Fiscalité
LaVieImmo.com
FiscalitéFiscalitéjeudi 29 avril 2010 à 17h38

Bientôt un scandale Scellier ?


Seulement quatre zones identifiées sans risque
Seulement quatre zones identifiées sans risque
Seulement quatre zones identifiées sans risque (©ImmoGroup Consulting)

Présenté comme la solution aux dérives du Robien, le dernier né des régimes de défiscalisation serait loin d’être dénué de risques. ImmoGroup Consulting dresse la liste des défauts d’un dispositif « élaboré dans l’urgence », et incite les investisseurs à faire preuve de vigilance.

(LaVieImmo.com) - Paris, Nantes, la côte landaise et le pays Basque. Voilà, selon la carte météo des risques locatifs mise au point par la société ImmoGroup Consulting, les seuls secteurs où les investisseurs peuvent envisager sereinement une opération en Scellier. Partout ailleurs, ils encourent des risques, plus ou moins forts selon les zones.

Stagnation ou baisse des loyers de marché

« Le dispositif Scellier a été pensé dans l’urgence », explique Jean-Michel Ciuch, directeur d’ImmoGroup. Pour cet ancien directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier, déjà auteur l’été dernier d’une note sur les risques locatifs, « la loi a souffert dès sa promulgation de plusieurs défauts ». Outre son élaboration rapide, le dispositif pèche ainsi par la « rigidité dans le temps [de ses] loyers plafond » et par « l’intégration dans son périmètre d’agglomérations ou communes déjà gravement affectées par le dispositif Robien ». Parmi ces agglomérations on trouve Montauban, Limoges, Brive, Poitiers ou Angoulême, cinq villes situées en zone B2 et où les investisseurs risquent fort de ne pas trouver de locataire. Pour ne rien arranger, « la loi a été mise en application au moment même où le marché locatif commençait à se retourner du fait de la crise », poursuit Jean-Michel Ciuch. « Un mouvement assez général de stagnation ou de baisse des loyers de marché s’est enclenché en 2009. Il devrait se poursuivre en 2010, renforçant encore le décalage entre les loyers de marché et les loyers plafonds fixés par la loi ». Selon l’étude, cette inadéquation concernerait « totalement ou partiellement », les trois quarts des agglomérations situées en zone B2, les deux tiers de celles situées en zone B1 et 40 % des agglomérations situées en zone A - dont l’essentiel en première et deuxième couronne parisiennes.

« La situation est très grave »

Ce constat alarmiste tranche avec le discours officiel d’un dispositif Scellier pensé pour mettre un terme aux dérives de ses prédécesseurs, Robien en tête. « L’Etat, au travers de Benoist Apparu [le secrétaire d’Etat au Logement, NDLR], a incité les investisseurs à aller sur le Scellier, présenté comme un produit sans risque, sans faire mention des difficultés qu’ils encouraient, s’indigne Jean-Michel Ciuch. Des difficultés qui existaient dès le lancement du dispositif, qui se sont accrues depuis et qui devraient se poursuivre jusqu’au début de l’année prochaine, au moins. La situation est très grave ».

Partisan de la constitution d’instances paritaires départementales chargées de réviser la carte de zonage Scellier et d’ajuster les plafonds de loyers en vigueur, l’économiste conseille d’ores et déjà aux investisseurs de « faire preuve d’une extrême vigilance dans leur prise de décision. On ne rappellera jamais assez que l’analyse des fondamentaux que sont l’emplacement du bien, le quartier dans lequel il se situe, la qualité de la desserte comme des infrastructures publiques et commerciales est indispensable, au même titre que l’étude des besoins locatifs, de l’offre disponible, des loyers et des prix de vente proposés », explique-t-il.

Ecart observé entre les plafonds de loyers Scellier et les loyers de marché, par régions

(varie en fonction de la situation particulière et de la typologie des logements) :

Alpes (zones A et B2) : +8 à +70 %

Aquitaine (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Bourgogne (zones B1 et B2) : +5 à 35 %

Champagne-Ardenne Alsace Lorraine (zones B1 et B2) : +10 à 30 %

Côte d’Azur (zone A) : +10 à 40 %

Haute Normandie (zones B1 et B2) : +8 à +35 %

Île-de-France – 1ère et 2ème couronnes parisiennes (zones A, B1 et B2) : +5 à +35 %

Languedoc-Roussillon (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Midi-Pyrénées (zones B1 et B2) : +10 à +40 %

Nord-Pas-de-Calais (zone B1) : +5 à +40 %

Rhône (zones B1 et B2) : +10 à +25 %

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 14/07/2010 à 08:49 par marc19

    Il serait surtout bon de supprimer tout bonnement cette niche fiscale. Les promoteurs qui se sont goinfrés avec ce produit pour booster leurs ventes seraient contraints de revoir leurs prix à la baisse pour espérer continuer d'exister .......................

  • 0 Reco 24/06/2010 à 10:43 par boic5530

    le problème du logement est concentré sur Paris et Nice! les lois d'encouragement (par d'autres moyens que la défiscalisation, car cette dernière fait monter les prix de vente) devraient être limitées à ces 2 zones géograp^hioques! mais nos députés sont à la fois juges et parties (font des lois... dont ils sont les premiers à bénéficier! On l'a particulièrement vu avec la loi PONS en outre-mer)!

  • 0 Reco 25/05/2010 à 20:43 par pack

    Cet article et son auteur sont complètement stupides. Je ne vois pas le lien entre le risque et les plafonds de loyers décalés par rapport aux loyers reelement pratiqués sur le marché. J'ai investi en scellier, je ne me suis pas préoccupé du plafond mais j'ai fait mes calculs de rentabilité avec les loyers moyens du secteur. !!!!!

  • 0 Reco 07/05/2010 à 18:43 par lirbua16

    tout à fait d' accord, les biens ont été vendu pour des loyers de 900 euros qui sont finalement de 600 euros ; où est la gravité de la situation..? les acheteurs de scellier ne sont pas des " cas sociaux" ils voulaient défiscaliser, ils se sont plantés, ils savent lire et écrire qu' ils assument leur achat, où est le problème, ils ont un job, un salaire, paient des impôts; On va pas pleurer.

  • 0 Reco 07/05/2010 à 14:15 par Privateimmo.com

    La vraie question n'est elle pas sur l'accession et l'aide aux primo-accédants ? Quand on constate que seulement 57% des Français sont propriétaires de leur logement !
    Alors oui en attendant on peut débattre sur la loi Scellier. Dire à des gens qui ne payent pas d'impôts que cette loi n'est pas faite pour eux c'est une évidence, de là à dire qu'elle est mauvaise...

  • 0 Reco 07/05/2010 à 09:48 par Matsup

    C'est amusant d'ailleurs la loi est si mal faite qu'à droite de l'article on peut faire une simulation !!!

  • 0 Reco 06/05/2010 à 09:15 par Modeste

    Entièrement d'accord avec Bronto. Les loyers plafonds n'ont de plafond que le nom, ils sont généralement vendus à l'investisseur-acheteur, qui calcule ses espérances de rentabilité sur cette base. Plus dure sera la chute. A noter la publication d'un article sur le même thème (même étude) dans Les Echos du jour. On n'a pas fini d'en entendre parler...

  • 0 Reco 04/05/2010 à 23:24 par Bronto

    Je constate que les vendeurs de Scelliers se sont empressés de démentir les propos alarmistes de l'article.
    Pourtant, les calculs de rentabilité qui sont présentés au pigeons laissent toujours entendre que les logements sont loués au prix plafond, sans impayés, sans vacances, etc...
    L'article ne le disait pas pour ne pas accabler les promoteurs, mais il est important de le rappeler.

  • 0 Reco 04/05/2010 à 15:07 par UFFA 92

    Tant que l'immobilier sera considéré comme un moyen d'investissement pour s'enrichir (et non pour se loger) on arrivera à de tels résultats. Aux acheteurs de ne pas se laisser tenter par le seul cote "fiscal" d'un achat immobilier. On vend du SCELLIER comme on vend de la lessive, certains acheteurs n'ont même pas visité les lieux de construction avant d'acheter et ne trouvent pas de locataires.

  • 1 Reco 03/05/2010 à 16:51 par Philippe Domat - Akerys

    Première tribune "Idées reçues sur l'immobilier locatif" publiée par le Groupe AKERYS ici : http://www.lepost.fr/arti cle/2010/05/03/2058517_ak erys-idees-recues-sur-le- marche-de-l-immobilier-lo catif-l-exemple-de-carcas sonne-part-1-5.html

    De mardi à vendredi, les 4 suites de cette première partie seront publiées, avec chaque jour un thème différent. Bonne lecture !

    http://www.twitter/akerys

  • 0 Reco 30/04/2010 à 17:18 par lapoliss

    (suite) je ne sais pas si cet article est trop pessimiste, mais c'est la première fois que je lis qque chose qui casse un peu l'image du scellier dispositif zéro défaut.

  • 0 Reco 30/04/2010 à 17:16 par lapoliss

    le pb, c'est que si l'investisseur monte son projet avec les plafonds de loyers en tête, il risque fort de ne pas s'y retrouver financièrement s'il ne trouve pas de locataires à ces niveaux là. n'oublions pas que le locataire doit être trouvé dans un délai d'un an après la construction sous peine de perdre les avantages du dispositif

  • 0 Reco 30/04/2010 à 17:12 par jef33

    IMMOGROUP n a rien compris et cet artcile jette le trouble ! le fait est que l'offre de logement supplémentaire permet de stabiliser , voir de baisser les loyers, la régulation se fait par l'offre et la demande. les plafonds fixés par la loi Scellier ne sont nullement une contrainte car les prix pratiqué sont inférieurs au plafond. je ne vois pas ou est le probléme ?

  • 0 Reco 30/04/2010 à 16:07 par dr27354

    Bonjour,
    Quelqu'un pourrait-il m'eclairer sur les écarts cités dans cette article au 3ème paragraphe?
    En quoi un plafond de loyer scellier superieur aux loyers du marché est-il dangeureux?
    Je ne maitrise pas du tout ce dispositif.
    D'avance merci.

  • 0 Reco 30/04/2010 à 14:02 par luciole

    L'objectif du gouvernement devrait être l'amélioration de l'accès au logement et l'augmentation du pouvoir d'achat immobilier pour tous. Une fois de plus, force est de constater que c'est l"inverse qui a été effectué : hausse des prix, hausse des loyers, encouragement de la spéculation, de l'endettement et défiscalisation de la plus-value.

  • 0 Reco 30/04/2010 à 08:52 par Expimmo

    Le marché locatif a évolué. Aujourd'hui, les biens sont mis en location aux loyers de marché, et pas aux loyers plafonds.
    Ces plafonds sont une limite, pas un objectif a atteindre coûte que coûte !
    ImmoGroup Consulting est en retard d'une guerre...

  • 0 Reco 29/04/2010 à 22:23 par smdotu

    Cette étude est partiellement tronquée parce qu'à aucun moment il n'est fait mention de l'option "intermédiaire" de la loi Scellier qui limite beaucoup le risque de vacance locative.
    En effet, le plafond de loyer en Scellier intermédiaire est de 20% inférieur au plafond en Scellier classique ce qui change beaucoup les paramètres dans beaucoup de villes.
    ICrier au loup est un peu exagéré...!


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...