Dossiers
LaVieImmo.com
Pratique

Copropriété : Comment changer de syndic ?

Aucun copropriétaire n’est à l’abri d’une gestion défaillante de son syndic. Plutôt que de laisser s’installer un climat délétère jusqu’à la fin du mandat de celui-ci, le droit accorde au syndicat de copropriétaires la possibilité de procéder à sa révocation. Mais qui peut le faire ? Comment, et surtout à quelles conditions ? Autant de questions qui reviennent fréquemment, et auxquelles répond LaVieImmo.com.

8 millions de logements sont en copropriété en France, selon l’Insee. Les français doivent composer avec un syndic, professionnel ou non. Le cas échéant, quand le dialogue n’est plus possible ou si des fautes de gestion sont avérées, il est nécessaire d'en changer. La réunion des copropriétaires doit alors procéder à sa révocation, un acte très encadré par le droit...

Qui peut révoquer le syndic ?

Qu’il ait été désigné à durée déterminée ou non, le syndic est révocable à tout moment, mais par l’assemblée générale des copropriétaires seule. En effet, « il résulte des articles 18 et 25 que le syndic nommé par l’assemblée ne peut être révoqué que par elle », est-il rappelé dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 20 juin 1978.

Dès lors, la décision prise par une poignée de copropriétaires ne suffit pas. Ainsi, il a été refusé une révocation par le juge saisi uniquement par l’un d'entre eux. La justification tient dans le fait que syndic est le mandataire du syndicat, et non des copropriétaires.

A savoir : L’article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « la convocation de l’assemblée (en vue de prendre une telle décision) est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires ». Une disposition utile en cas de réticence du syndic pour mettre à l’ordre du jour sa propre révocation…

Comment formuler la révocation ?

La révocation doit être effectuée pour motif grave et légitime, selon la Commission relative à la copropriété. Attention, ces motifs peuvent être analysés par le juge. S’ils sont trop flous, le juge pourra retenir l'éventuel abus de la part des copropriétaires. La charge de la preuve de ces motifs incombe au syndicat, c’est-à-dire que c'est lui qui devra fournir la preuve lors d’un éventuel procès de la gravité des faits reprochés au syndic.

La décision doit qui plus est être prise à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, d’après l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965. C’est-à-dire que pour 100 copropriétaires que compte l’immeuble - et non pas seulement ceux présents -, elle sera de 51 voix (comprendre que pour une division en millièmes, correspondant à la quote-part de chaque copropriétaire, la majorité requise est de 501 millièmes pour 1 000 millièmes).

Pour quelles raisons ?

Outre des fautes de gestion flagrantes, le seul « manque de confiance » ne saurait consister en une cause de révocation valable, d’après un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 7 juillet 1993. Au contraire, l’incurie (négligence) caractérisée, l’un des motifs les plus souvent avancés, est valable. A plus forte raison lorsqu’il s’agit d’une faute. Un exemple type de révocation justifiée, « lorsque le syndic a fait une erreur de gestion comptable ayant entraîné le redressement fiscal de la copropriété, et s’est refusé au surplus à convoquer une assemblée pour statuer sur sa propre révocation », nous apprend la Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt datant du 26 septembre 2005.

Les droits du syndic

Attention, une fois destitué, le syndic n’est pas privé de recours. Il peut arguer d’un abus susceptible de dommages et intérêts, ce qu’à décidé la Cour de cassation le 27 avril 1998. Par exemple, s’il a été révoqué sans pouvoir présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier 1990). Si sa révocation abusive est démontrée, il peut prétendre au règlement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son contrat.

A savoir : Une clause peut être prévue à l’avance pour fixer forfaitairement le dédommagement du syndic en cas de rupture unilatérale (du seul côté du syndicat de copropriétaires) du contrat. Et par exemple, décider du versement d’un trimestre d’honoraires. « Une telle clause n’est cependant valable que dans la mesure où le syndic justifie d’un préjudice », relève Guy Vigneron, dans son ouvrage intitulé « Le syndic de copropriété », aux éditions Litec.

« L’après-révocation »

Une fois avoir mis fin à la mission du syndic, celui-ci cesse toute fonction d’administrateur au sein de la copropriété. Il ne peut donc plus convoquer d’AG, poursuivre le recouvrement des créances du syndicat, le représenter en justice, ni encore commander des travaux pour son compte. Tout juste peut-il « expédier les affaires courantes de peu d’importance dont la solution est urgente », souligne Guy Vigneron. Il est donc conseillé de procéder à la nomination d’un administrateur provisoire avant de désigner un nouveau syndic.

Dernière mise à jour 15/07/2013 - André Figeard ©2016 LaVieImmo.com


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...