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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

Droit d'usage et usufruit


Mon fils âgé de 38 ans devant faire face à de sérieux problèmes financiers, j'ai décidé de mettre à sa disposition un appartement dont le bail arrive prochainement à échéance. Que pensez-vous de la formule du droit d'usage ? Vis-à-vis de l'ISF, offre-t-elle les mêmes avantages qu'un usufruit ?

S. D., Boulogne-Billancourt (92)

Le titulaire d'un droit d'usage dispose de prérogatives moindres qu'un usufruitier. En effet, s'il peut utiliser le bien pour son usage personnel, il ne peut en revanche le louer et donc en tirer des revenus. Cela a conduit le législateur à fixer la valeur du droit d'usage servant au calcul des droits de mutation à titre gratuit à 60 % de la valeur de l'usufruit viager, tel qu'il résulte du 1 de l'article 669 du Code général des impôts. Ainsi, compte tenu de l'âge de votre fils - 38 ans - (usufruit viager évalué à 70 % de la valeur de la pleine propriété), les droits de donation dus en cas de constitution d'un droit d'usage à son profit seraient calculés sur la base de 42 % de la valeur de la pleine propriété de l'appartement. En fonction des perspectives d'avenir, il pourrait être plus judicieux, dans le cas que vous nous soumettez, d'envisager la constitution d'un usufruit d'une durée fixe de dix ans, taxable en tant que tel sur la base de 23 % seulement de la valeur de la pleine propriété (2 de l'article 669). Quoi qu'il en soit, que vous optiez pour la formule du droit d'usage ou pour celle de l'usufruit temporaire, le logement cessera de faire partie de votre patrimoine imposable à l'ISF.


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