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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Faites exonérer vos plus-values


Depuis cinq ans, les fonds immobiliers réalisent un parcours exceptionnel. Autant s'interroger sur le régime fiscal des plus-values engrangées...

Les souscripteurs de fonds immobiliers peuvent se frotter les mains, surtout les plus anciens. Depuis cinq ans, la mise qu'ils ont investie sur ce type de placement a plus que triplé (+ 234,8 %) ! Et il ne s'agit là que d'une moyenne. Avec AGF Foncier, Axa Aedificandi ou MMA Immobilier, les montants investis ne sont pas loin, sur la même période, d'avoir quadruplé (voir tableau).

De tels résultats doivent inciter les épargnants à s'interroger sur le régime fiscal des gains réalisés. Rappelons que, sans régime particulier - si le fonds a été souscrit au sein d'un compte titres ordinaire -, les plus-values enregistrées seront taxées à 27 % dès lors que le seuil de cession annuel des valeurs mobilières aura été franchi (20 000 euros pour 2007).

Compte tenu de l'univers d'investissement d'un grand nombre de fonds de la catégorie, beaucoup peuvent toutefois être logés au sein d'un plan d'épargne en actions (PEA). En effet, pour y être éligibles, les fonds doivent être investis à 75 % au minimum dans des titres de l'Union européenne. Dont acte, notamment pour les plus brillants d'entre eux. De fait, les plus-values réalisées seront exonérées d'impôts à partir de la cinquième année du plan.

Deux regrets cependant. Parmi les fonds dans le haut du classement, deux d'entre eux ne sont pas éligibles au PEA : Axa Aedificandi (+ 258 % sur cinq ans) et Compagnie immobilière Acofi I (+ 237,5 % sur cinq ans). Chez Axa, on invoque « des raisons administratives, le fonds répondant à tous les critères exigés ». Pour corriger son erreur, l'assureur a lancé, en 2005, un fonds de droit luxembourgeois, Axa WF Aedificandi - un clone du fonds de droit français -, qui, lui, peut être logé dans la fameuse enveloppe. Pour Acofi, la raison est plus subtile. Pour être comptablilisées dans les 75 % de titres européens qui donne au fonds son profil « PEAble », les entreprises doivent être assujetties à l'impôt sur les sociétés dans leur pays. Quitte à en être exonérées ultérieurement, comme c'est le cas en France. Or, les sociétés des Pays-Bas n'étant pas assujetties, cette société de gestion, dont les valeurs néerlandaises pèsent dans le portefeuille du fonds, n'a pas voulu prendre un risque de requalification et a renoncé à l'éligibilité...

Cela étant, à condition qu'ils soient référencés par un assureur, il est toujours possible de souscrire des fonds investis sur ce type d'actifs via un contrat d'assurance vie. Dans ce cas, les gains réalisés seront peu fiscalisés (7,5 % hors prélèvements sociaux après un abattement de 4 600 euros pour une personne) et les sommes investies transmises en franchise de droit de succession à concurrence de 152 500 d'euros par bénéficiaire désigné au contrat. Un régime fiscal séduisant vu les performances des fonds immobiliers

Jean-François Tardiveau

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