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La Vie immobilière N° 11Paru le lundi 1 octobre 2007 à 00h00

Emprunter à tout âge


Pour bien vivre avec les mensualités de son crédit, il faut choisir un prêt adapté à son projet. Jeunes ou seniors, nos solutions selon votre profil.

Avec la donation de 20 000 euros de ses grands-parents, Renaud R. vient de signer pour un petit deux-pièces à 200 000 euros dans le 17e arrondissement, à Paris. « J'ai emprunté 180 000 euros, et je vais rembourser 950 euros pendant trente ans », raconte cet ingénieur en aéronautique. Philippe et Catherine L., eux, s'apprêtent à emménager dans leur trois-pièces à Nice, payé 550 000 euros. « Nous avons débloqué des stock-options. Mais pour boucler notre budget, nous avons dû solliciter un prêt de 150 000 euros que nous rembourserons pendant quinze ans », explique ce couple de seniors. Agés respectivement de 60 et 58 ans, ils honoreront leurs mensualités au-delà de 70 ans.

Qu'il s'agisse d'acheter sa résidence principale, d'investir pour sa retraite ou de profiter d'un dispositif de défiscalisation (Robien, Borloo populaire...), on n'emprunte pas les mêmes chemins à 25 ou à 55 ans. « De plus en plus sophistiqués, les crédits immobiliers deviennent donc extrêmement complexes », remarque Ari Bitton, fondateur d'AB Courtage. « Le bon crédit, ce n'est pas celui qui affiche le taux le plus bas. C'est aussi celui dont la durée, l'assurance et la garantie sont en adéquation avec l'âge du souscripteur », ajoute Philippe Taboret, directeur général de Cafpi. Pour décrocher le meilleur prêt, il est indispensable évidemment de maîtriser l'environnement financier. Nos calculs (page 22) présentent les économies d'impôt que vous pourrez réaliser en profitant du nouveau crédit d'impôt. Vous avez moins de 35 ans ? Gardez à l'esprit, au cours de la négociation, que le banquier qui vous octroiera le prêt (moyennant une domiciliation de vos revenus) vous fidélisera pendant de longues années. Au-delà de 35 ans, prévoyez avec votre interlocuteur la modulation de vos mensualités selon votre trésorerie. Passé 55 ans, enfin, sachez que la difficulté n'est pas de trouver un banquier prêt à vous financer à un taux raisonnable, mais de dénicher un assureur bien disposé. A moins que vous ne le rassuriez avec un joli magot de côté

Profitez des avantages fiscaux

La déductibilité des intérêts d'emprunt vient à point nommé pour compenser le relèvement des taux d'intérêt.

C 'est plutôt une bonne nouvelle. Même si nous souhaitions acheter depuis longtemps, économiser 3 000 euros d'impôt la première année de notre crédit est toujours bon à prendre », se félicitent Marie-Christine et François Bérand. Ce couple a emprunté 200 000 euros pour un deux-pièces à Paris acheté courant septembre. Ils bénéficient d'une déduction de 40 % des intérêts d'emprunt la première année, puis de 20 % les quatre années suivantes. Tous deux pourront donc économiser 9 000 euros au total sur cinq ans. « La déductibilité des intérêts donne un peu d'air aux emprunteurs. Dans ce cas précis, cela leur permet de regagner en pouvoir d'achat ce qu'ils ont perdu sur les taux ces derniers mois, soit 0,2 point de base », note Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis. Autre bonne nouvelle, la Banque centrale européenne a décidé en septembre de laisser son taux directeur inchangé, à 4 %, après neuf hausses consécutives depuis décembre 2005. Cette décision évite une nouvelle progression du coût du crédit à taux variable indexé à cette référence : « La différence entre un taux variable et un taux fixe est aujourd'hui très faible, autour de 0,15 point, alors qu'elle est traditionnellement beaucoup plus marquée », remarque Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux. Les prêts révisables restent minoritaires en France - environ 10 % des crédits immobiliers octroyés - et sont majoritairement capés. C'est-à-dire que leurs taux suivent l'évolution des marchés financiers mais qu'ils ne peuvent varier, à la hausse comme à la baisse, de plus de 1 à 2 points selon les produits. Ces prêts sont le plus souvent utilisés dans le cadre de montages réservés aux investisseurs ou pour des crédits ayant vocation à être soldés rapidement. « Rien à voir avec le marché américain, où ils sont la règle », rappelle Olivier Eluere, économiste au Crédit agricole. Cependant, la crise de l'immobilier outre-Atlantique n'est peut-être pas sans conséquences sur le marché français. Plusieurs établissements pourraient en profiter pour revoir leurs critères d'octroi des prêts, déjà assez restrictifs puisqu'ils limitent la capacité d'endettement à un tiers des ressources des ménages. « Les dossiers les plus tendus pourraient se voir refuser un crédit ou majorer leur taux d'emprunt », avertit Christophe Crémer. Déjà, 15,3 % des banques ont annoncé vouloir durcir leurs critères d'attribution au troisième trimestre, selon une note publiée par la Banque de France fin juillet.

Les taux fixes qui dépendent des OAT à dix ans ont vu leur niveau bondir ces deux dernières années, malgré une légère baisse fin août. Un bon dossier obtient en septembre un taux (hors assurances) de 4,55 % sur quinze ans et de 4,75 % sur vingt-cinq (1,5 point au-dessus du plus-bas observé fin 2005). Pour un emprunt de 150 000 euros sur vingt-cinq ans, les mensualités ressortent aujourd'hui à 855 euros, contre 747 euros en octobre 2005 (lire notre rubrique Financement, les taux des banques, page 110).

UTILE

abcourtage.fr 01 53 89 03 70

cafpi.fr 0825 306 600

creditimmobilier-ace.fr 0810 122 644

creditpourtous.fr

credixia.com 0820 620 033

empruntis.fr 0825 12 25 25

inandfi.fr 01 53 65 05 20

meilleurtaux.com 0826 46 0005

sicab.fr 01 40 38 75 15

crédit d'impôt

Un dispositif qui avantage les familles

L'impact de la déductibilité des intérêts d'emprunt varie fortement selon le profil de l'emprunteur : ainsi, un achat de 250 000 euros à un taux de 4,9 % sur vingt-cinq ans, soit une mensualité de 1 447 euros, se traduit par une réduction de taux d'intérêt de 0,11 % pour un célibataire. Le gain passe à 0,25 % pour une famille avec deux enfants.

Entre 20 et 35 ans Séduisez votre banquier

Vous êtes parti pour une relation longue durée avec votre établissement de crédit. Soignez votre profil pour qu'on vous fasse les yeux doux.

Des mensualités faibles avec des prêts longue durée

Olivier Lascary peut sourire. A 25 ans, ce chef de projet dans le bâtiment s'apprête à acquérir un studio de 31 m2 à Ermont, dans le Val-d'Oise. Il a pu obtenir auprès du CIC un prêt cousu main qui ne grève pas trop son budget : 610 euros mensuels, l'équivalent d'un loyer, pour 127 000 euros empruntés sur vingt-cinq ans. Comme lui, de nombreux primo-accédants s'engagent d'emblée sur des durées longues, histoire d'alléger les mensualités, quitte à renchérir le coût du crédit. « Il est aujourd'hui courant de contracter des prêts à vingt-cinq ou trente ans là où ils ne dépassaient pas vingt ans il y a quelques années », remarque Laurent Bortoli, directeur adjoint de l'offre crédit du groupe Caisse d'épargne.

Alors que les prix de l'immobilier atteignent des sommets, la tentation est grande en effet d'étirer le remboursement du crédit au maximum. D'ailleurs, certains établissements bancaires proposent des formules sur quarante, voire cinquante ans (sur la base d'un taux révisable). Il ne s'agit pas d'aller au terme de l'emprunt mais de mettre un pied dans l'immobilier sans s'interdire pour autant la revente du bien en cas de nécessité (naissance, mutation, séparation...). De toute façon, la durée réelle d'un prêt immobilier dépasse rarement huit ans.

Avant de vous engager sur du très long terme, sachez aussi que plus vous étirez la durée du prêt, moins vous remboursez de capital et plus le crédit coûte cher. Illustration : au bout de six ans, le souscripteur d'un prêt à quarante ans n'a remboursé que 6 % du capital et celui d'un prêt à cinquante ans, 3,5 % seulement !

Pour baisser le coût d'un emprunt longue durée, l'astuce consiste à opter pour un prêt semi-fixe comprenant aussi une partie à taux révisable. Olivier a ainsi obtenu un taux fixe à 4,45 % les dix premières années, puis un taux variable les quinze années suivantes. « Je compte revendre dans les six ans, précise-il. En attendant, je profiterai d'un taux sécurisé tout en bénéficiant de l'allégement des mensualités que procure un prêt sur vingt-cinq ans. » L'économie représente près de 0,3 point, soit plus de 100 euros par mois, par rapport à un prêt classique à taux fixe. « Ces formules qui, selon les banques, se déclinent sur cinq à dix ans en taux fixe ne sont intéressantes que dans le cas d'une revente du bien à court ou à moyen terme », rappelle Joël Boumendil, président du courtier ACE. Nul ne peut prédire en effet à quels niveaux seront les taux dans dix ans, au moment du passage de témoin entre fixe et révisable.

Des petits prêts qui comptent dans l'apport

Les banques sont aujourd'hui de plus en plus vigilantes lorsque des clients arrivent sans apport. « A 20 ans, il est compréhensible de ne pas avoir d'argent de côté ; mais dès que l'on dépasse la trentaine, les prêteurs s'interrogent sur la capacité du client à épargner, ce qui rend les négociations plus ardues », prévient Ari Bitton. D'où l'intérêt d'alimenter régulièrement votre Plan d'épargne logement (PEL) et de faire jouer le cas échéant son droit à un prêt. « Les prêts d'épargne logement à 4,2 % sont de nouveau compétitifs, aucune banque ne vous proposera mieux », explique Philippe Marquetti, adjoint au responsable du marché des particuliers à la Société générale. Vous n'avez pas de PEL ? Les portes des banques ne vous sont pas pour autant fermées. Pour les primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) fait aussi figure d'apport personnel auprès des banques. Ce prêt d'un montant maximal de 24 750 euros pour un couple avec deux enfants est réservé à ceux dont les revenus perçus il y a deux ans ne dépassaient pas 56 875 euros en région parisienne. « J'aurais difficilement pu accéder à la propriété sans cette aide », se rappelle Vincent Dinino, 29 ans, qui a pu, grâce aux 23 000 euros du PTZ, obtenir un prêt complémentaire pour financer son pavillon de 90 m2 à 248 000 euros à Savigny-sur-Orge, dans l'Essonne. Certains départements et municipalités octroient un PTZ « bis ». Ainsi de Paris, Marseille, Toulouse, Nantes ou encore Caen, avec des montants d'octroi propres à chaque ville. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour avoir un détail exhaustif des conditions. Pour les salariés du privé, le 1 % patronal est également d'un bon secours, même si les montants accordés sont moins élevés - de 11 200 à 17 600 euros selon les zones, pour une durée de cinq à quinze ans, au taux de 1,5 %.

Caution ou hypothèque, la bonne garantie

Vous avez obtenu un bon taux pour financer l'appartement de vos rêves ? Reste à garantir votre prêt pour sceller l'achat. Vous aurez le choix entre le cautionnement mutuel et l'hypothèque. Si vous pensez revendre avant le terme de l'emprunt, le cautionnement mutuel est généralement plus avantageux. « Un primo-accédant dont on sait qu'il revendra rapidement pour s'agrandir a plutôt intérêt à s'orienter vers cette solution. Avec le cautionnement, l'acquéreur n'aura pas à payer de frais de main levée, ce qui est le cas pour l'hypothèque », explique Patrice Hautbois, responsable marketing produit au Crédit foncier. Chaque banque a son propre organisme de cautionnement et sera naturellement tentée de vous y faire souscrire. Comparez les offres et privilégiez les organismes qui proposent de vous rembourser au terme de votre crédit jusqu'à 75 % des frais de cautionnement. C'est le cas de la garantie Crédit logement, qui coûte autour de 1 % du prêt, auquel s'ajoutent des frais de gestion non remboursables plafonnés à 300 euros. Idem à la Socami, où les frais de gestion sont de 0,75 % du montant souscrit. La garantie Sacef, elle, coûte de 1 à 1,5 % pour des prêts de plus de 100 000 euros et n'est pas remboursée. Enfin, CNP caution vous demandera 1 % du montant emprunté, mais vous ne retrouverez pas cette somme à la sortie. Si vous êtes fonctionnaire, sachez que certaines mutuelles de la fonction publique se portent caution gratuitement pour votre emprunt immobilier.

Vous prévoyez d'aller au bout de votre crédit ? Privilégiez l'hypothèque, économique en l'absence de main levée (facturée de 0,5 à 1 % de la valeur du prêt). L'hypothèque, dite conventionnelle, vous coûtera 2 % du montant emprunté si vous achetez du neuf. Dans l'ancien, comptez 1 % pour le privilège en prêteur de deniers (PPD). « Avec une hypothèque, la banque aura une plus grande marge de manoeuvre pour baisser les mensualités, voire les geler s'il y a un souci. En cas de difficultés financières, l'organisme de cautionnement tentera de récupérer au plus vite sa mise », poursuit Patrice Hautbois.

Des à-côtés à surveiller

« J'ai réussi à faire sauter les pénalités de remboursement auprès du Crédit mutuel en cas de revente anticipée, ce que ne m'avait pas proposé la Société générale », témoigne Fabien Fromentin, qui a contracté un emprunt de 200 000 euros début 2007. De fait, un bon taux ne fait pas tout. Les pénalités de remboursement anticipé coûtent cher. Elles s'élèvent généralement à 3 % du capital restant dû et sont limitées à un semestre d'intérêts. Dans tous les cas, commencez par vous renseigner sur leur montant et n'hésitez pas, le cas échéant, à demander leur suppression. « Les primo-accédants revendent souvent leur appartement avant cinq ans, d'où l'intérêt d'obtenir la suppression des frais annexes. Aujourd'hui, les banques rechignent moins à l'accorder », rappelle Xavier Lacombe, responsable des relations bancaires chez ACE. Pour plus de sécurité, demandez à votre interlocuteur de formaliser l'accord par écrit. Autre option à négocier, la possibilité de moduler les mensualités, généralement de 10 %, à la baisse en cas de chute de vos revenus, ou à la hausse si au contraire ils progressent. Surveillez aussi la transférabilité du prêt, c'est-à-dire la possibilité de bénéficier des conditions de votre premier emprunt pour un second prêt à la revente du bien. Toutefois, les banques qui pratiquent cette option - Caisse d'épargne, BNP Paribas, Société générale, Crédit mutuel, Crédit agricole - se réservent le droit de revenir sur leur engagement en cas d'accrocs dans le versement des mensualités.

Enfin, les frais supposés couvrir les dépenses occasionnées par la constitution de votre dossier (couramment 1 % du capital avec un plafond de 1 000 euros) méritent aussi votre attention. Vous êtes un cas standard ? Demandez tout simplement l'annulation de ces frais.

UTILE PTZ

hauts-de-seine.net

marseille.fr

nantesmetropole.fr

paris.fr

toulouse.fr

ville-caen.fr

1 % logement

aidologement.com

astria.com

solendi.com

uesl.fr

Caution

cnphabitat.fr

creditlogement.fr

socami.fr

l'avis du courtier Ari Bitton, Pdg d'AB Courtage

Soldez vos prêts à la consommation avant de solliciter un prêt immobilier. Soignez aussi votre profil en évitant d'être à découvert au cours des trois mois précédant la demande. Pendant la négociation, proposez de souscrire l'assurance multirisque habitation de la banque sollicitée... mais mettez en concurrence les conditions proposées d'office par votre interlocuteur.

assurance

Faites jouer la concurrence

Souscrire une assurance décès invalidité (ADI) autre que celle proposée par votre banque peut réduire votre facture de moitié, notamment si vous avez moins de 40 ans, car cette cible fait l'objet de contrats spécifiques auprès d'assureurs privés. Les contrats en délégation d'assurance offrent des réductions aux non-fumeurs, aux femmes, aux professions libérales, aux jeunes adultes d'une manière générale. En deçà de 25 ans, les tarifs débutent autour de 0,15 % du capital emprunté pour un prêt sur vingt ans, contre près du double dans les contrats standards des banques. Au-dessus de 40 ans, ce taux grimpe autour de 0,5 %, se rapprochant, voire dépassant les taux pratiqués par les établissements bancaires. Mais, il ne faut pas se focaliser sur le taux. « Il vaut mieux payer quelques euros de plus par mois et être bien assuré que de prendre le risque de ne pas être suffisamment couvert en cas de pépin grave », explique Gilles Favier, responsable marketing prévoyance de BNP Paribas assurance. Ainsi, certains contrats excluent des activités sportives comme le kayak ou la pratique de l'escalade. De plus, vérifiez que votre contrat couvre la totalité des échéances en cas d'incapacité de travail. Enfin, sachez que votre banquier tentera de vous dissuader de faire jouer la concurrence, arguant d'une moins bonne couverture de la part des assureurs privés. Il n'en est rien, et seule une comparaison des offres en fonction de votre profil vous permettra de jauger des garanties de ces dernières.

Entre 35 et 55 ans Jouez la carte de la maturité

Résidence principale, maison de campagne ou investissement locatif, vous débordez de projets. Intéressez-vous aux formules les plus souples.

Un taux plus bas avec une durée plus courte

Les taux de crédit grimpent avec la durée de l'emprunt. « Un bon dossier peut aujourd'hui obtenir 4,7 % sur quinze ans, 4,8 % sur vingt ans, 4,9 % sur vingt-cinq-ans et 5,05 % sur trente ans », schématise Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux. Si vous disposez d'un apport important (constitué de votre épargne ou issu de la revente d'un bien), mieux vaut donc, dans la limite de vos possibilités, emprunter sur la durée la plus courte possible. Vous ne comptez pas revendre dans les prochaines années ? Optez pour la sécurité d'un taux fixe

Votre achat n'est qu'une étape et vous projetez dès à présent de vous agrandir dans quelques années ? Préférez un prêt double ligne. Les spécialistes recommandent d'emprunter un tiers du capital sur la durée la plus courte en bénéficiant donc du taux le plus bas et le solde sur une durée plus longue, à taux forcément plus élevé. « Aujourd'hui, deux banques sur trois le font. Un taux à 4,2 % sur quinze ans et un à 4,35 % sur vingt ans donnent un taux final à 4, 28 %, d'où l'intérêt de la formule », note Philippe Taboret, directeur général de Cafpi.

Vous n'excluez pas des rentrées exceptionnelles (bonus, héritage, stock-options...) ? Prévoyez d'emblée d'écourter la durée du remboursement avec un crédit à taux fixe à mensualités modulables. Selon les établissements, ces produits vous permettent de rembourser plus ou moins 10 à 30 % par an. Ces modifications se font généralement à la date anniversaire du prêt. Mieux vaut toutefois vous réserver la possibilité de procéder à des versements extraordinaires en fonction de votre trésorerie. De manière générale, ces remboursements doivent représenter au moins 10 % du capital restant dû.

Le bon prêt relais

Thierry Molina s'apprête à emménager dans une construction xixe dans un village de Seine-et-Marne, achetée 285 000 euros, alors qu'il n'a toujours pas vendu son précédent logement. Pour financer l'opération, ce cinquantenaire a sollicité, outre un prêt de 131 000 euros sur quinze ans, un prêt relais de 154 000 euros. « Le relais me coûte 800 euros par mois ; je le solderai dès la vente de mon appartement », indique-t-il. Après étude de votre dossier, les banques avancent généralement jusqu'à 80 % du montant du bien en vente, le plus souvent au même taux que le prêt principal. Certaines offrent cependant un taux unique déconnecté du taux du prêt. C'est le cas de la Banque postale, qui fixe son prêt relais à 4,4 %. La banque italienne Micos Banca se distingue en offrant le coût du crédit relais pendant les neufs premiers mois. Intéressant, mais attention : l'emprunt total est adossé à un taux variable de 4,6 % non capé (dont les variations, à la baisse mais aussi à la hausse, ne sont pas plafonnées). Un prêt relais ne peut excéder vingt-quatre mois. Il est possible soit de payer les intérêts tous les mois, soit de solder la totalité de sa dette lors de la réalisation de la vente.

Des formules pour l'investissement locatif

Thierry Lerr vient d'acheter un deux-pièces aux Deux-Alpes qu'il destine à la location. Pour optimiser son opération, il a opté pour un prêt in fine de 615 000 euros, un mécanisme où l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt et solde le capital à l'échéance. « Mon opération est neutre en termes de trésorerie puisque les loyers couvrent les mensualités d'intérêts. D'ici à quinze ans, je pourrai revendre mon bien en réalisant une belle plus-value ou le garder pour engendrer des recettes locatives », indique ce directeur financier de 44 ans. Pour être sûre de récupérer sa créance, la banque lui a fait placer 340 000 euros sur une assurance vie à 4 %. Attention, les intérêts se paient au prix fort, puisque le capital emprunté ne diminue pas pendant la durée du remboursement. L'opération convient donc plutôt aux gros contribuables qui, dans le cadre d'un investissement locatif, peuvent déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt de leurs revenus.

Si vous n'êtes pas fortement imposable, préférez un prêt amortissable classique. Vous rembourserez le capital emprunté au gré des mensualités versées. Attention, les banques ont chacune leur propre mode de calcul de votre endettement. Certains établissements tiennent compte des recettes locatives et des charges d'emprunt dans le calcul de vos ressources. Le Crédit foncier, le Crédit immobilier de France, le Crédit agricole, la Caisse d'épargne ou la Banque palatine ont choisi cette option. D'autres globalisent l'opération en déduisant la totalité de vos charges de l'ensemble de vos revenus. C'est le cas des banques de dépôt traditionnelles comme BNP Paribas ou la Société générale, dont la méthode fait grimper le taux d'endettement. « Selon le mode de calcul, celui-ci peut passer de 34 à 49 % », explique Xavier Lacombe. Autant le savoir.

Le revolving, avec prudence

Vos revenus sont irréguliers et comportent une forte partie variable ? Certaines banques spécialisées dans les profils atypiques proposent des crédits remboursables en fonction de vos rentrées. C'est le cas de la GE Money Bank, avec son « compte immobilier spécial ». « Chaque remboursement donne droit à une nouvelle enveloppe de crédit. Cette formule, plutôt destinée aux clients aisés, chefs d'entreprise, consultants ou indépendants, permet de gérer sa trésorerie au taux de l'immobilier et de ne pas recourir aux prêts à la consommation, plus chers », indique François Kliber, directeur général de GE Money Bank. Ce financement comprend une période in fine durant laquelle vous remboursez le capital au gré de vos rentrées d'argent. Revers de la médaille, cette offre peut coûter cher si vous ne pilotez pas votre crédit de près. Le taux, révisable mensuellement, est supérieur de plus de 1 point à celui de l'Euribor un mois (4,43 % au 14 septembre). Cette offre doit être adossée à un autre emprunt. L'idéal est de panacher 80 % en crédit classique et 20 % en crédit réutilisable.

Le point de vue du juriste Vanessa Dagand, chargée de mission Banque Finance à l'UFC-que choisir

Il ne faut pas se focaliser sur les taux mais regarder tous les détails. La possibilité de rembourser son prêt de manière anticipée sans frais ou de moduler les échéances est tout aussi importante. Mettez les banques en concurrence pour décrocher la meilleure offre. S'il souhaite vous garder, votre banquier fera les efforts nécessaires pour s'aligner.

courtiers

Comment choisir

Emprunter via un courtier pour obtenir un prêt à taux cassé devient un acte de consommation courant. En général, les courtiers négocient la gratuité des pénalités de sortie ainsi que la possibilité de baisser ou d'augmenter les mensualités. Pour choisir le bon intermédiaire, assurez-vous d'abord de l'étendue de son offre. La plupart revendiquent une centaine de banques partenaires, mais ils comptent souvent les caisses et les directions régionales. De même, la faculté de choisir son assurance emprunteur ainsi que son organisme de cautionnement, sans être pénalisé par un taux plus élevé, doit être mise dans la balance.

Côté rémunération, le coût de leur intervention est limitée : leur commission se substitue en effet aux frais de dossier prélevés par la banque. Comptez 1 % du prêt chez Cafpi ou Meilleurtaux. AB Courtage plafonne cette somme à 750 euros. Empruntis, qui travaille uniquement sur Internet, assure ce service gratuitement, mais les frais (environ 1 000 euros) sont à régler à la banque.

Plus de 55 ans Croyez en vos charmes

Il est possible de repousser de plus en plus les limites du crédit... à condition évidemment d'accepter les règles du jeu.

Des mensualités adaptées à votre retraite

Comme de nombreux seniors, vous prévoyez une baisse de vos ressources à l'arrivée de votre retraite ? Cela ne constitue pas pour autant un frein au crédit. Les banques proposent aujourd'hui des prêts à mensualités dégressives pour accompagner la diminution attendue de vos rentrées d'argent. « Ces prêts paliers permettent de lisser deux, voire trois lignes de crédit de durée différente, pour que les mensualités suivent l'évolution des revenus à ce moment de la vie », explique Ludovic Gillet, directeur marketing crédit à la Banque postale. Un couple à sept ans de la retraite empruntant 120 000 euros peut rembourser 50 000 euros sur sept ans à 4,4 % et les 70 000 restants sur dix-huit ans à 4,5 %. Les sept premières années, les acquéreurs s'acquitteront de 1 165 euros, soit le remboursement de deux prêts (691 euros pour le premier emprunt ajoutés aux 473 euros du second), pour ensuite redescendre à 473 euros mensuels de la huitième à la dix-huitième année.

Un capital à transformer en rente viagère

Utiliser votre bien immobilier pour obtenir de l'argent frais sans avoir à le revendre, c'est possible depuis la réforme des hypothèques entrée en vigueur au printemps. La seule offre à ce jour émane du Crédit foncier via son produit Reversimmo. Destinée aux plus de 65 ans, elle permet d'hypothéquer une partie de son bien pour dégager de la trésorerie, sans questionnaire de santé ni assurance décès. « Ce prêt peut servir à effectuer une donation, pourvoir à des dépenses de santé ou obtenir un peu d'oxygène financièrement sans avoir à quitter sa maison. C'est une sorte de crédit à la consommation mais dont l'utilisation n'est pas affectée », explique Nicolas Garnier, en charge du prêt viager hypothécaire au Crédit foncier. La banque se rembourse in fine grâce à la cession du bien au décès de l'acquéreur. Ce crédit coûte cher, autour de 8,5 % l'an, avec des frais de dossier grimpant à 4 % du montant emprunté. Cependant, si cette vente ne couvre pas la dette, c'est la banque qui supporte la perte. Un emprunteur de 65 ans peut récupérer 18 % de la valeur de son bien, contre 34 % à 75 ans et jusqu'à 67 % pour un client âgé de 90 ans.

Des assurances facultatives

Contrairement aux idées reçues, la souscription d'une assurance décès invalidité incapacité de travail (ADI) n'est pas obligatoire. En fait, il s'agit d'un usage que les banques recommandent sans toujours laisser le choix. En pratique, il est toutefois possible de se passer de l'ADI, qui coûte en moyenne de 0,3 à 0,4 % du capital emprunté. Si vos loyers couvrent le montant du crédit, la souscription d'une assurance décès peut aisément garantir votre emprunt. Même mécanique dans le cadre d'une opération de défiscalisation. « Une assurance emprunteur peut-être superflue si l'équivalent du montant emprunté est placé sur une assurance vie et peut donc être récupéré à tout moment par la banque en cas de décès », observe Pierre Doré, directeur d'In & Fi. Certaines banques étrangères comme Bearimmo, Micos Banca ou encore la Kutxabank proposent des prêts avec une commission de 1 à 1,4 point au-dessus de l'Euribor douze mois aux souscripteurs ne souhaitant pas souscrire d'ADI.

Des solutions en cas de maladie

Permettre aux emprunteurs ayant un risque de santé aggravé d'assurer leur crédit immobilier, c'est l'objectif de la convention Aeras signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l'assurance, de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs. « Ce mécanisme, qui remplace la convention Belorgey depuis le début de l'année, oblige un pool d'assureurs à accepter les dossiers présentés par les malades aggravés (diabète, hépatite, cancer, sida...), les personnes à mobilité réduite ou les obèses. Il plafonne les surprimes à 200 % », détaille Olivier Poinsot, responsable marketing marché habitat chez April assurances. Aujourd'hui, les professionnels qui refusent un dossier sont dans l'obligation d'informer les emprunteurs de l'existence de ce dispositif. C'est un vrai progrès pour les malades

UTILE

aeras-info.fr

april.fr

cardif.fr

creditfoncier.fr

lavieimmo.com

seniors

Remboursements à vie

Allongement de la durée de vie oblige, les banques repoussent de plus en plus loin les limites du crédit. En quelques années, l'âge maximal auquel il faut avoir remboursé la totalité de son prêt est passé de 65 à couramment 70, voire 75 ans. Cette frontière peut cependant être largement dépassée si un assureur accepte de garantir votre emprunt. Le Crédit foncier la porte jusqu'à 80 ans et la Banque postale à 90. « A partir du moment où les revenus sont suffisants et que l'assurance accepte le dossier, les banques n'ont aucune raison de ne pas valider le prêt », indique Pierre Doré, d'In & Fi. Trop souvent, passé la soixantaine, les candidats autocensurent leur projet, pensant que les banques ne les suivront pas. Erreur. « Nous avons peu de refus lorsque nous présentons un dossier, poursuit Pierre Doré. Les banquiers apprécient les seniors, qui ont l'avantage d'avoir des ressources régulières et sûres. »

Vous avez passé la visite médicale - obligatoire après 60 ans - et le contrat standard de votre banque n'accepte pas de vous couvrir ? Tentez votre chance auprès d'un assureur spécialisé. April Assurances garantit ainsi l'emprunteur jusqu'à 85 ans. Cardif, filiale de BNP Paribas, porte cette barrière à 90 ans. Attention, les surprimes exigées dans le cadre de ces contrats sont souvent élevées. Chez Cardif, une assurance décès invalidité souscrite à 65 ans pour un crédit sur vingt-cinq ans coûte en moyenne 2,68 % du montant emprunté, contre 0,13 % pour un jeune de moins de 25 ans.

Ariane Artinian et Jorge Carasso

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