Tout savoir sur la mitoyenneté

Qu’est-ce que la mitoyenneté ? Il s'agit d'un droit réel immobilier (attaché à un bien) dont disposent deux voisins sur le mur ou d'une clôture séparatrice de leur propriété. Régi par les articles 653 et suivants du code civil, ce droit est aussi mentionné à l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés.

Lorsque le mur est mitoyen, il est détenu en copropriété par les deux propriétaires voisins. Ces derniers ont ainsi les mêmes droits sur la totalité du mur, et pas seulement sur la moitié, mais aussi les mêmes obligations l'un envers l'autre. « Il ne s'agit pas d'une servitude mais d'un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun », relève le site Internet des Notaires de France.

Des droits…

Chacun des propriétaires a les mêmes droits sur le mur mitoyen, et peut donc y faire les travaux qu’il souhaite. Il peut y installer des plantations voire même utiliser sa partie de mur à des fins d’affichage publicitaire. Il est néanmoins conseillé de tenir au courant l’autre propriétaire, et d’obtenir son accord par écrit. Le droit de propriété s’exerce pleinement, sous réserve des nuisances de voisinage – par exemple priver son voisin d’ensoleillement.

Si l’un des propriétaires veut surélever son mur, il doit aussi recevoir l’aval de son voisin. L’opération se fera à ses frais, et la partie supérieure du mur lui appartiendra exclusivement, indique l'article 658 du code civil. L’autre voisin peut toutefois demander à acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur, en payant la moitié du coût des travaux.

… et des obligations

L'entretien du mur incombe aux deux voisins. Chacun participant pour moitié aux dépenses nécessaires (article 655 du code civil). Sauf en cas d'urgence (menace d'écroulement, d'inondation...), auquel cas l'accord du voisin n'est pas obligatoire. Mais le copropriétaire qui a effectué seul les travaux devra établir le caractère urgent de l'opération (arrêt du 14 juin 2006) pour se faire rembourser.

L’un des copropriétaires peut renoncer aux travaux, en décidant d'abandonner son droit. Pour cela, il doit effectuer un acte notarié publié à la conservation des hypothèques. Les juges ont toutefois accepté, dans un arrêt du 3 octobre 1973, la renonciation par des « faits impliquant sans aucun doute la volonté de renoncer ».

La preuve de la mitoyenneté

Le mur est présumé mitoyen lorsqu’il sépare un bâtiment, une cour et un jardin ou des enclos dans des champs, sauf dispositions contraires. Mais dans tous les cas, il s’agit d’une simple présomption. La preuve peut être apportée par d'autres moyens :

- Par un titre

Un titre de propriété, acte notarié, va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne. Mais celui-ci doit être commun aux deux voisins pour avoir une grande force probatoire, sinon « il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge », indiquent les notaires.

- Par la prescription trentenaire

Le particulier qui invoque cette prescription dite « acquisitive » - c’est-à-dire dont on peut se prévaloir d’un droit au bout de ce délai - doit prouver qu’il s’est comporté en véritable copropriétaire pendant trente ans. La jurisprudence a dégagé plusieurs critères permettant de le savoir : la possession doit avoir été continue, ininterrompue, paisible, publique et enfin non équivoque.