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Tout savoir sur les servitudes

Une servitude de passageUne servitude de passage (©©Simon Coste - Fotolia.com)

Vous êtes propriétaire d’un bien grevé d’une servitude. Quels sont vos droits et obligations ? Suivez le guide avec LaVieImmo.com.

Votre propriété laisse un accès à votre voisin pour que ce dernier puisse accéder chez lui ? Votre commune vous demande de permettre l'installation d'une canalisation, voire d'un égout sur une partie votre terrain ? Cette légère atteinte au droit de propriété a un nom : la servitude. Un concept juridique qui désigne le fait qu'une propriété, qualifiée de « fonds servant », est affectée d’une charge envers celle qui est voisine – le « fonds dominant ».

La notion de servitude recouvre de multiples situations. On en distingue deux grands types, celles de droit public et celles de droit privé.

Les différents types de servitudes

Les servitudes de droit public

La loi permet la mise en place de servitudes dans un souci d’intérêt général. La puissance publique peut ainsi légèrement rogner sur votre propriété pour faciliter les écoulements d’eaux usées, de distribution de gaz, d’électricité ou de télécommunications. Mais aussi des marchepieds le long des cours d’eaux domaniaux, et pour les chalets de montagne, de pistes de ski ou de remontées mécaniques. On parle alors de servitudes de passage. Plus rarement, l’administration peut vous demander d’effectuer des travaux d’entretien afin de les maintenir en bon état.

Les servitudes de droit privé

Les servitudes de droit privé, ou civiles, sont les plus répandues. Elles existent au profit des propriétaires. Elles peuvent être de plusieurs ordres.

- C'est le cas par exemple lorsque vous devez laisser un passage au résidant du fonds voisin enclavé, afin qu'il puisse aller et venir chez lui, prévoit l’article 682 du code civil. Attention : pas question de priver le propriétaire du fonds grevé de la jouissance de sa propriété, a décidé un arrêt de la cour de cassation du 24 mai 2000. De même, une servitude ne peut pas conférer un droit d’empiéter sur le voisin (cour de cassation, 27 juin 2001).

- Il se peut aussi que vous deviez observer une distance pour vos plantations (article 671 du code civil).

- Ou encore une ouverture via une porte ou une fenêtre permettant d’avoir une vue sur le fonds voisin ; on parle alors de « servitude de vue ». L’article 675 du code civile précise que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant (c’est-à-dire suffisamment haute pour ne laisser passer que la lumière et pas le regard, Ndlr) ».

Comment établir une servitude ?

La loi prévoit des exemples de servitudes, dites « légales », qui ne nécessitent donc pas d’être prouvées. C’est le cas pour les servitudes d’intérêt public, de passage ou de distances pour les plantations (voir plus haut).

Pour celles créées librement entre propriétaires voisins, de la façon qui leur convient (appelées « servitudes du fait de l’homme »), c’est au propriétaire qui les conteste ou s’en prévaut d’en apporter la preuve. Ce type de servitude peut être déterminé de trois manières différentes :

- Par une convention amiable signée entre les voisins. Les propriétaires se mettent d’accord sur la servitude dans les conditions qui leur conviennent. Attention, pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire être reconnue par d’autres que les seuls propriétaires concernés, il faut que l’acte soit notarié et publié au bureau des hypothèques.

- Par la prescription trentenaire. Celui qui se prévaut de la prescription trentenaire doit prouver qu’il a possédé la servitude durant cette période. Il peut en apporter la preuve par tout moyen, mais doit être en mesure de démontrer « qu’il a possédé ladite servitude de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque »*.

- Par « destination du bon père de famille ». Ce concept juridique signifie qu’il faut démontrer les deux propriétés voisines ont appartenu par le passé à un même propriétaire, et que leur division a nécessairement entraîné la création d’une servitude (article 693 du code civil).

Pour conclure, une quatrième méthode permet, le cas échéant, de faire reconnaître l'existence d'une servitude ou au contraire de la faire cesser : la décision de justice. Le juge, saisi par les propriétaires en cas de désaccord entre eux, peut faire établir une servitude dite judiciaire.

*L’essentiel du droit immobilier 2013-2014, éd. Gualino/Lextenso éditions

Dernière mise à jour 07/03/2014 - Laetitia André ©2016 LaVieImmo.com


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