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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Face au locataire


« Coquet trois-pièces à louer. Cherche personne sérieuse prête à payer très cher et très régulièrement... »

A ma droite, des possédants qui font fortune sans se fatiguer en profitant tout simplement du boom immobilier ; à ma gauche, des exploités qui n'ont pas pu ou pas voulu acheter leur logement et sont contraints de subir des loyers à la hausse. Depuis « la propriété, c'est le vol », célèbre affirmation du grand Karl, les relations propriétaires-locataires sont restées caricaturales. Dans le meilleur des mondes, le propriétaire fournit un logement décent pour un loyer raisonnable à un locataire qui paye en temps et en heure les sommes dues tout en occupant les lieux en bon « père de famille ». Dans le monde tel qu'il est, le logement peut être un taudis ou un paradis, le loyer exorbitant ou ridiculement bas, le propriétaire acariâtre, profiteur ou bonne poire, le locataire bruyant, mauvais payeur ou exemplaire.

Pour tenter de mettre un peu d'ordre, l'Etat a accumulé les réglementations afin de protéger ceux qu'il considérait comme les plus faibles, soit les locataires, ce qui a malheureusement provoqué l'effet inverse en grippant le marché du logement. Les mauvais payeurs sont peu nombreux, moins de 5 % du parc locatif. Mais il suffit d'une mauvaise expérience pour susciter la méfiance des petits propriétaires, nombreux à compter sur les revenus de leurs logements pour améliorer leurs retraites. Craintifs et frileux, ces capitalistes individuels n'en sont pas moins pratiquement les seuls à proposer des logements libres à la location. Sur les 9 millions d'habitations louées, 55 % relèvent du privé, 45 % du social. Dans le secteur locatif privé, 93 % des propriétaires bailleurs sont des particuliers. Les personnes morales, c'est-à-dire les investisseurs comme les banques ou les assurances, ne comptent que pour 7 %. Comme ces chiffres remontent à 2002*, la part des institutionnels s'est probablement encore réduite car les grandes sociétés ont depuis vendu un grand nombre d'immeubles pour engranger des espèces sonnantes et trébuchantes.

Le bailleur privé peut bénéficier d'avantages fiscaux ou d'aides diverses, il n'empêche qu'à chaque fois qu'il signe un bail il prend un risque, d'où une tendance à multiplier les garanties qui transforme la recherche d'un toit en chemin de croix. C'est pourquoi, entre le propriétaire considéré comme riche et le locataire perçu comme pauvre, la lutte des classes peut durer encore longtemps. Sauf si les locataires deviennent riches. Cela arrive. Comme au 36, rue de Washington, dans le 8e arrondissement de la capitale. Dans cet immeuble de l'Opac, office HLM de Paris, des logements sociaux attribués pour un loyer mensuel de 300 euros étaient sous-loués 700 euros la semaine à des touristes à la recherche d'un pied-à-terre près des Champs-Elysées. Les locataires-bailleurs, qui bénéficiaient en outre de l'aide au logement, empochaient donc des revenus mensuels de plus de 2 800 euros, évidemment net d'impôt. L'histoire ne dit pas si ces minima sociaux se réfugiaient dans leur maison de campagne. Car s'il est interdit de sous-louer un HLM, il est parfaitement légal d'en bénéficier tout en étant propriétaire d'une résidence secondaire. Morale : le locataire est un homme et la locataire une femme comme les autres : avec ou sans qualités. Tout comme le propriétaire !

* Insee, enquête logement, 2002.

Françoise Rey

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