Tout savoir sur l'expropriation

L'idée d'expropriation fait peur. Elle renvoie, à juste titre, à la toute puissance de l’Etat contre le particulier. L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure qui permet à une personne publique - l’État ou une collectivité territoriale - de contraindre une personne privée à céder la propriété de son bien, « moyennant une juste et préalable indemnité » (art. 545 du code civil).

Qui ? Pourquoi ? Quels types de biens ?

Sachez que seuls l’Etat et les collectivités locales peuvent déclencher la procédure d’expropriation. Soit les établissements publics fonciers et d'aménagement (EPF et EPA), les sociétés d'économie mixte d'aménagement, ou les sociétés publiques locales d'aménagement. Dans la procédure, on les appelle les « expropriants ». A noter que les Sociétés d'aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ne disposent que d'un seul droit de préemption.

L’opération peut être mise en œuvre pour la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...) ou d'aménagements urbains. Mais elle peut aussi être justifiée par la présence d'une exposition à un risque important : inondation, éboulement, avalanche…

Tous les biens immobiliers sont potentiellement concernés : les propriétés et les terrains, mais aussi les droits réels qui leur sont attachés (usufruit, servitude).

Procédure et recours

L'expropriation se fait en deux temps, avec une première phase « administrative » et une seconde dite « judiciaire ». Chacune peut donner lieu à un recours du futur exproprié.

La phase d'ouverture de la procédure d'expropriation

La première phase, dite « administrative », concerne l’ouverture de la procédure. Elle comprend l’enquête publique, qui aboutit à une déclaration d'utilité publique, et la prise d'un arrêté de cessibilité par le préfet, préalable nécessaire au transfert de propriété qui va s'opérer. Le particulier exproprié doit attendre la fin de cette phase, au cours de laquelle l'utilité publique de l'opération doit lui être démontrée, pour agir.

Une fois l'enquête publique réalisée, le préfet, qui en a eu préalablement connaissance, décide ou non de prendre une déclaration d’utilité publique (DUP). L’expropriant fait en parallèle réaliser une enquête parcellaire par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet, portant sur le transfert de propriété du bien. Là encore, le préfet a le dernier mot sur la poursuite ou non de la procédure. Si oui, il prend alors un arrêté de cessibilité. « Cet acte signifie que la propriété peut être transférée à l'expropriant », résume le site service-public.fr.

Mais ce n’est qu’au jour de l’affichage du DUP et de l’arrêté de cessibilité qu'il est possible pour l'exproprié de contester la décision. Le recours s’effectue alors devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de la notification.

La phase de réalisation de l'opération d'expropriation

Cette seconde étape concerne la réalisation de l’opération d’expropriation en elle-même, également appelée « phase judiciaire ».

C'est à ce moment que s'opère le transfert de propriété et la fixation de l'indemnisation. Dans le meilleur des cas, via un accord amiable entre l'exproprié et l'expropriant. Faute de quoi, le préfet saisit le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance. Si le dossier (DUP et arrêté de cessibilité) est valide, ce dernier prendra une ordonnance d’expropriation, qui transfèrera la propriété à l’expropriant. L’ordonnance, rendue dans les huit jours qui suivent la réception du dossier, sera notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR).

Un recours peut également être tenté à ce stade. L'exproprié dispose d’un délai de quinze jours après la notification pour contester l’ordonnance d’expropriation, par déclaration au greffe du TGI ou de la cour de cassation.

Attention : après l'ordonnance d’expropriation, tous les « droits réels » attachés au bien prennent fin (hypothèques, servitudes ou usufruit). Mais l’exproprié peut néanmoins garder la jouissance de son bien jusqu’à ce que son indemnisation soit effective.

A savoir : l'expropriant est dans l’obligation de proposer au locataire qui occupe le bien exproprié une solution de relogement, « au moins six mois avant son éviction, et lui proposer au minimum deux offres de relogement correspondants à ses besoins », précise le site Service-public.fr.

L’indemnisation

Le montant de l'indemnisation peut être négocié à l’amiable. Sinon, le juge des expropriations s’en chargera. L’offre d’indemnisation doit être signifiée à l’exproprié par LRAR. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa réponse : acceptation pure et simple, ou détail du montant qu’il en demande.

Le cas échéant, le juge du TGI intervient à nouveau. Il fixera in fine le montant de l’expropriation, en tenant compte du principal – la valeur du bien – mais aussi l’accessoire (indemnité d’éviction, coût de la réinstallation, etc.). Afin d’aider les expropriés à calculer leur indemnité d’expropriation, ceux-ci peuvent se faire communiquer gratuitement par l’administration fiscale éléments d'information sur les valeurs foncières qui servent à son calcul. Bercy a notamment mis en service le 6 novembre 2013 « Patrim usagers », son outil d’estimation immobilière accessible aux contribuables munis de leurs identifiants fiscaux.

Attention, la bataille peut être ardue, et bien souvent désavantageuse pour l’exproprié. C’est pourquoi il est impératif, pour sauvegarder ses intérêts, de faire appel à un expert de ces procédures, comme un avocat spécialisé.

A savoir : L'expropriation pour cause d'utilité publique, assimilée à une cession à titre onéreux, expose en principe au paiement de l'imposition sur les plus-values immobilières. Mais en raison du caractère forcé de l'opération, l'administration prévoit une exonération lors du « remploi » de l'indemnisation à l'achat d'un ou plusieurs biens de même nature (art. 150 U, II-4 du code général des impôts). Mais aussi de droits relatifs à des immeubles : nue propriété, usufruit ou droits indivis*.

*Memento Patrimoine Francis Lefebvre, 2013-2014.

Expropriation, les points clés à retenir :

• -L’expropriation doit être « d’utilité publique », et « moyennant une juste et préalable indemnité » (art. 545 du code civil)
• -La procédure est en deux phases : la première, « administrative », où doit être démontré l’intérêt public de l’opération. La seconde, « judiciaire », organise le transfert de propriété et la fixation de l’indemnité pour l’exproprié
• -Le particulier peut faire valoir ses droits à tout moment : à l’issue de la phase administrative, devant le juge administratif. A l’issue de la phase judiciaire, devant le greffe du TGI ou la cour de cassation
• -Le montant de l’indemnité peut être calculé avec l’aide des services de l’administration fiscale