Caution ou hypothèque ?

L’hypothèque est souvent plus contraignante et plus coûteuse que la simple caution. Mode d’emploi...

La plupart des emprunteurs immobiliers ont déjà “hypothéqué”, dans leur jeunesse, une maison rue de La Paix ou un hôtel boulevard des Batignolles, quand les jeux vidéo n’avaient pas encore supplanté le bon vieux Monopoly... Le mot est donc bien connu. Reste à comprendre les mécanismes qu’il recouvre dans la réalité. Et surtout à examiner les autres types de garanties qui sont généralement moins coûteuses.

Le fonctionnement de l’hypothèque

Définition

Les banquiers prennent naturellement une garantie quand ils accordent un prêt à l’acheteur d’un bien immobilier. La garantie la plus courante prend la forme d’une inscription d’hypothèque sur le bien en question.

Cet acte notarié précise la nature et la situation de l’immeuble, le montant et la durée de la garantie, l’identité du créancier et du débiteur et fait l’objet d’une inscription à la Conservation des Hypothèques. C’est cette “publicité foncière” qui permet aux tiers (acquéreurs éventuels, autres créanciers, etc.) d’être informés de l’existence de l’hypothèque.

Les frais d’inscription hypothécaire comprennent la taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt), le salaire du Conservateur des Hypothèques (0,05% du montant du prêt), les honoraires du notaire, (proportionnels au montant du prêt) ainsi que divers frais annexes (timbres fiscaux, etc.).

Conséquences

Le débiteur-emprunteur reste propriétaire du bien et en dispose à sa guise : il peut l’occuper, le louer, le donner, le vendre, etc.

S’il ne fait pas face à ses engagements, le créancier hypothécaire bénéficie d’une garantie : en cas de saisie immobilière suivie d’une vente aux enchères, il sera payé en priorité par rapport aux autres créanciers. Et si un tiers achète à l’amiable le bien hypothéqué, le créancier peut exercer un “droit de suite” et provoquer la vente forcée du bien pour récupérer son dû ou demander à être payé directement si le tiers n’a pas encore versé l’argent au vendeur.

Autre conséquence : si le vendeur cède le bien avant la fin de l’hypothèque, il doit procéder à la radiation de cette dernière, en accord avec le créancier.

L’hypothèque est donc particulièrement coûteuse quand les emprunteurs sont amenés à revendre rapidement le bien.

Le coût de l’hypothèque

La prise d’hypothèque fait partie de ces “frais annexes” qui viennent alourdir le poids réel d’un crédit immobilier. L’emprunteur doit, en effet, payer les honoraires du notaire, dégressifs et proportionnels au montant de l’hypothèque, certains frais divers (droit de timbre, etc.) et une taxe de publicité foncière de 0,605% pour faire inscrire l’acte à la Conservation des Hypothèques. Un coût d’autant plus lourd que le montant de l’hypothèque est généralement supérieur à celui du prêt.

La radiation anticipée de l’hypothèque entraîne également des frais de “mainlevée” qui varient de 0,6% à 1,6% (honoraires de notaire, intervention auprès de la Conservation, etc.).

Le privilège du prêteur de deniers

Cette garantie à la dénomination désuète présente deux avantages.

Le créancier qui dispose de ce privilège et l’inscrit à la Conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente est payé en priorité par rapport aux créanciers qui ne bénéficient que d’une simple hypothèque.

L’inscription d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) est exonérée de taxe de publicité foncière. Ce qui allège d’autant le coût pour l’emprunteur. Malheureusement, le PPD n’est utilisable que pour un logement ancien et ne peut servir à garantir un prêt pour travaux.

Le cautionnement

Depuis plusieurs années, les emprunteurs peuvent aussi utiliser un autre type de garantie, encore moins coûteux : le cautionnement, qui concernerait aujourd’hui un nombre croissant de prêts.

La logique est simple : l’emprunteur verse une contribution auprès d’un organisme spécialisé, qui se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque.En cas de défaillance du débiteur, l’organisme verse à la banque les mensualités impayées. A charge pour lui de se retourner contre l’emprunteur, et de saisir éventuellement le bien pour le vendre afin de récupérer les sommes versées.

Naturellement, avant d’accepter, l’organisme étudiera la solvabilité de l’emprunteur...

Avantage : le cautionnement est moins onéreux que l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers, notamment parce qu’il n’entraîne aucuns frais de publicité foncière. L’emprunteur verse d’une part, une commission destinée à couvrir les frais de gestion de l’organisme de cautionnement, et d’autre part, une contribution à un fonds mutuel de garantie. S’il honore ses remboursements, il récupère ensuite, à la fin du prêt, tout ou partie de cette contribution, dans une proportion qui varie en fonction du taux de sinistres auquel le fonds mutuel a dû faire face. Mieux encore : il n’a aucuns frais de mainlevée s’il revend le bien avant la fin du prêt.