Bientôt un scandale Scellier ?

Paris, Nantes, la côte landaise et le pays Basque. Voilà, selon la carte météo des risques locatifs mise au point par la société ImmoGroup Consulting, les seuls secteurs où les investisseurs peuvent envisager sereinement une opération en Scellier. Partout ailleurs, ils encourent des risques, plus ou moins forts selon les zones.

Stagnation ou baisse des loyers de marché

« Le dispositif Scellier a été pensé dans l’urgence », explique Jean-Michel Ciuch, directeur d’ImmoGroup. Pour cet ancien directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier, déjà auteur l’été dernier d’une note sur les risques locatifs, « la loi a souffert dès sa promulgation de plusieurs défauts ». Outre son élaboration rapide, le dispositif pèche ainsi par la « rigidité dans le temps [de ses] loyers plafond » et par « l’intégration dans son périmètre d’agglomérations ou communes déjà gravement affectées par le dispositif Robien ». Parmi ces agglomérations on trouve Montauban, Limoges, Brive, Poitiers ou Angoulême, cinq villes situées en zone B2 et où les investisseurs risquent fort de ne pas trouver de locataire. Pour ne rien arranger, « la loi a été mise en application au moment même où le marché locatif commençait à se retourner du fait de la crise », poursuit Jean-Michel Ciuch. « Un mouvement assez général de stagnation ou de baisse des loyers de marché s’est enclenché en 2009. Il devrait se poursuivre en 2010, renforçant encore le décalage entre les loyers de marché et les loyers plafonds fixés par la loi ». Selon l’étude, cette inadéquation concernerait « totalement ou partiellement », les trois quarts des agglomérations situées en zone B2, les deux tiers de celles situées en zone B1 et 40 % des agglomérations situées en zone A - dont l’essentiel en première et deuxième couronne parisiennes.

« La situation est très grave »

Ce constat alarmiste tranche avec le discours officiel d’un dispositif Scellier pensé pour mettre un terme aux dérives de ses prédécesseurs, Robien en tête. « L’Etat, au travers de Benoist Apparu [le secrétaire d’Etat au Logement, NDLR], a incité les investisseurs à aller sur le Scellier, présenté comme un produit sans risque, sans faire mention des difficultés qu’ils encouraient, s’indigne Jean-Michel Ciuch. Des difficultés qui existaient dès le lancement du dispositif, qui se sont accrues depuis et qui devraient se poursuivre jusqu’au début de l’année prochaine, au moins. La situation est très grave ».

Partisan de la constitution d’instances paritaires départementales chargées de réviser la carte de zonage Scellier et d’ajuster les plafonds de loyers en vigueur, l’économiste conseille d’ores et déjà aux investisseurs de « faire preuve d’une extrême vigilance dans leur prise de décision. On ne rappellera jamais assez que l’analyse des fondamentaux que sont l’emplacement du bien, le quartier dans lequel il se situe, la qualité de la desserte comme des infrastructures publiques et commerciales est indispensable, au même titre que l’étude des besoins locatifs, de l’offre disponible, des loyers et des prix de vente proposés », explique-t-il.

Ecart observé entre les plafonds de loyers Scellier et les loyers de marché, par régions

(varie en fonction de la situation particulière et de la typologie des logements) :

Alpes (zones A et B2) : +8 à +70 %

Aquitaine (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Bourgogne (zones B1 et B2) : +5 à 35 %

Champagne-Ardenne Alsace Lorraine (zones B1 et B2) : +10 à 30 %

Côte d’Azur (zone A) : +10 à 40 %

Haute Normandie (zones B1 et B2) : +8 à +35 %

Île-de-France – 1ère et 2ème couronnes parisiennes (zones A, B1 et B2) : +5 à +35 %

Languedoc-Roussillon (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Midi-Pyrénées (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Nord-Pas-de-Calais (zone B1) : +5 à +40 %

Rhône (zones B1 et B2) : +10 à +25 %