mais tous les agents ne sont pas organisés en réseau. Chaque ville, chaque commune dispose de professionnels chevronnés, connaissant parfaitement les particularités de leur marché local, disposant de contacts chez les bons interlocuteurs… mais restant farouchement attachés à leur indépendance. Dans ce cas, rien de tel que le bouche à oreille pour dénicher celui qui saura se mettre en quatre pour vous.

Notre conseil : Afin d’éviter toute mauvaise surprise, privilégiez les agences qui sont installées de longue date et qui ont pignon sur rue. Celles qui ont su résister aux les différentes crises que le secteur a pu traverser.

Quel mandat ?

Il existe trois types de mandats : exclusif, semi-exclusif ou simple. C’est vous qui définissez le type de mandat qui vous liera à votre ou vos agent(s) immobilier(s).

Le mandat exclusif, le plus efficace et le plus contraignant

C’est le plus restrictif, mais de loin le plus performant. Vous signez avec un agent immobilier seul habilité à négocier la vente pendant une période déterminée – en général trois mois. Vous pouvez néanmoins négocier la durée pendant laquelle vous êtes engagés avec l'agence. Bien que l'intermédiaire mette tout en oeuvre pour vendre votre bien le plus rapidement possible et au meilleur prix, il peut être prudent de réduire cette période à deux mois, ce qui vous permettra de gagner du temps si votre logement n'a pas trouvé preneur pour x ou y raisons.

Par ailleurs, nous vous conseillons d’opter pour un mandat révocable à tout moment et de privilégier les agences qui adhèrent à l’Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier (Amepi), née en mai 2009 de la fusion du Fichier français immobilier des professionnels (FFIP) et du Service Inter Agences (SIA).

Bon à savoir : en cas de mandat exclusif, vous pouvez demander à votre agence de prendre en charge le coût des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser avant la vente. En effet, ceux-ci peuvent vous être offerts.

Le mandat semi-exclusif, ou le non-choix

En choisissant ce type de mandat, vous garantissez l’exclusivité de la vente à une seule agence immobilière tout en vous réservant la possibilité de trouver vous-même un acquéreur. Vous paierez alors à l’agence 50 % seulement de sa commission, au lieu de 100 % dans le cadre d’un mandat exclusif.

Le mandat simple, le moins contraignant mais aussi le plus hasardeux

Ce mandat est celui qui vous laisse le plus de liberté. Vous pouvez vendre vous-même votre bien et confier le mandat à plusieurs agences en même temps. Si vous optez pour le mandat simple, nous vous conseillons de vous limiter à trois agences : au-delà, vous risquez de « griller » votre bien. Privilégiez les agences qui pratiquent l’« intercabinet » et diffuseront votre annonce auprès de partenaires avec qui elles acceptent, le cas échéant, de partager leur commission.

Notre conseil : Chaque type de mandat a ses avantages et ses inconvénients. A vous de trouver le bon équilibre entre efficacité et liberté, en fonction des caractéristiques du bien que vous vendez et de l’état du marché, notamment.

Combien ça coûte… et qui paye quoi ?

Les commissions d’agence se justifient par le coût des moyens mis en œuvre par votre intermédiaire pour que la transaction se réalise (visites, estimations, publicité dans les journaux ou sur Internet…). Leur montant est entièrement libre, et il peut même varier d’une agence à l’autre au sein d’un même réseau. Dans la pratique, le barème, dégressif, oscille entre 5 % et 8 % de la valeur du bien. Il n’est pas rare que l’agence accepte de faire des concessions – dans la limite du raisonnable ! - pour faire baisser le prix de la transaction, si le vendeur consent à revoir ses prétentions à la baisse.

Consultez les conditions générales pour savoir qui, de l’acquéreur ou du vendeur doit, théoriquement supporter les honoraires de l’agence. A l’arrivée, c’est le plus souvent l’acheteur qui règle l’addition. En prenant les frais de transaction à sa charge, il minore en effet le prix officiel sur lequel sont calculés les frais de notaires et droits d’enregistrement qu’il devra verser.

Notre conseil : Ne réglez rien avant la réalisation effective de la transaction. Les frais d'agence ne sont payables qu’à compter de la signature de l’acte chez le notaire.

Dernière mise à jour 15/07/2013 - Laetitia André ©2016 LaVieImmo.com


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