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Copropriété : Parties privatives et parties communes

Parties communes/privatives : une distinction d'importanceParties communes/privatives : une distinction d'importance (©Fotolia)

Vous investissez dans un bien en copropriété. Sachez ce qui relève des parties communes et des parties privatives, afin de connaître vos droits et obligations. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises après l’achat.

La loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété, distingue entre parties communes et parties privatives. Cette dichotomie apparaît dans le règlement de copropriété, document incontournable qui doit nécessairement stipuler la destination des parties communes et des parties privatives, ainsi que les droits de jouissance éventuels de certains copropriétaires. Il prévoit en outre la répartition des charges, l'état descriptif de division de l'immeuble, ou encore les règles concernant l'administration des parties communes.

Attention : les listes qui suivent peuvent être étendues ou restreintes par le règlement de copropriété, qui fait en quelque sorte office de « loi » de l'immeuble.

Les parties privatives

L’article 2 de la loi énonce que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

En vertu de ces dispositions, le copropriétaire est en droit d’user librement de son bien, dans la limite du droit des autres copropriétaires. Mais il doit aussi se conformer à la destination de l’immeuble : c’est-à-dire à usage d’habitation, de bureaux et/ou de commerces.

Que comprennent-elles ?

- L’intérieur des appartements,

- Les locaux professionnels,

- Les parquets, carrelages et revêtements de sols,

- Les cloisons intérieures hors gros œuvre,

- Les équipements intérieurs (appareils sanitaires, chauffage individuel, caves, greniers et garages…)

Attention, une éventuelle « clause d’habitation bourgeoise » peut aussi figurer dans le règlement de copropriété. Celle-ci désigne une clause d'un règlement de copropriété qui permet au locataire d'utiliser les locaux privatifs à titre d’habitat. Mais aussi d'activité libérale (arrêt de la cour de cassation du 8 juillet 1980*). Une « clause d’habitation bourgeoise exclusive » peut également restreindre l’immeuble au seul usage d’habitation.

Les parties communes

Elles sont définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme étant « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

Que comprennent-elles ?

- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,

- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun (ascenseurs, chauffages collectifs, installations de production d'eau ou encore compteurs et interphones), y compris les parties canalisations - même traversant des parties privatives,

- Les coffres, gaines et têtes de cheminées,

- Les locaux des services communs,

- Les passages des corridors

La liste n'est pas exhaustive. Certains parties peuvent ne pas être attribuées, ce dont se charge le juge. Il a ainsi été déclaré parties communes des chemins sablés communs (Cour d'appel de Paris, 9 juin 1999), des WC à l'usage d'un concierge auxquels un lot avec accès (cour de cassation, 11 mai 1999), ou encore d'un vide-sanitaire accessible seulement via l'appartement d'un des copropriétaires, mais qui avait une fonction isolante et comportait de multiples canalisations communes.

A noter : Un copropriétaire peut disposer d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. C’est le cas notamment lorsqu’il est le seul à pouvoir y accéder en raison de la disposition de l’immeuble. Ce qui concerne notamment les balcons, jardins, cours ou couloirs. Attention : ce droit ne saurait entraîner de nuisance du voisinage et doit être distingué du droit de propriété (arrêt de la cour de cassation du 25 janvier 1995).

Attention à certaines clauses

Le règlement de copropriété peut comporter des clauses restreignant les droits des copropriétaires. Les tribunaux ont ainsi dû trancher de nombreux litiges, notamment concernant la mise en location de biens en copropriété : est réputée licite une clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location (cour d’appel de Paris, 19 juin 1985), mais pas celle obligeant la gérance des lots au syndic, ou encore de les louer au syndic pour loger un concierge (cour d’appel de Versailles, 13 mars 2000).

A la vente, mentionnons une clause tolérée de cession forcée de débarras à l’un des copropriétaires. Au contraire, ne sera pas licite une clause forçant la vente d’une cave à des personnes étrangères à l’immeuble (cour d’appel de Paris, 4 juillet 2001).

*Les arrêts des différentes juridictions citées sont tirés du Code de la copropriété 2013, chez Lexis Nexis.

Dernière mise à jour 01/10/2013 - André Figeard ©2016 LaVieImmo.com


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