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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

Favoriser la mobilité résidentielle


Dans un monde où l'emploi est précaire, les propriétaires français ne sont pas toujours incités à déménager.

Pendant longtemps, sous l'impulsion notamment des responsables de l'aménagement du territoire, le gouvernement français a tout fait pour « faire venir l'usine à l'ouvrier » plutôt que de « faire venir l'ouvrier à l'usine ». Le slogan de François Mitterrand en 1981 n'était-il pas : « Vivre et travailler au pays », illustré par un clocher d'église (un symbole lourd de sens au pays de la laïcité) ? La précarité du monde actuel bat en brèche cette sympathique ambition : mieux vaut aller chercher l'emploi là où il est. Attendre qu'il vienne à soi est devenu un luxe pour chacun comme pour la collectivité. Les Américains ne traversent-ils pas un continent plus grand que l'Europe pour un nouveau job ?

Or la mobilité professionnelle va de pair avec la mobilité résidentielle. Il faut pouvoir quitter rapidement son logement pour en trouver un autre. Question : l'accession à la propriété n'est-elle pas un frein puissant à la mobilité ? Un propriétaire se sédentarise inévitablement, du moins en France : il s'attache à son environnement. Au point de refuser de déménager en cas de perte d'emploi ou de ne pas accepter un travail à quarante kilomètres de son domicile, comme ce fut le cas pour les licenciés de feu Moulinex. Un économiste britannique avait même établi, il y a une vingtaine d'années, une corrélation entre la montée du chômage en Europe et la progression de l'accession à la propriété. L'histoire plus récente, et notamment celle de l'Espagne - le pays européen qui a le plus grand nombre de propriétaires -, contredit ce constat. Il n'empêche que les initiatives susceptibles de fluidifier le marché immobilier paraissent bienvenues. En dépit de sa réduction depuis dix ans, le coût du changement de domicile reste élevé en France : en additionnant les frais de mainlevée d'hypothèque, les frais de notaire et ceux éventuels de transaction, une vente immobilière coûte de 10 à 12 % de son montant, répartis il est vrai entre les deux contractants. Il n'empêche que la somme reste élevée et représente un frein évident à la mobilité. D'ailleurs, dans les pays anglo-saxons, où l'on déménage plus volontiers, les droits sont sensiblement moindres.

Peut-on réduire encore ces droits ? Ils représentent une composante significative, bien qu'aléatoire, des recettes de nos communes (800 millions d'euros à Paris en 2007). Il faudrait trouver une recette de substitution, alors que les Français ont déjà le sentiment de crouler sous les taxes. En somme, il n'y a pas beaucoup de grain à moudre de ce côté-là. Une autre solution consisterait à donner une forte impulsion au marché hypothécaire en attachant les crédits immobiliers non pas aux emprunteurs mais aux biens empruntés. La mobilité des Américains provient en partie de la facilité avec laquelle s'opère le transfert du prêt : le mortgage passe d'un acquéreur à l'autre. Adopter un tel système en France représenterait une véritable révolution culturelle. Les prêts sont accordés sur la seule solvabilité de l'acquéreur et non sur la valeur du gage. Ajoutons que la demande de crédit représente le meilleur moyen de capter un nouveau client et que les taux offerts tiennent compte de l'« effort » fourni par la banque à cet effet. En somme, un prêt attaché au bien coûterait inévitablement plus cher qu'un crédit classique à taux fixe sur vingt ans. Et si, comme le souhaiteraient certains propriétaires, plutôt que de solder leur prêt lorsqu'ils déménagent pour en reprendre un autre sur le nouvel achat, on laissait simplement courir le prêt initial ? Cette revendication tient au simple fait que, depuis deux ans, les taux ont monté. Si le contraire s'était produit, elle n'existerait pas ! Il paraît difficile de prendre une mesure à ce point asymétrique, seul le client étant favorisé.

Moralité : la mobilité résidentielle ne peut guère être encouragée par des mesures réglementaires. C'est un état d'esprit. Et si elle n'est pas plus développée chez nous, c'est sans doute parce que notre pays est trop beau !

François de Witt

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